«Высшая лига» играет в загородном треугольнике

Застройка исторических дачных мест в Курортном районе регулируется КГИОП. Однако цена вопроса позволяет с большой долей уверенности предполагать дальнейшее развитие дорогого домостроения. Стоимость земли складывается под влиянием не только достоинств участка, но и статуса места.

Квартира как дача

Рынок жилья Курортного района включает квартиры в многоэтажках Сестрорецка и Зеленогорска, занимающих не более 30% от общего количества домов.

«Городской» (многоэтажный) жилой фонд Сестрорецка состоит из панельных, а в большей степени - кирпичных хрущевок. Нетипична для Петербурга значительная доля кирпичных домов, построенных по индивидуальным проектам в 1970-х.

Массовое жилье в Сестрорецке в 2004 году лидировало по темпам роста цен. Максимум был достигнут в августе – $1,5 тыс./кв. м, причем местные квартиры дорожали быстрее, чем на Невском между Фонтанкой и площадью Восстания. Затем цена предложения заметно превысила цену спроса, и началось снижение. Во II квартале 2005 года квадратный метр в среднем предлагается за $1 335. Качество жилья невысокое, и уровень цен на вторичном рынке, сопоставимый с ценами на «парадный Петербург» или «сталинский Московский», объясняется ландшафтными достоинствами территории и развитой инфраструктурой. Популярность местных квартир в качестве альтернативы загородному дому в последнее время заметно возросла - среди людей, не обязанных каждый день бывать в офисе.

Предложение отличается отсутствием контрастов – нет ни дешевого, ни высококлассного жилья, стоимость метра колеблется от $1 100 до $1 500. Здешние хрущевки одни из самых дорогих в Петербурге – $1 300-1 400/кв. м.

Рынок массового жилья Зеленогорска очень локальный, петербуржцам он неинтересен по причине удаленности, слабой торговой инфраструктуры и низкого качества квартир.

Проекты новых многоэтажек единичны. Новым Генпланом многоэтажное строительство предусматривается в Сестрорецке, немного – в Зеленогорске, а также на участке Горская–Александровская. Возможно, утверждение Генплана снизит вероятность противодействия строительству со стороны населения, и проектов станет больше.  

Девелоперский интерес

В соответствии со статусом рекреационной зоны в Курортном районе возводится немало гостиничных и спортивно-оздоровительных комплексов. Однако в значительной степени район развивается как территория дорогого индивидуального домостроения. Самая дорогая земля на территории Санкт-Петербурга – в загородном «золотом треугольнике» Репино-Ленинское-Комарово, в Сестрорецке – на станциях Разлив, Курорт и Дюны. Ее минимальная стоимость, по данным риэлтерских компаний, составляет $10-12 тыс. за сотку. Максимум достиг $50 тыс. за сотку, и есть сведения о сделке в $70 тыс. При этом найти бесспорный по всем параметрам участок - достаточной площади, на первой линии от залива и с подведенными коммуникациями – сложно. И спрос на «приятные во всех отношениях» наделы существенно превышает предложение.

Интерес девелоперов к пятнам под коттеджное строительство огромен. Место позволяет сооружать не просто дорогие, а очень дорогие дома. Однако долгое время крупные участки для комплексной застройки властями не выделялись, и девелоперских проектов здесь не более десятка. Можно назвать «Северный Версаль» в Лахте от «Конкорд менеджмент и консалтинг», а также проект «Высокие ели» в Солнечном («Петростиль»). В Репино - «Консульская деревня» от Ленгазтеплостроя, «Пенаты» от «Эльфа» и объекты компании «Олимп 2000».

В этом году произошли подвижки: начата реализация проектов сразу нескольких известных компаний. ООО «Особняк», входящее в группу ЛСР, строит в Сестрорецке на 7 га поселок из 40 коттеджей и 90 домов в Репино. В Солнечном получили участки «Хрустальный загородный клуб» (дочерняя структура Stanley) и московский «Промышленно-строительный альянс» (приобрел 5 га с недостроенными обкомовскими дачами на торгах Фонда имущества).

Корпорация «Петербургская Недвижимость» готовит к торгам документы еще на 10 га под малоэтажную застройку в Сестрорецке.

Увеличения объема предложения можно ждать за счет массового выставления на торги бывших советских дач в Солнечном-Репино-Комарово. В ведении ГУП ДО «Пригородное» находится 2,5 тыс. строений на 430 га, и около тысячи может быть продано в этом году.

Но снижения цен на землю специалисты не ожидают. Продолжающаяся газификация района сокращает издержки при эксплуатации домов и в итоге тоже играет на рост цен.

Перспективы

У территории есть проблемы – транспортная и инфраструктурная. Проходящее через район Приморское шоссе в сезон не справляется с трафиком. В перспективе КАД и Западный скоростной диаметр должны вывести с Приморского шоссе поток, идущий на трассу «Скандинавия». Реконструкция Приморского проспекта и улицы Савушкина тоже будет способствовать решению транспортной проблемы.

Уровень интереса крупного и среднего бизнеса к возможности строительства в районе элитных коттеджных поселков, по мнению аналитиков Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», обеспечит развитие территории именно в этом направлении. Цены на землю в Подмосковье заставляют и неограниченно кредитоспособных москвичей обратить взоры на дюны и сосны престижных мест северного побережья Финского залива.

Инфраструктура спорта и отдыха также все больше ориентирована на самых обеспеченных граждан.

Курортный район

Жилищные проекты, реализуемые в Курортном районе 

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке по различным территориям, $/кв.м

Динамика средней цены предложения на вторичном рынке Сестрорецка по типам квартир, $/кв. м

По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"

Текст: Анна Александрова