Торги без альтернативы
Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса» предписывает с 1 октября предоставлять землю под жилищную застройку исключительно на открытых аукционах (ст. 16 о дополнениях к Земельному кодексу). Следовательно, городской закон «О порядке предоставления объектов недвижимости…», допускающий целевое выделение, вступает в противоречие с федеральным законодательством. И должен быть скорректирован. Однако пока этого не сделано.
Что представляют собой земельные торги, петербургские власти и строители уже знают. Петербург за год до вступления в силу аукционной нормы опробовал эту форму. Губернатор Матвиенко сразу после избрания обозначила приоритет: все на торги. И в процессе подготовки к полномасштабному запуску аукционного механизма выявился целый комплекс проблем. Одна из них – невозможность готовить к торгам полные пакеты на бюджетные деньги. В качестве подспорья городской закон предусматривал участие в тендерной подготовке частных компаний – за вознаграждение. Однако уже после передачи участков в разработку вступил в действие Градкодекс. Его нормы увеличили сроки сбора документов и затраты (из-за выполнения временного регламента застройки и проведения нового общественного обсуждения проекта). Результаты неутешительны, полностью упакованных участков до сих пор единицы.
Предложение земли под застройку больше года обеспечивают «короткие» пакеты, суррогатный вариант с получением техусловий после аукциона.
На фоне отказа администрации от целевого предоставления и растущих цен на жилье застройщики платили и за «короткие» пакеты. Бюджет получил $18,8 млн. Сейчас интерес к торгам снизился.
«Краткая форма» не противоречит законодательству. Дополненный Земельный кодекс разрешает продажу на торгах территорий «под комплексное освоение». Однако, по общему мнению застройщиков, это неприемлемо увеличивает риски компаний на фоне несоответствия платежеспособного спроса и возросшего предложения.
Готовность инвестиционно-строительного комплекса к полному переходу на торги вызывает серьезное беспокойство бизнеса. На прошлой неделе ССК «Союзпетрострой» направил открытое письмо губернатору, в котором предлагает конкретные меры для обеспечения нужных рынку объемов предложения земли.
– Готов ли строительный рынок жилья к распределению земельных участков исключительно на торгах?
Александр Вахмистров
вице-губернатор Санкт-Петербурга:
– Санкт-Петербург как никакой другой субъект Российской Федерации готов к работе в соответствии с новым Земельным кодексом. Прежде всего это объясняется переходом на торги еще в прошлом году. Новая процедура предоставления земельных участков стала важнейшей частью работы в конкурентной среде рынка недвижимости, и направлена она на обеспечение инвесторов квалифицированным и долгосрочным предложением. Кроме того, мы добились публичности и открытости земельных торгов и конкурсов на проведение подрядных работ.
Что касается нового федерального законодательства, то мы обязаны его исполнять и будем это делать. Сегодня городской инвестиционно-строительный комплекс переживает переходный период, который, естественно, вносит определенные трудности и коррективы в работу строителей. Однако нет никаких сомнений в том, что созданный мощный конкурентоспособный строительный комплекс СПб сможет их преодолеть, продуктивно трудиться и развиваться в рамках нового законодательства.
Кирилл Анаевский
первый заместитель председателя Комитета по строительству:
– Если говорить об администрации города как об участнике инвестиционно-строительного комплекса, то мы вполне готовы к предоставлению земельных участков на торгах. Процедура распределения земельных участков через торги в нашем городе заработала более года назад. За это время мы накопили немало опыта в организации и проведении аукционов. Создана необходимая нормативная база, урегулирован регламент взаимодействия профильных комитетов при подготовке земельных пятен к торгам и многое другое. На сегодня Управлением инвестиций подготовлены наделы под строительство 700 тыс. кв. м жилья. Наши планы по подготовке 1,1 млн кв. м по короткому
пакету выполняются. Активно идет разработка полных пакетов. Утвержден проект планировки и межевания квартала 56А, Б, на подходе квартал 59А, Б. Как бы нам ни хотелось, без трудностей не обходится. Связаны они, в основном, с новыми требованиями Градостроительного кодекса. Но все эти вопросы временны
и преодолимы.
Лев Каплан
вице-президент СПб союза строительных компаний «Союзпетрострой», профессор, д.э.н.:
– Несмотря на все реляции о первенстве Петербурга в применении аукционной нормы, я утверждаю, что строительный комплекс к введению ее в действие не готов.
Во-первых, городской Закон «О порядке предоставления…» вступает в противоречие с федеральным законодательством: он разрешает целевое выделение земли, использует понятие «стратегический инвестор» и пр. Необходимо привести его в соответствие с новым Градостроительным кодексом РФ. Во-вторых, годичная практика показала, что система коротких пакетов несостоятельна: за все время продано всего 27 лотов. Полных же пакетов нет, компании сдали всего 9 комплектов, но и они не прошли экспертизу. Управление инвестиций может готовить десятки пятен, а застройщикам необходимы сотни. «Союзпетрострой» разработал новую редакцию статьи 3 городского Закона. Наш вариант предусматривает обязанность победителя аукциона компенсировать разработчику документов затраты в полном объеме. Также предлагается дать право застройщикам в инициативном порядке выставлять подготовленные ими полные пакеты на торги.
