Иногда дарение недвижимости – единственный законный способ оформления перехода прав на жилище от одного лица к другому, а порой – наоборот. И тогда, не обладая необходимой правовой грамотностью, легко стать участником ничтожной сделки.
Сентиментальный конфуз
Современное карманное чтиво неопределенного жанра нещадно эксплуатирует трогательный сюжет, согласно которому разбогатевший герой щедро одаривает тех, кто бескорыстно помогал ему в трудные времена. Обставляется это примерно так: «Вернувшись в ветхую избушку, бедно одетая старушка обнаружила букет роз, открытку «С юбилеем!» и дарственную на квартиру со всеми мыслимыми удобствами в доме улучшенной планировки…» Так имярек отблагодарил ту единственную, что жалела его и поддерживала в голодном босоногом детстве!
По замыслу автора читатель должен залиться слезами умиления и возлюбить всей душой поначалу казавшегося отрицательным, но такого, как выяснилось, благородного героя… Те же, кто хоть немного сведущ в вопросах оформления сделок с недвижимостью, вряд ли оценят столь красивый, но разоблачающий безграмотность автора пассаж. Вместо сюрприза – конфуз! Поскольку описанная ситуация – из области антинаучной фантастики: «дарственная» на недвижимость никак не может оформляться в отсутствие одаряемого.
Распишитесь, получите и... заплатите!
Как же на самом деле осуществляется дарение? Прежде всего передача недвижимости возможна только через подписание соответствующего договора. Поскольку это сделка, хоть и безвозмездная. И в ней присутствуют две стороны-участника: даритель и одаряемый. Порядок ее оформления регламентируется главой 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572–582). Переход прав на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации.
Оформление дарения мало отличается по последовательности действий от купли-продажи. Собирается такой же пакет документов. Даритель и одаряемый вместе прибывают с документами и действующими паспортами в нотариальную контору. Или, если они намерены оформить отношения в простой письменной форме, без участия нотариуса, – в отдел территориального органа Росрегистрации ГУФРС (бывший ГУЮ ГБР). Там обе стороны ставят свои подписи на договоре дарения. Один «передает в дар», а другой «принимает» объект недвижимости. Так что устроить «подруге дней своих суровых» описанный сюрприз невозможно по определению.
Порой радость одаряемого омрачается необходимостью выделить из своего бюджета немалую сумму для расчета с родным государством. Ведь в течение трех месяцев придется уплатить соответствующий налог «с имущества, переходящего в порядке дарения». Посему упомянутый благородный герой должен был, осчастливив бабулю совместным походом к нотариусу с целью вручения дара, выдать ей вместо розочек нехилую сумму на уплату налога.
Насколько сильно подарок ударит по карману – подсчитает налоговый инспектор. Новый закон более гуманен по отношению к гражданам, получающим в дар дорогую недвижимость. До 1 января они могут заплатить до 35% от стоимости подаренного объекта, после – платится только 13%, независимо от суммы. И при условии, что даритель и одаряемый не являются близкими родственниками. Для последних же любое налогообложение при дарении недвижимости отменяется. К этой категории относятся супруги (как и ранее), дети, родители, братья и сестры (в том числе имеющие одного общего родителя), а также бабушки-дедушки и их внуки-внучки. Но непонятно, сохранится ли действующая сегодня норма вычета из налогооблагаемой суммы – 80 МРОТ.
Налог взимается со стоимости недвижимости, указанной в техническом паспорте (спасибо, что она пока еще в несколько раз ниже рыночной).
Можно ли не платить?
Есть ли законная возможность избежать обременительных расходов на налогообложение? Да, и не одна.
Так, до 1 января 2006 года налог при оформлении дарения договором в простой письменной форме пока не взимается. Спешите воспользоваться!
Налогообложение при нотариально удостоверенном дарении недвижимости пока регулируется Законом РФ № 2020-1 от 12.12.91 (последние изменения от 30.12.01) «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения». В соответствии с ним налог взимается при условии удостоверения договоров дарения нотариусами. Возможность оформлять сделки по отчуждению прав собственности на недвижимое имущество в простой письменной форме, непосредственно при регистрирующем органе, в этом законе, действующем последние месяцы, учтена не была.
Действуя же через нотариуса, имейте в виду – если вы приобретаете недвижимость не для личных нужд, нет никакого смысла покупать ее на свое имя и затем «отдаривать». Можно сразу совершить покупку «в интересах третьего лица». И ни налогов, ни второй пошлины. А правовые последствия – такие же, как если бы квартира была подарена.
И сейчас, даже при нотариальном оформлении, не платят налогов при дарении друг другу супруги. Также бесплатна передача прав собственности на жилище в случае, если даритель и одаряемый проживают совместно – в нем же.
