Риэлтеры, специализирующиеся на арендных сделках, приобрели большой опыт и выработали профессиональные стандарты, обеспечивающие максимальный комфорт сторон, – с ними мы знакомили читателей в «БН» № 38(881). Сегодня мы подробнее поговорим о состоянии рынка аренды и формировании отношений на нем. Надеемся, что рассказ будет интересен всем желающим сдать или снять жилплощадь. На подготовку и заключение договора аренды, по сравнению со сделкой купли-продажи, обычно не уходит много времени. Но при этом любая небрежность может обернуться моральными и материальными издержками.
Дальше, больше, дороже…
Коренные петербуржцы хорошо помнят пятачок советской теневой экономики – «биржу аренды», существовавшую у Львиного мостика. Именно здесь студенты и молодожены решали свои жилищные проблемы, договариваясь с бабушками о съеме угла или комнаты. Сегодня неорганизованную тусовку у Львиного сменили десятки специализированных агентств и отделов риэлтерских компаний. Согласно статистике каждая двенадцатая квартира в Петербурге сдается в аренду.
В последние годы произошел заметный подъем арендных цен на все категории жилья. Особенно востребованы малогабаритные квартиры и комнаты. Здесь ставки выросли по сравнению с 2001 годом вдвое. По остальным категориям жилья прирост цен составил 50–80%, в зависимости от спроса. Специалисты Городской справочной службы «Квартирный Вопрос» представили нам статистику по характеру предложения из общегородской базы данных. Цены по традиции приводятся в долларовом эквиваленте. Итак, реальные предложения о сдаче в аренду комнат: в зависимости от района, площади и оснащения удобствами помещения до 15 кв. м сдаются за $110–120 в месяц, до 20 кв. м – за $120–140. За комнаты большей площади, в малонаселенной квартире, могут попросить до 170 «зеленых». Пару лет назад за такую сумму можно было арендовать неплохую однокомнатную. Теперь же самая скромная квартирка в спальном районе предлагается не менее чем за $230, а в центре – от $270. «Двушку» бесполезно искать по стартовой цене менее $280 и 370, соответственно, трехкомнатные идут от $350 на окраинах и от $440 – в центре. Превышение минимальной платы должно быть обусловлено безупречным состоянием квартиры и обстановки, достойным окружением. Стартовые цены апартаментов, квалифицируемых как элитные, в полтора-три раза выше – в зависимости от их площади, местоположения и степени «навороченности».
Лишнее или необходимое?
Не всякая квартира по своему состоянию сразу подходит для сдачи. Прежде чем ремонтировать и обставлять ее, целесообразно посоветоваться со специалистом. Действуя по своему усмотрению, можно абсолютно напрасно истратить деньги, притом что некие минимальные инвестиции безусловно необходимы.
…Семья получила в наследство крайне запущенную квартиру престарелой тетушки и решила сделать сию недвижимость источником дохода, сдавая ее в «первозданном» виде. На какого клиента можно рассчитывать? Даже самый непритязательный арендатор согласится на этот вариант разве что от отчаяния и в процессе проживания окончательно «добьет» квартирку. Зато приведя жилье в порядок (необходима самая недорогая «косметика») и обставив пусть не новым гарнитуром (хороший повод сменить собственную мебель!), можно повысить цену сразу на 20–25%. За месяц – вроде немного. Но за год – это уже сотни долларов. А за пять-семь лет? Да и публика заселится иная, более ответственная во всех отношениях.
Некоторые рассуждают так: кому надо, пусть сам и ремонтирует. Но потенциальный арендатор, помножив траты на дополнительные хлопоты, либо откажется, либо затеет торг...
С элитными квартирами иная картина. Особого роста цен здесь не наблюдается уже несколько лет: спрос и предложение сбалансированы. А при ремонте квартиры «под элитную аренду» не всякие затраты окупятся. Так, наличие некогда модной ванны-джакузи, псевдоантиквариата и прочих атрибутов новорусской роскоши не сильно поднимут ее цену. А вот о чем-то действительно необходимом, важном с точки зрения большинства арендаторов, можно самим и не додуматься. Своевременный совет специалиста поможет оптимально подготовить помещение к аренде, снизить затраты на ремонт и оснащение и сделать их наиболее целесообразными.
Договор или уговор?
Наши граждане, к сожалению, часто руководствуются принципами: «хорошая услуга – дешевая услуга» и «деньги любят тишину». В итоге стараются избежать как общения с «профи» (экономят на комиссионных), так и заключения подробного договора с арендатором, а тем более – его регистрации в госорганах (прежде всего, с целью избежать налогообложения). А потом начинаются слезы: как избавиться от оккупанта-неплательщика, как компенсировать нанесенный ущерб!
