На пресс-конференции в Каминном холле гостиницы «Октябрьская», посвященной итогам VIII Конгресса по недвижимости, много внимания было уделено ситуации на петербургском рынке жилья и перспективам. Руководители Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, представители риэлтерских и строительных компаний и аналитики рынка охарактеризовали остроту текущего момента с умеренным позитивом. Влияние негативных факторов полностью нейтрализовать пока не удается. Однако рынок использует механизмы регулирования баланса спроса и предложения: первичный сохраняет стабильный уровень спроса на фоне снижения объемов строительства. На вторичном отмечен рост количества впервые выставленных на продажу квартир, однако и покупатели стали заметно активнее. И избыточное предложение постепенно сокращается.
Несмотря на «низкий» сезон - май традиционно считается «провальным» месяцем из-за долгих праздников, лето также никогда не было периодом большой активности.
Интерференция влияний
Специалисты использовали термины разной окраски: структурный кризис, стагнация, стабилизация. Суть явления состояла в разрыве между ценой предложения и ожиданиями покупателей, вылившемся в снижение продаж. Вторичный рынок в силу присущей ему инертности не мог реагировать быстро и адекватно. Продавцы, одновременно выступающие покупателями другого жилья, не шли на снижение цен, предпочитая отложить сделку. Приток «живых» денег на рынок ограничивался уровнем цен. Застройщики не располагают достаточной свободой маневра в корректировке цен из-за возросшей себестоимости строительства.
Первичный рынок попал под влияние целого комплекса факторов, каждый из которых сам по себе не является безусловно негативным. Если перечислить их по времени возникновения, то «вначале было слово»: в прошлом году поменялись правила предоставления земельных участков. Дата прекращения целевого предоставления была известна за полгода до ее наступления, и строительные компании предприняли титанические усилия для формирования адресной программы до 2007-го – запаслись участками, потратив на это значительную часть средств. За счет этих пятен существенно вырос объем предложения.
Определенную роль в избыточном росте предложения сыграл и взятый администрацией курс «на два миллиона» введенных метров.
Дополнительный негатив ситуации добавил ФЗ № 214, который до предела усложнил процесс привлечения денежных средств граждан в долевое строительство. А также создал условия для увеличения стоимости квадратного метра жилья для конечного потребителя на двойной размер кредитной ставки – сначала за кредит банка строительной компании, затем – за ипотечный кредит гражданину-покупателю.
В результате сложилась кризисная ситуация, когда объем предложения вырос более чем в два раза и не был подкреплен адекватным увеличением платежеспособного спроса.
Средняя цена предложения строящегося квадратного метра держится на отметке $975. Аналогичный показатель для вторичного рынка составляет $1 120, что на 4% ниже, чем в январе. По мнению директора управления маркетинга холдинга RBI Евгения Наталенко, сокращение разрыва между средними ценами на вторичном и первичном рынке приводит к перетеканию клиентов с первичного рынка на вторичный.
Рост в конце туннеля
Говорить о кардинальном оздоровлении рынка, по общему мнению, пока рано. Однако аналитики отмечают обнадеживающие тенденции.
Количество обращений в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос» свидетельствует о возобновлении интереса к «первичным» квартирам, после почти годового снижения. Департамент маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» оценивает активность спроса как соответствующую показателям 2002-2003 годов (в период до начала активного роста).
Первичный рынок использует два направления регулирования баланса спроса и предложения. С одной стороны, застройщики активизировали маркетинговые мероприятия по стимулированию спроса: предлагаются бонусы, скидки, рассрочки, корректируется рублевое наполнение условной единицы. Показательным примером успеха такой стратегии можно считать увеличение интереса покупателей после весенней Ярмарки недвижимости.
С другой стороны, происходит снижение объема предложения. Массовый выход на рынок проектов, утвержденных в преддверии прекращения полномочий ИТК, до конца прошлого года увеличивал объем первичного рынка (суммарную площадь квартир во всех строящихся домах). С начала 2005 года, как отмечает директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон, объем первичного рынка стабилизировался на отметке 5,7 млн кв. м. Объем предложения (площадь всех непроданных квартир) составляет 3,2 млн кв. м – вдвое больше уровня 2002 года.
