Рынок аренды в последние годы активно прогрессирует. С одной стороны, предложение исчисляется десятками тысяч квартир и комнат. По статистике профессионалов, каждый 10-12-й объект жилой недвижимости в городе находится в арендном обороте. С другой стороны – потребности в «съемном» жилье в Петербурге растут опережающими темпами. В связи с резким скачком цен на недвижимость многим пришлось отказаться от мысли «прикопить и квартиру купить». В результате потребности в расширении жизненного пространства удовлетворяются за счет аренды.
Аренда по стандарту
Профессионалы признали этот сегмент рынка достаточно сформированным для того, чтобы уделить ему самое пристальное внимание. И обнаружили здесь множество подводных камней, удачно обойти которые удается лишь при соблюдении целого ряда определенных принципов и правил.
Стандартизация подхода к оказанию риэлтерских услуг на рынке аренды нашла отражение в деятельности Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АРСП). Профессиональные стандарты риэлтерской деятельности стали разрабатываться с первых лет существования этого объединения. Разделу стандартов, посвященному проведению сделок аренды жилья, - уже третий год, он неоднократно дополнялся по мере изучения проблематики Комиссией по защите прав потребителя и профессиональной этике в процессе анализа спорных ситуаций. Эти стандарты, по отзывам практиков рынка, призваны «отражать реалии рынка и цивилизованные принципы делового оборота, принятые у профессионалов». На сегодняшний день аренда стала самостоятельной специализацией риэлтерского бизнеса. Организация арендных сделок существенно отличается от операций купли-продажи и обмена «по цепи» на вторичном рынке. Поэтому рассчитывать на качественную услугу со стороны тех агентов, которые занимаются другими типами сделок и уделяют внимание аренде лишь постольку-поскольку, чаще всего не стоит. Как правило, более удачно справляются с такими задачами сотрудники специализированных отделов или фирм, сделавших аренду жилья единственным направлением приложения своих усилий. Но…
Остерегайтесь подделки!
Сегодня особенно велика вероятность нарваться на псевдопрофессионалов - тех, кто, декларировав аренду как свою специализацию, по сути дела дискредитирует данный бизнес. Неосторожный арендатор рискует выбросить деньги на ветер, если клюнет на приманку «информационных агентств». Ловят они легковерных и прижимистых граждан. В СМИ размещаются предложения жилья в аренду по цене значительно ниже рыночной. В погоне за «счастливой случайностью» экономные господа спешно откликаются на приглашение прибыть в офис фирмы-благодетеля. Там подписывают «заявку» и «всего лишь» за 1000-1500 рублей получают внушительную распечатку вариантов для самостоятельной проработки. Стоит ли объяснять, что большинство предложенных объектов по цене не соответствует обещанному и к тому же давно сдано, а список являет собой «компьютерную свалку» баз данных по аренде за длительное время. В ответ на все претензии «мастера честного отъема денег у граждан» предлагают внимательно прочесть подписанный договор. Оказывается, обязательство фирмы заключается лишь в «предоставлении информации об объектах, сдаваемых в аренду». И оно выполнено. Какие проблемы?
Другой, не столь злостной, но все равно неполноценной формы работы с арендными объектами придерживаются компании, ведущие себя как «агентства знакомств». За половинное вознаграждение они сводят стороны и далее предлагают договариваться и оформлять отношения самостоятельно, не заботясь о нюансах сделки и не помогая сторонам выстроить отношения и заключить договор, защищающий их на случай возникновения непредвиденных проблем.
Стандартизация качества
В чем же заключается полноценная услуга, которую обязано предоставить профессиональное агентство? Это довольно подробно изложено в пункте 9.1.1. (Не правда ли, довольно символичный номер? Впрочем, изучить стандарты и следовать им – задача не только агентств, но и самого клиента: спасение утопающих – дело рук самих утопающих.) Профессиональная фирма должна заключить с клиентом договор, по которому примет на себя ряд обязательств: подобрать объекты соответствующих параметров, организовать просмотры, проверить документы, подтверждающие права арендодателя, оказать помощь в составлении договора, подробно регламентирующего все нюансы взаимоотношений сторон.
Конечно, агентство не может и не должно (кроме особых случаев, предусмотренных договором, например при доверительном управлении) отвечать за любые сюжетные повороты в отношениях арендатора и арендодателя. Неправомерно было бы этого требовать. Однако задача агентства – предусмотреть все возможные риски сторон и помочь им заключить между собой такой договор (его основные положения изложены в п. 9.2), который сведет к минимуму вероятность возникновения проблем. Также многие профессионалы готовы, хоть никакие стандарты их к этому и не обязывают, храня «контрольный» экземпляр договора, выступать в роли «третейского судьи» и помогать урегулировать любые конфликты, подсказывая оптимальные решения в наиболее распространенных спорных ситуациях. Что же касается клиентуры, то при подобном построении работы агентство завоевывает самую добрую репутацию в глазах граждан и чаще всего становится впоследствии эксклюзивным представителем интересов тех арендодателей, чье сердце уже однажды было завоевано таким заботливым и ответственным отношением.
