Растущий минимум
Темпы роста цен на петербургском рынке жилья в конце 2003 – начале 2004 года останутся в памяти надолго. Спираль закрутилась туго: приток сырьевых денег – снижение доллара – попытки сохранить сбережения, инвестируя в жилье, – рост спроса – рост цен – еще больший рост спроса. Ажиотаж.
На предпочтения покупателей влияла острота текущего момента. Выросла доля сделок, совершавшихся с целью сохранения сбережений в валюте «квадратный метр». Покупка не для собственных нужд нивелировала некоторые потребительские характеристики квартир. Подход зачастую был стандартным – учитывалось местоположение и тип дома.
Если не хватало денег на желаемое, выбирался наиболее ликвидный объект.
Быстрее всего дорожали однокомнатные квартиры, они как разменная монета расселений пользовались наибольшим спросом. Доля однушек в предложении снизилась до рекордно низкого уровня - 14%. А цены на них поражали сознание. Однокомнатная хрущевка предлагалась не дешевле $41 тыс. Расселения встали. Цепочки рвались.
Рост цен прекратился весной 2004 года. Все, у кого были деньги, купили все, что смогли.
По логике вещей должна была возникнуть пауза. Ее наступление некоторыми расценивалось как предвестие обвала цен. Рынок практически все 12 лет существования (за исключением кризиса 1998 года) жил в условиях роста, и отступление от привычного сценария вызывало кривотолки.
Изменения рыночной ситуации обычно способствуют пересмотру представлений о жилье. Привычные понятия базировались на исторической советской почве, безмерно далекой от европейско-американских стандартов. Однако динамика налицо. Тон задают строители: первичка предлагает варианты, на порядок превосходящие не только хрущевки, но и 504-ю серию. Быстрее всего трансформируются требования в верхнем ценовом сегменте. И самые обеспеченные граждане первыми приводят в соответствие действительное с желаемым. За ними подтягиваются остальные, с особым тщанием выбирая товар, оцененный в $1 тыс./кв. м.
ВОПРОС: Как изменились предпочтения покупателей жилья за время спада активности рынка?
Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН «Адвекс-РОССТРО»
- У покупателя одно желание - максимально комфортное жилье. Сегодня крайне сложно продать недвижимость с плохими эксплуатационными качествами и неудачным месторасположением. При этом остается стабильно высоким спрос на новые дома с современной инженерией. Квартиру в таком доме купить непросто, поскольку предложение подобных объектов ограничено. Если 2 года назад в сегменте для «среднего класса» активнее продавались однокомнатные квартиры, то сегодня более востребованы двух-трехкомнатные. Устойчивый высокий спрос на элитные объекты в историческом центре города. Наиболее ликвидно жилье площадью от 120 кв. м до 180 кв. м. Хотя и небольшие квартиры продаются очень уверенно. Время экспозиции объектов большей площади дольше, а цена метра - меньше. Но, если остальные параметры квартиры хороши, она найдет своего покупателя. На мой взгляд, покупательский интерес к Каменному и Крестовскому островам не совсем успевает за возросшей ценой предложения. Предпочтения клиентов в сегменте элитного жилья либо до $1 млн, либо свыше $1,5 млн. В промежутке между этими цифрами спрос заметно слабее.
Сергей Бобашев, руководитель Отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»
- В период ажиотажного спроса на жилье почти 80% звонивших в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос» интересовались, что можно купить за $30-40-50 тыс. То есть намеревались приобрести квадратные метры в попытке сохранить сбережения. С лета 2004 года наши операторы фиксируют интерес к самому дешевому жилью, причем предпочтения вынужденно сместились в недорогие районы города (Ржевка-Пороховые, Сосновая Поляна) и в область (Всеволожск, Ново-Девяткино). С другой стороны, покупатели, готовые платить за квартиру в городе по сложившимся ценам, существенно повысили требования к жилью. Количество задаваемых параметров искомого объекта заметно возросло.
Сегодня явно проявляется тенденция к сокращению спроса на малокомфортное жилье – хрущевки и «корабли» - из-за несоответствия уровня цен и потребительских характеристик.
Структура спроса несколько изменилась: увеличился интерес к трехкомнатным и снизился – к однокомнатным квартирам. Географически лидерами спроса остаются северные районы.
Людмила Синьковская, генеральный директор АН «Русский дом»
- Могу сказать, что меньшим спросом стали пользоваться некачественные квартиры. В период бурной активности рынка скупалось все, а в период стабильности покупатели становятся более требовательными. Это нормально. Нынешняя ситуация, когда за однокомнатную хрущевку где-нибудь на Народной уже не запрашивают $40 тыс., меня только радует. Цены на жилье в центре продолжают расти. Благодаря падению спроса на квартиры в спальных районах они подешевели. И это послужило заметной активизации процесса расселений.
Спрос на удачно расположенное элитное жилье во все времена сохранялся на стабильном уровне. В последние несколько месяцев объемы продаж увеличились за счет активного спроса на «просто качественные» квартиры.
