Жилищно-накопительные системы за время существования выработали определенные профессиональные стандарты, однако они, как и сертификация риэлтерских компаний, не были обязательными для всех участников рынка.
Система ЖНК массового распространения не получила – с использованием накопительных систем в России приобреталось менее 1% жилья.
Для установления критериев надежности кооператива необходим был закон. И осенью 2003 года нынешний президент Ассоциации риэлтеров Павел Штепан инициировал разработку и внесение на рассмотрение Государственной Думы проекта закона о ЖНК. Целью было создание государственного реестра ЖНК, установление государственного контроля их деятельности и утверждение нормативов финансовой устойчивости.
В конце 2004 года был принят, а с 1 апреля вступил в силу Федеральный закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». В последний момент – перед третьим чтением - проект был переделан до неузнаваемости, без ведома разработчиков и без учета мнения участников рынка. В окончательной редакции сохранены пункты о контроле – эта функция возложена на Федеральную службу по финансовым рынкам.
Однако прописанные нормы прямого действия изменили смысл практически до обратного. Закон ограничил использование средств кооперативов для участия в долевом строительстве, установил не имеющие ничего общего с практикой сроки накопления и погашения займа. А также обязал вносить каждого пайщика в единый реестр юридических лиц.
Как и в случае с законом о долевом строительстве, подзаконных актов к ФЗ № 215 пока нет.
Какие изменения необходимо внести в закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах» для развития накопительных систем?
Виктор Барилов, начальник отдела контроля коллективных инвестиций Регионального отделения Федеральной службы по финансовым рынкам (РО ФСФР) по Северо-Западному округу (СЗФО): – К компетенции РО ФСФР России в СЗФО относится не формулировка пожеланий по внесению поправок, а контроль над деятельностью кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также над соблюдением кооперативом требований Федерального закона № 215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах». Павел Штепан, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти, председатель правления ЖСК «СТРОЙ и ЖИВИ», вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования: – Вступивший в силу закон о ЖНК содержит два положительных момента: установлен государственный контроль деятельности кооперативов и определены требования к их финансовой устойчивости. В части же норм прямого действия он, очевидно, следует политическому заказу, потому что цифры экономически никак не обоснованы. В существующем виде закон не позволяет работать ЖНК. Необходимо корректировать положение о запрете инвестировать в строящееся жилье более 20% средств. Зачем уводить деньги ЖНК с рынка строящегося жилья? Следует увеличить срок погашения займа и сократить срок накопления. Деньги должны инвестироваться в недвижимость, а не лежать в течение двух лет мертвым грузом на рублевом счете. Требует корректировки положение об исключении пайщика за неуплату только в судебном порядке. Также необъяснимо отличие определения термина «жилое помещение» в законе о ЖНК от трактовки в Жилищном кодексе, которое не позволяет приобретать комнаты. Внесение пайщика в единый реестр юридических лиц на практике неосуществимо из-за отсутствия подзаконных актов. Елизавета Алашевская, председатель правления ЖСК «Абсолютно и надежно»: – Требование нового закона ограничить долю приобретаемых объектов долевого строительства двадцатью процентами от стоимости имущества ЖНК серьезно снижает число пайщиков, которые ориентированы на более качественное новое жилье. Нуждается в корректировке положение, по которому право на приобретение или строительство жилья у члена кооператива появляется только через два года после его вступления в ЖНК. Раньше это происходило в течение нескольких месяцев. Непонятно, зачем увеличен до двух лет срок возвращения взноса пайщику, решившему выйти из кооператива, тогда как ранее деньги были обязаны вернуть через три месяца. Пайщики по-прежнему несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, а в случае его ликвидации оказываются последними в очереди кредиторов. Тормозят развитие системы ЖНК установленные нормы предельной численности и особые требования к рекламной деятельности. Александр Волков, председатель правления ЖСК «Невский Терем»: – Новый закон создает значительные трудности для работы жилищно-накопительных кооперативов. Во-первых, он усложняет процедуру приема новых пайщиков, так как сведения о каждом из них должны подаваться в единый государственный реестр юридических лиц. С другой стороны, вновь вступающих пайщиков будет отпугивать минимальный срок накопления пая (два года), а также возможность получить