Жилье, транзит и торговля в Озерках

Территориальная зона «Метро «Озерки» ограничена проспектами Энгельса, Просвещения и Выборгским шоссе. По другую сторону от шоссе, у Суздальских озер, ведется малоэтажное жилищное строительство. Рассматриваемая территория относится к зоне высокого спроса и достаточно высоких цен на жилье, потому застраивается исключительно многоэтажками.

Генплан, в свете концепции равномерного распределения общественной и деловой активности по городу, предполагает развитие периферийных «подцентров», одним из которых должна стать территория вокруг «Озерков».

 Ровное жилье

Треугольник между станциями метро «Озерки» и «Пр. Просвещения» застраивался в 80-е годы прошлого века, качество жилищного фонда ровное и в лучшую сторону отличается от прилегающих кварталов более ранней застройки. В основном фонд жилья формирует «новая панель» – 137-я серия, есть несколько домов 504 серии на ул. Асафьева.

Активное новое строительство еще выше подняло средний качественный уровень – за счет кирпично-монолитных домов, построенных по индивидуальным проектам. Здесь находится крупнейший по объему из сданных в 2004 году жилой комплекс «Город солнца» компании «Прагма».

По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средняя цена предложения на вторичном рынке в конце II квартала составила 1 050 $/кв. м. Это несколько ниже среднегородских показателей (1 120 $/кв. м), но дороже остальных спальных районов.

Преимущества территории – выгодное местоположение, транспортная доступность и динамичное развитие – позволяют застройщикам ориентироваться на комфортное жилье. Однородное качество жилищного фонда привлекает самых активных покупателей – молодых: здесь пользуются неплохим спросом просторные однокомнатные квартиры площадью до 50 кв. м.

Первичный рынок предлагает однокомнатные квартиры по 1 069 $/кв. м, «двушки» – по 1 195 $/кв. м. Квадратный метр в трехкомнатной квартире стоит 966 $/кв. м

Территория пользовалась успехом на прошлогодних торгах по «короткому» пакету. На трех участках в квартале 9 Шувалово-Озерков вдоль Выборгского шоссе компании «Прагма», «ЮИТ Лентек» и «Пионер» построят 180 тыс. кв. м жилья (по данным КГА, компании намерены вместить больше). По итогам торгов максимальная «удельная нагрузка» (плата за право строительства одного квадратного метра жилья) составила 215 $/кв. м. В том же кв. 9 участок под торговлю – на пересечении пр. Просвещения и Выборгского шоссе – обошелся инвестору ООО «Рейки» в $372 за кв. метр земли, что можно расценивать как свидетельство привлекательности района для ритейла.

Еще несколько адресов утверждены городским правительством – по результатам изыскательских работ. Других свободных участков на территории не осталось.

 Транзитная торговля

Определяющее влияние на развитие территории оказывают транспортные доминанты – две станции метро, а также пр. Энегельса вкупе с Выборгским шоссе. Метро «Озерки» и «Пр. Просвещения» обслуживают огромные жилые массивы (часть района почти до ул. Д. Бедного), и отсюда стартуют маршрутки по всему Выборгскому району. Практически территория стала перевалочным центром. В Петербурге не так много станций метро, обеспечивших настолько серьезный толчок развития торговли на окружающих территориях. Подобную роль сыграли «Пионерская», «Ленинский пр.», «Академическая» и «Гражданский пр.»

Выборгское шоссе создает дополнительную плотность пассажирского (и, соответственно, потребительского) потока – уже транзитного, на пути в Выборг и дальше в Скандинавию, а также на Карельский перешеек. По приблизительным оценкам, Выборгское шоссе пропускает 40–55 тыс. автомобилей в сутки, их количество возрастает в выходные дни на 20–25% (летом – до 70%).

Эти факторы обеспечивают высокую торговую активность в зоне. Ритейлоры на всю катушку используют возможности «лобного места». В последние годы здесь открылись торговые и развлекательные комплексы «Космополис», «Озерки», «Бада-Бум», гипермаркеты «Лента», «О’Кей», «Супер-Сива» (в составе «Космополиса»), «Техно-сила», Plato и пр. Специалисты отмечают даже некоторый избыток предложения торговых площадей в районе вокруг станции метро «Озерки».

С другой стороны, социальная инфраструктура развивается под транзитным и «перевалочным» влиянием: отсутствуют брэндовые дорогие магазины, ощущается недостаток школ и детских садов.

Многолюдье у метро также придает некоторый «вокзальный» оттенок району – со всеми издержками в виде шума, мусора и скопления маргинальных элементов. Поэтому спрос на жилье смещается в кварталы, расположенные чуть поодаль от наземных вестибюлей.

 Предсказуемый позитив

Перспективы развития связаны с реконструкцией пр. Энгельса и строительством Кольцевой автодороги. Транзитные транспортные потоки возрастут, и вдоль Выборгского шоссе продолжит формироваться зона высокой плотности предприятий торговли и услуг. При этом должен произойти качественный рост торговых зон, их облагораживание. Динамика начиналась со средоточия ларьков, затем они объединялись в крытые рынки, следом строились торговые комплексы ярмарочного типа, и только после – современные центры с ясным концептом, фуд-кортами и развлечениями.

Жилье на территории – благодаря выгодным отличиям по однородности и качеству – будет пользоваться высоким спросом. Смещение интереса покупателей жилья в сторону от метро дает толчок развитию социальной инфраструктуры и в удаленных кварталах.

Территория вокруг станции метро "Озерки"

Участки, выделенные под новое жилищное строительство

СРЕДНЕЕ ВРЕМЯ ЭКСПОЗИЦИИ КВАРТИР В ЛИСТИНГАХ  КАТАЛОГА "БЮЛЛЕТЕНЬ НЕДВИЖИМОСТИ" (ПУНКТЫ)

Пункт (условный день) - характеристика среднего времени экспозиции квартиры за расчетный период (14 недель)

ДИНАМИКА СРЕДНЕЙ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ПО ТИПАМ КВАРТИР ($/КВ.М)

По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"

Текст: Анна Александрова