Алексей Бегунов, директор «Агентства «Бекар»
- Заметно снизился спрос на хрущевки и «корабли». Основная причина - конкуренция со стороны одно- и двухкомнатных квартир-студий (24-47 кв. м) в новых домах, которые без отделки стоят столько же или дешевле.
Недостатки домов серий 137, 138, 600.11, 121, 606, 606М, 504Д и 504 (состояние коммуникаций и парадных, неоднородный состав жильцов, отсутствие консьержей и охраняемых стоянок) обусловили снижение цен на них. Теперь они успешно конкурируют по стоимости с новыми домами и потому популярны. К тому же они активно используются в ипотечных сделках, поскольку вписываются в требования банков по возрасту и степени износа инженерии.
Снизился спрос на кирпичные дома 1960-70 гг., квартиры в них стоят иногда дешевле 137-й серии. В том числе из-за невысоких потолков (2,45–2,5 м). Покупателей интересуют потолки не ниже 2,8 м.
В новых домах неинтересны квартиры завышенных площадей: 80-метровую «двушку» продать труднее, чем трехкомнатную такой же площади. Среди однокомнатных быстрее всего уходят экономичные варианты – 23,5-35 кв. м. В целом интерес к «однушкам» стал заметно меньше.
Екатерина Романенко, исполнительный директор юридической фирмы «Экотон»
- Главное, хотя и вынужденное изменение на рынке – покупатель стал доминирующей фигурой, именно он диктует сегодня условия. Сегодня нет необходимости успевать за ростом цен, есть время выбрать. Покупатели в подавляющем большинстве настроены на приобретение качественного жилья, квартир в современных домах с удобными планировками и хорошей инженерией. Однако цены на жилье в новостройках, на мой взгляд, завышены.
По-прежнему популярен центр. Причем предпочтение отдается или объектам площадью 140-180 кв. м, или свыше 300 кв. м – под представительские апартаменты. Активизировался процесс расселений, и в скором времени это обеспечит дальнейший рост спроса во всех сегментах.
Антон Баранов, генеральный директор АН «Талан»
- Глобальных изменений предпочтений не заметно. Можно говорить, что вошел в нормальное русло и в среднем уменьшился спрос на однокомнатные квартиры. До начала спада цена на «однушку» находилась на грани покупательской способности, это была планка, до которой, подпрыгнув, еще можно было дотянуться. И граждане предпочитали купить хоть что-то, вложить деньги в квадратные метры – в уверенности, что это всегда можно продать без потерь, когда появятся деньги на лучшее.
Сегодня, если человеку необходима двухкомнатная квартира, а средств на ее приобретение недостаточно, он скорее подождет (накопит, заработает), но ненужную «однушку» покупать не станет. Инвестиции в малогабаритные квартиры невысокого качества стали более рискованными, приобретение «плохого» жилья не гарантирует сохранения сбережений, не говоря уже об извлечении прибыли. Сейчас спрос определяется в большей степени потребительской составляющей – на фоне снижения инвестиционной.
Максим Чернов, генеральный директор АН «Легион-недвижимость»
- «Рынок продавца» постепенно превращается в «рынок покупателя». Когда условия диктовали продавцы, подход к ценообразованию был унифицированным: учитывались площадь квартиры, местоположение и тип дома. Сегодня многие категории жилья продолжают дешеветь, хоть и медленнее. Пик снижения, по нашим оценкам, уже позади. Однако продать товар непросто. У покупателей появились возможность и время выбирать, процесс стал более длительным. И это нормально. В этих условиях возросло влияние факторов, обеспечивающих дополнительный комфорт и безопасность, таких как наличие консьержа, автостоянки, благоустроенный двор, однородный состав жильцов. И цена и ликвидность двух похожих квартир благодаря этим «удобствам» могут существенно отличаться.
Достигнутый уровень цен повлиял на смещение спроса в сторону более дешевых и небольших квартир – одно- и двухкомнатных. Если такой объект оценен адекватно, он «уходит» очень быстро. Ликвидность комнат в многонаселенных коммуналках для жилых целей заметно снизилась.
РЕЗЮМЕ
Нынешняя ситуация не рисуется всеми участниками рынка в абсолютно радужных тонах, однако все отмечают активизацию спроса и нормализацию объемов продаж. Практики рынка обозначили явный позитивный момент: снова «пошли» расселения, то есть разница цен на жилье в центре и «спальниках» обеспечивает экономику процесса. «Центробежная» тенденция во многом определяет ситуацию на рынке. Расселения влекут рост спроса на малогабаритные квартиры – основной разменный материал. Этот фактор обеспечит (через некоторое время) выход на положительную динамику цен в других сегментах.
Явно очерчиваются требования покупателей: с одной стороны, мириться с «условно комфортным» жильем желающих все меньше. И в качестве средства хранения сбережений хрущевки (по крайней мере, в краткосрочной перспективе) не привлекают. С другой – платить по сложившимся ценам за лишние метры коридоров не позволяет нормальный прагматизм. Спрос ориентирован на удачные планировки и «правильные» площади. Для однокомнатных квартир это до 40 кв. м (лучше 37-38), максимум 60 кв. м (лучше 55) для двухкомнатных и 80-90 кв. м для трехкомнатных.