Закон стоит на страже интересов сторон (с подробностями можете ознакомиться в ГК РФ, ч. 2, гл. 34 и др.). Можно составить и удостоверить договор аренды у нотариуса (пошлина составляет 1,5–2,5% от суммы оплаты за весь срок договора), затем зарегистрировать его в ГУФРС (на квартиру тогда будет наложено обременение). Регистрация договора – обязательное требование при его заключении сроком на год и более. По такому документу и владелец не сможет выгнать арендатора, выполняющего условия договора (заметьте, даже в случае продажи квартиры), и арендатор не сможет уклониться от своевременной оплаты, будет нести всю ответственность за сохранность жилья и имущества. Но мало кто прибегает к подобной практике.
Конечно, договор, заключенный в простой письменной форме, без регистрации, на срок 364 дня, тоже имеет юридическую силу и доказательность – при условии, что он составлен грамотно, с учетом всех нюансов, и подписан надлежащими лицами. Его «правовой вес» существенно возрастает, если клиенты воспользовались услугами опытных риэлтеров на основании заключенного с ними договора. В таком договоре указаны все функции и обязанности агентства по отношению к арендодателю и арендатору: проверка прав и полномочий сторон, предоставление им юридически грамотной формы договора аренды, организация передачи объекта по акту приема-передачи с приложением оценочной описи имущества, возможно, ответственное хранение залоговой суммы (депозита), помощь в оформлении страхования и пр.
Причем важна проверка прав на жилье как самого владельца, так и членов его семьи. На случай, если в квартире зарегистрирован кто-то из родственников, отсутствующий на момент заключения договора и не оставивший письменного, нотариально удостоверенного согласия на сдачу площади в аренду.
Ох уж эти информационные агентства!
К сожалению, у фирм, квалифицированно и ответственно занимающихся арендным бизнесом, по-прежнему путаются под ногами недобросовестные по отношению к клиентам «конкуренты». Именно они размещают объявления с предложением комнат и квартир по цене значительно ниже рыночной. Это ловушка для скуповатых мечтателей – потенциальных жертв «информационных агентств», оказывающих услуги за сравнительно небольшую плату. Владельца и арендатора они не сводят и не участвуют в оформлении их отношений, а просто выдают клиенту рукописный или печатный список телефонов предполагаемых арендодателей. Как правило, найти «живой» вариант по такому списку практически невозможно, а предъявлять претензии к фирме за подобную «работу» – бесполезно: она не принимала на себя обязательств организовать сделку, а лишь предоставила некую информацию. Вот недавний пример. На форум нашего сайта www.bn.ru поступила жалоба от клиентки, заплатившей 1 500 рублей за несколько написанных от руки телефонных номеров, по которым никто так и не ответил. Похоже, она просто не удосужилась прочитать подсунутый ей как основание для взимания платы «Договор на оказание информационных услуг», поскольку в здравом уме и трезвой памяти отдать деньги под такую «услугу» просто нереально. Текст договора изобиловал следующими сентенциями (орфография сохранена): «Агентство, именуемое Исполнитель, информирует заказчика В УСТНОЙ ФОРМЕ о наличии в базе данных исполнителя информации, интересующей заказчика.
При наличии этой информации заказчик ЗНАКОМИТЬСЯ с порядком ее получения.
Информация ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ ДАЧУ (!!!) заказчику рекомендаций по поводу СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИИ СВОЕЙ (Чьей именно – заказчика или самого исполнителя? – прим. ред.) ДЕЯТЕЛЬНОСТИ, в рамках предмета консультирования (В УСТНОЙ ФОРМЕ)
Заказчик ВЫПОЛНЯЕТ исполнителю вознаграждение в размере 1 500 рублей в форме аванса».
Вот такая вот ДАЧА В УСТНОЙ ФОРМЕ за вполне ощутимые 1 500 рублей.
Люди добрые! Ради самих себя и ваших близких – читайте хотя бы, что вы подписываете, прежде чем отдать деньги непонятно за что!
В то же время, когда фирма предлагает клиентам весь спектр возможных услуг, те не всегда прислушиваются к рекомендациям. Особенно это касается страхования, от которого большинство граждан отказываются. Логика проста: зачем тратить лишние деньги? Но копеечная экономия (услуга стоит примерно 0,5–0,7% от суммы возмещения) не всегда оправдана. Неприятность может случиться с каждым. Допустим, дотоле беспроблемный арендатор в момент перерыва в подаче горячей воды неосторожно оставляет кран открытым и отбывает на сутки. А обнаружив последствия, исчезает, оставив хозяев на растерзание разъяренным соседям. Залито несколько квартир, жильцы которых планируют ремонт за счет незадачливых арендодателей. Можно попытаться разыскать виновника по данным из договора и взыскать с него ущерб. Но как быстро это произойдет, да и реально ли это? А ведь предлагал агент застраховать и квартиру, и гражданскую ответственность – как раз на такой случай. Тогда ущерб компенсировала бы страховая фирма. И уж потом она, набившая руку на поиске «бытовых диверсантов», своего бы не упустила.
В общем, как мы видим – сложился рынок, сформировано правовое пространство, есть квалифицированные помощники. Задача арендаторов и арендодателей – полноценно воспользоваться всем этим с максимальной пользой для себя. Пожелаем же им удачи!