Но всем совершающим сделки дарения в нотариате до 1 января 2006 года – и тем, кто заплатил налог, и тем, кто не должен этого делать, все равно необходимо получить в налоговой инспекции справку установленной формы об отсутствии задолженностей по налогообложению в связи с дарением. Бумага эта обязательно понадобится при последующем «движении» подаренной недвижимости (продаже, мене и пр.) и может пригодиться в иных случаях.
Хорошо, что закон позволяет не только принять подарок, но и отказаться от него, если, паче чаяния, обнаружится, что дареный конь – троянский. Согласно ст. 573 ГК РФ, даже если договор дарения уже зарегистрирован, но дар фактически еще не передан, одаряемый вправе отказаться от него в одностороннем порядке (письменно), при этом надлежит зарегистрировать свой отказ.
Ничтожное притворство
Необходимо отметить, что дарением должна оформляться только действительно безвозмездная сделка. Если дарение прикрывает собою куплю-продажу с целью обойти интересы третьих лиц, оно может обернуться большой проблемой. Например, при продаже комнаты в коммунальной квартире соседи, имеющие свой кусочек «вороньей слободки» в собственности, должны воспользоваться преимущественным правом покупки, которым они обладают согласно ст. 250 ГК РФ, либо оформить письменный отказ от него. Только тогда комната может быть беспрепятственно реализована «на свободном рынке». А вот подарить ее или распорядиться как-то иначе на безвозмездной основе можно без ведома и согласия соседей (в соответствии со ст. 246 ГК РФ). Посему «добрый маклер» лихо посоветует своим клиентам «отдариться»: дабы избежать выяснения отношений с соседями или сознательно лишить их законных прав на покупку.
Иногда взаимная неприязнь бывает так сильна, что продавцы «из принципа» отказывают бывшим соседям в расширении жилплощади, даже если те готовы уплатить нормальную рыночную цену. Озлобленные соседи могут подать в суд и, если найдут доказательства того, что выплачивались деньги, мигом добьются признания такой сделки ничтожной. Ибо по ст. 170 ГК РФ она будет квалифицироваться как «притворная сделка,.. которая совершена с целью прикрыть другую сделку». Правда, в особо сложных ситуациях порой практикуют «двухэтапную сделку»: сначала потенциальному покупателю дарят незначительную долю комнаты, а впоследствии продают все остальное как новому сособственнику, имеющему равные права со всеми остальными. В этом случае закон вроде бы и не нарушен. Но «уводить» вожделенные метры из-под носа соседей, желающих их выкупить, не советуем: продавцы уедут с деньгами, а вам жить под одной крышей с недоброжелателями.
Запрет на дарение и... наоборот
В ГК РФ существует перечень лиц, которые не могут осуществлять дарение недвижимости и любых предметов, стоимость которых превышает 5 МРОТ. Это малолетние (дети до 14 лет) и граждане, признанные недееспособными. Любое дарение, осуществленное представителями от их имени, является противозаконным.
Принимать дары не имеют права работники лечебных, воспитательных заведений и учреждений социальной защиты от находящихся в них граждан, их супругов и родственников, а также госслужащие – в соответствии с должностным положением и исполнением служебных обязанностей (ст. 575 ГК РФ). В общем, не забалуешь.
Но бывают ситуации, когда необходимо оформлять отношения только договором дарения. Это касается сделок с участием несовершеннолетних. Бывает, отчуждается собственность семьи, в которой есть малолетние дети, а другая недвижимость одновременно не приобретается. Такое возможно только с разрешения органов опеки и попечительства и при условии одновременного наделения ребенка собственностью в недвижимости, принадлежащей его близким родственникам. Желая все сделать одновременно, у одного нотариуса и, в то же время, избежать налогообложения, родители настаивают, чтобы оформлялся договор купли-продажи. А это противоречит законодательству, поскольку в соответствии со ст. 37 ГК РФ, п. 3 «опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование».
Дарить, завещать или что-то другое?
На вопрос, что лучше – оформить завещание или подарить квартиру потенциальному наследнику при жизни, однозначного ответа нет. Особенно в связи с последними изменениями законодательства. Необходимо учитывать нюансы каждой конкретной ситуации и объем сопутствующих расходов. Важны и гарантии осуществления намерений. Завещание может быть в любой момент отменено, и не факт, что наследник об этом узнает. А вот если квартира подарена, преподнести подобный сюрприз невозможно.
Помимо указанных способов распоряжения недвижимостью, существует механизм купли-продажи с правом пожизненного проживания бывшего собственника, а также оформление договора ренты, предусматривающего периодические выплаты в обмен на передачу квартиры в собственность. И, возможно, именно эти схемы окажутся целесообразнее в ряде конкретных случаев.