Риски по списку
Какие же проблемы будут сведены к минимуму при соблюдении агентством профстандартов? Что касается интересов арендодателей – тут в списке рисков лидирует неуплата. Риэлтерские фирмы выработали механизмы депозитов, страхующих интересы владельцев. Большая проблема собственника – порча имущества арендатором. В грамотном агентстве найдут управу на нерадивых, грамотно оформят оценку вещей и их передачу по акту, примут на хранение залоговую сумму, отрегулируют процесс возврата имущества или вопрос о компенсации ущерба за счет внесенного залога. Но всех нюансов даже самой добросовестной компании не предусмотреть. Ранее некоторые рекомендации на этот случай в стандартах были. Но в процессе их переработки наряду с дополнениями и усовершенствованиями произошли и некоторые потери – стандарты лишились ряда «добрых советов». Конечно, мудро было избавиться от неоправданной детализации, концентрировавшей внимание на частностях, уводя от главного. Но возникли и некоторые существенные пробелы…
Так, ранее в стандарты входила следующая рекомендация, адресованная арендодателю: «Жилое помещение, находящееся в нем имущество, а также сделанный в помещении ремонт рекомендуется застраховать». Стоило ли вообще исключать из стандартов упоминание о страховании? Не полезнее ли было бы оставить этот стандарт, переадресовав его и обязав фирму, представляющую интересы арендодателя, ознакомить клиента под расписку с предложениями и условиями нескольких страховых компаний и помочь в случае его заинтересованности заключить такой договор?
Что касается рисков арендатора – стандарты предусматривают подробное изучение агентством документов, подтверждающих наличие правообладателей сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы ничье неведение или несогласие не помешали в дальнейшем арендатору занимать помещение согласно договору (п. 9.2.4–9.2.6).
С полной версией профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, и не только по аренде, можно ознакомиться на сайте АРСП (http://www.arspb.ru/).
Ценные рекомендации по построению взаимоотношений с агентствами недвижимости и противоположной стороной по сделке аренды содержатся также на сайте службы «Квартирный Вопрос» (http://www.tsn.spb.ru/) и регулярно публикуются в еженедельнике «Сдам, Сниму».
Стандарты определяют полноценный спектр обязанностей и сферы ответственности фирм, добросовестно отрабатывающих свое вознаграждение. И при условии их соблюдения оплата, предусмотренная п. 9.1.3 в качестве комиссионных, - отнюдь не чрезмерна. А для клиентов мораль проста: без помощи агентства обойтись сложно, но помощника надо выбирать такого, которому и заплатить не жалко. Мелкая же экономия может обернуться крупными неприятностями.
Профессиональные стандарты АРСП (извлечение)
Пункт 9. Специфика проведения сделок по найму жилой недвижимости
9.1. Рекомендуется заключать письменные договоры между агентством и нанимателем, агентством и наймодателем, описывающие обязанности, сферу ответственности и оплату услуг агентства.
9.1.1. В обязанности агентства входит:
- поиск объекта или нанимателя объекта;
- организация просмотров объекта;
- ведение переговоров при заключении договора найма;
- консультации по маркетинговым и правовым вопросам;
- проверка прав наймодателя, дающих ему права сдавать данный объект по договору найма.
9.1.3. Комиссионное вознаграждение.
Вознаграждение, выплачиваемое нанимателем агентству, составляет:
- 80-100% от суммы месячной платы при найме;
- 30-50% при посуточном найме (сроком до одного месяца) от общей суммы арендной платы.
9.2. Основные положения договора найма жилого помещения.
9.2.1. Паспортные данные нанимателя и наймодателя.
9.2.2. Адрес сдаваемого внаем помещения.
9.2.3. Срок договора найма.
9.2.4. Данные правоустанавливающего документа на жилое помещение.
9.2.5. Согласие всех имеющих право на проживание в жилом помещении на сдачу жилого помещения внаем.
9.2.6. Список лиц, имеющих право на совместное с нанимателем проживание в жилом помещении.
9.2.7. Порядок расчетов…
9.2.17. Неотъемлемыми частями договора являются опись имущества и расписки о получении денежных средств за наем объекта.
9.3. Контрактные отношения между агентствами при проведении совместных сделок.
9.3.2. Показ объекта клиенту, представленному другим агентством, сопровождается оформлением «Акта осмотра недвижимости».