Однако во втором квартале 2005-го вывод на рынок новых объектов достиг минимального значения за последние 3 года. И объемы продаж превышают объемы нового предложения. По прогнозам Михаила Бимона, во втором квартале 2005 года положительная разница составит 120 тыс. кв. м.
Данная тенденция играет на установление нормального рыночного баланса платежеспособного спроса и предложения. Однако скорым процесс не будет, ситуация нормализуется не ранее начала 2006 года.
Профессионалы рынка отмечают серьезные отличия объемов продаж по конкретным объектам. Четкий расчет на конкретную целевую аудиторию, правильное позиционирование проекта обеспечивают нормальный ритм продаж, и к моменту сдачи на «правильных» объектах остается не более 8-10% непроданных квартир.
Еще живее
На вторичном рынке последствия колебаний спроса менее ощутимы, и ситуация ближе к нормализации. Руководители крупных риэлтерских компаний говорят о заметном оживлении продаж в апреле-мае. Количество сделок, проведенных специалистами компании «Александр-Н», по словам ее генерального директора Сергея Сосновского, в мае 2005-го превысило аналогичный показатель прошлого года.
Президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко проводит аналогию с рынками недвижимости европейских стран: после периодов активного роста следует стабилизация, за каждым подъемом неизбежно некоторое снижение покупательной способности, и цены корректируются. Западные риэлтеры учитывают волнообразность развития. Российский же рынок жилья достаточно молод, и все время (не считая кризиса 1998 года) жил в условиях постоянного роста. Потому многим риэлтерам недостало профессионализма адекватно реагировать на объективные изменения.
Именно квалификация участников рынка становится определяющим конкурентным фактором, уверен генеральный директор компании «Легион-недвижимость» Максим Чернов.
Как положительную тенденцию он также отмечает происходящее с начала года сокращение разницы между ценой предложения и реальной ценой сделки. Это связано, по мнению г-на Чернова, как с ростом покупательской активности, так и с профессионализмом риэлтеров компании в оценке рыночной стоимости объекта.
По данным департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость», средняя разница между ценой предложения и суммой реальных сделок составляет 4%.
В целом, по мнению г-на Сосновского, рынок изменился: если раньше приобретались «квадратные метры», то сегодня покупатель намного более требователен к потребительским характеристикам квартиры и ее местоположению. И этим фактором объясняется снижение цен на «условно комфортное» жилье. Тем не менее, темпы снижения цен замедлились, что позволяет говорить о преодолении пика девальвации минимального жилья.
Время менять
Для нормального состояния рынка характерен небольшой плавный рост цен – на уровне темпов инфляции. Однако для «завязанного» на обмены петербургского рынка нынешние стабильные цены играют и позитивную роль, способствуя выстраиванию длинных цепочек.
Отдел аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» приводит данные об изменении среднего времени экспозиции объектов: после рекордного максимума в конце 2004 года среднее время поиска покупателя медленно, но заметно сокращается.
Снижается и общий объем предложения (количество объектов для продажи в еженедельных листингах). Недостаточно высокие темпы процесса Сергей Сосновский отчасти объясняет активностью приватизации после объявления о дате ее прекращения. В 2005 году, по словам г-на Сосновского, уже зарегистрировано около 70 тыс. договоров приватизации – против 20 тыс. в прошлом. Пропорционально возросла доля выхода «свежеприватизированных» квартир на вторичный рынок.
Итак, несмотря на неоднозначные законодательные инициативы (реорганизацию системы регистрации, жесткие нормы ФЗ № 214), последствия чрезмерного роста цен и психологические трудности, петербургский рынок жилья выработал механизмы саморегулирования и определенный запас прочности.
Пункт (условный день) – характеристика среднего времени экспозиции квартиры за расчетный период 14 недель
За 100% принято усредненное количество обращений в ГСН «Квартирный вопрос» по поиску квартир в строящихся домах в 2002 году.