свой пай обратно в случае выхода из кооператива только по окончании финансового года. В законе отсутствует возможность приобретения на кооператив части квартиры (комнаты), а также земельного участка, хотя возможность строительства дома предусмотрена. Непонятно двадцатипроцентное ограничение вложения средств кооператива в долевое строительство. Абсурдны требования по размещению рекламы кооператива, предусматривающие предоставление информации о порядке покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков. В целом, закон требует очень серьезной доработки, без которой он нежизнеспособен. Владимир Чащин, председатель правления КПКГ «Народная ипотека СПб»: – Наш кооператив является кредитным потребительским, и под действие Федерального закона № 215 не попадает, а действует по ФЗ № 117 о КПКГ. Кредитно-потребительские кооперативы используют другой принцип оформления права собственности на приобретаемое жилье. Жилье сразу оформляется в 100% частную собственность заемщика и на него накладывается обременение, то есть жилье является залогом. По этой схеме с 2002 года пайщики «Народной ипотеки СПб» приобрели уже почти 300 объектов недвижимости. При этом используется похожий на ЖНК (с небольшими отличиями) принцип формирования фонда финансовой взаимопомощи. В этом отношении мне кажется нелогичным ограничение количества пайщиков кооператива. На сегодня для кредитных потребительских кооперативов оно ограничено 2 тысячами, и Лига кредитных союзов России (в которую мы входим) готовит предложения по увеличению этой нормы до 15 тысяч членов. Сравнивая положения двух законов, могу сказать, что установленный законом о ЖНК минимальный период накопления слишком велик, а максимальный срок для погашения кредитов – наоборот, неоправданно сокращен. Надежда Гордеева, адвокат «Некоммерческого парвтнерства «Правовой дом»: – Принятие ФЗ № 215 «О ЖНК», вступившего в силу с 01 апреля 2005 года, я считаю огромной заслугой всего кооперативного движения. Наконец в нашем законодательстве поставлена точка всяким недобросовестным участникам рынка недвижимости, которые зазывали граждан в свои ряды такими способами: «Внеси 15 тыс. рублей сегодня, а завтра мы купим квартиру». В законе подобным вещам поставлен барьер. В силу ч. 5 ст. 47 данного закона срок приобретения жилья для пайщиков, имеющих на это право, – «не менее двух лет». Такое право у пайщика может возникнуть только тогда, когда он внес не символические 15 тыс., а «не менее 30% от стоимости квартиры». Создать кооператив, работающий по накопительной схеме, а это только ЖНК, может инициативная группа, состоящая из «не менее чем 50 человек», а не из трех или пяти, как это было ранее. Никогда еще в нашем законодательстве не было закона, так хорошо защищающего права граждан. Наталья Аленушкина, председатель правления ЖСК «Новый мир»: – Закон устанавливает жесткие стандарты работы кооперативов и государственный контроль над их деятельностью, и потому был необходим. Норма о минимальной численности инициативной группы в 50 человек защищает пайщиков от нерадивых руководителей и кооперативов-однодневок. Однако запрет приобретать коммерческую недвижимость, на мой взгляд, нелогичен. С помощью накопительных схем многие предприниматели – потенциальные пайщики – хотели бы приобрести квартиру и помещение под парикмахерскую, магазин или тренажерный зал. Также считаю необходимым разрешить членство в кооперативе не только физическим лицам, но и организациям, готовым приобретать жилье для своих сотрудников. В законе под жилыми помещениями понимается квартира или дом, и логично было бы включить в перечень земельные участки. |
РЕЗЮМЕ
Участники рынка признают позитив самого факта принятия закона, устанавливающего государственный контроль и надзор за деятельностью ЖНК. При этом почти единодушны во мнении, что принятый документ в существующем виде не позволяет работать жилищно-накопительным кооперативам. Именно «нормы прямого действия», то есть конкретные сроки и цифры, полагают участники рынка, никак не обоснованы и требуют пересмотра. Минимальный срок накопления предлагается сократить до нескольких месяцев – как это происходило на практике. Период погашения кредита необходимо увеличить до 5-10 лет. Требует корректировки ограничение инвестиций в строящееся жилье.
Тем временем некоторые кооперативы уже предприняли шаги по выходу из-под действия норм закона № 215 ФЗ, изменив организационно-правовую форму на кредитно-потребительскую. Еще часть участников рынка рассматривают такую возможность. Кооперативы, на балансе которых числится большое количество купленных для пайщиков квартир, через профессиональные сообщества предпринимают действия по лоббированию поправок. Картина в точности повторяет ситуацию с долевым строительством, когда приходится выбирать между обходом закона и надеждой на поправки.