Михаил Амосов
председатель комиссии Законодательного собрания Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам:
– В городе эта норма действует с лета прошлого года, и сейчас целевым образом участки практически не предоставляются. За исключением стратегических проектов вроде «Балтийской жемчужины». Тем не менее говорить о стопроцентной готовности нельзя. Самая большая проблема – это продажа на аукционах «права определения возможности строительства» вместо права застройки, иначе говоря, «коротких» пакетов. Администрация обещает наладить торги по полным пакетам к 1 октября – дате вступления в силу аукционной нормы.
Требует приведения в соответствие с федеральным законодательством городской Закон «О порядке предоставления…». На весенней сессии поправки рассмотреть не удастся, но в сентябре закон будет доведен до нормального состояния. Мы готовы всерьез прислушаться к аргументам строителей, которые предлагают изменить существующее ограничение вознаграждения для разработчика тендерной документации.
Вячеслав Заренков
президент холдинга «ЛенСпецСМУ»:
– Инвестиционно-строительный комплекс еще десять лет назад был готов к торгам. Распределению земли через торги препятствовало отсутствие законодательной базы, к тому же чиновникам был удобен целевой способ, который позволял контролировать процесс. Сегодня снова речь идет о неготовности к аукционам исполнительной власти. Механизм подготовки полных пакетов так и не налажен.
Помимо этого, в последнее время назревает объективная необходимость выработки механизма поддержки инициативы частных компаний. Например, по продаже на открытых аукционах через Фонд имущества участков, раньше приобретенных компаниями в собственность. В этом вопросе сотрудничество власти и бизнеса было бы полезно.
Денис Тихонов
генеральный директор ЗАО «М-Индустрия»:
– Если судить по сложившейся на сегодняшний момент практике подготовки полных пакетов, вряд ли можно прогнозировать успех аукционов с 1 октября. Кроме того, количество единовременно проведенных законодательных нововведений обусловило наличие множества противоречий, требующих доработки.
Закон о введении в действие Градкодекса (ст. 16) говорит, что потенциальный покупатель для участия в аукционе представляет предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Получается, придется тратить дополнительные средства на подготовку информации, которая не принимается во внимание. Потому что аукцион учитывает единственный критерий – цену.
Если основная идея была – сделать рынок более надежным, отсечь недобросовестных инвесторов, покупающих участки на торгах для перепродажи, то целесообразно проводить конкурс, учитывающий, кроме ценового, экономические и социальные параметры проекта. Инвестор бы защищал перед комиссией своей проект, показывая не только пространственные характеристики, но и выгоды от его реализации для города.
Артур Кириленко
президент корпорации «Строймонтаж»:
– С прошлого года началась активная фаза сворачивания «системы ИТК». Все объекты (или почти все) теперь идут через торги. Это расширило возможности покупки практически для всех потенциальных инвесторов-застройщиков. Именно поэтому 2004 год был охарактеризован небывалым ажиотажем, когда покупались участки даже по новым рыночным условиям. Ценники назывались нереальные! Очень скоро, что нисколько не удивительно, рост цен прекратился, себестоимость строительства догнала продажную цену, и рентабельность бизнеса стала неприемлемой. Сегодня рынок находится в затоваренном состоянии. Это – кризис перепроизводства. Неудивительно, что последние торги были отмечены минимальным количеством участников, отсутствием спроса и очень низкой реализацией. Вряд ли есть смысл в сложившихся условиях говорить о перспективности и эффективности торгов.
РЕЗЮМЕ
Дополнения в Земельный кодекс РФ об аукционной норме, как и многие другие нормативные акты, входящие в «жилищный пакет», с одной стороны, подробны и перенасыщены нормами прямого действия. С другой - не лишены противоречий, которые справедливо вызывают недоумение застройщиков.
По-видимому, эти неувязки останутся в силе. Разноголосицу же местного и федерального законодательства устранить к октябрю вполне реально.
Для того чтобы аукционы выполняли свое назначение, по мнению застройщиков, необходимо снизить риски и предоставить гарантии для инвестиций. То есть дальнейший успех торгов связан с подготовкой полных пакетов. Обеспечить активность частных компаний в деле тендерной подготовки должно увеличение размера вознаграждения. И злополучное 5%-ное ограничение имеет все шансы быть отмененным.
Однако кипение страстей из-за невнятных перспектив предложения земли под застройку сегодня заметно слабее, чем год назад. Пыл охладила рыночная ситуация, спад активности первичного рынка. Сейчас ажиотажного спроса на землю нет, наращивание объемов строительства в компаниях отложено до лучших времен. Застройщики больше заняты сокращением издержек производства и маркетинговыми мероприятиями. К тому же годичный опыт торгов не прошел даром ни для властей, ни для строителей.
