Как таковой договор с агентством необходим – он регламентирует действия и обязанности сторон по сделке. Он помогает избежать недоразумений и оформить взаимоотношения, приводящие одних - к успешному решению своих жилищных проблем, а других – к получению заслуженного вознаграждения. Но подобный результат возможен лишь тогда, когда процессу заключения договора уделяется должное внимание. Иначе есть риск впоследствии столкнуться с массой неприятных сюрпризов.
Что написано пером...
Народная мудрость давно сложила эту пословицу. И в наши дни она не утратила своей актуальности. Многолетний опыт работы, в частности, конфликтной комиссии Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (теперь она называется Комиссией по правам потребителей и профессиональной этике) показал: клиенты риэлтерских фирм порой крайне невнимательно относятся к содержанию подписываемых ими договоров. А потом приходят «качать права», поскольку на словах «кто-то что-то им обещал и не выполнил». И искренне обижаются на вердикт комиссии: при изучении документов нарушения условий договора со стороны риэлтерской фирмы не выявлено, а посему далее жалоба рассматриваться не будет.
Можно, конечно, пойти и в суд – без гарантии успеха. И там вряд ли захотят особо вникать в ситуацию «слова против слов», но внимательно изучат предоставленные сторонами, подписанные клиентом документы – с соответствующим выводом.
Отсюда несколько практических советов для потенциальных клиентов риэлтерских фирм.
Простые, но важные истины
До заключения договора обязательно побывайте в выбранной вами фирме. Даже если агент – явно хороший профессионал, а тем более ваш знакомый, он юридически не является стороной, ответственной за исполнение обязательств. Поэтому узнайте «в лицо» вашего будущего партнера – риэлтерскую компанию, познакомьтесь с руководством, составьте об агентстве более полное представление.
Договор лучше заключать в офисе. Прежде чем назначать встречу с этой целью, заранее подробно изучите текст предлагаемого вам образца документа и подготовьте (лучше письменно, чтобы ничего не забыть) свои вопросы. Не стесняйтесь задавать их, даже если они могут кому-то показаться наивными: у профессионала такой подход не вызовет ни усмешки, ни раздражения, наоборот, он будет рад устранить возможные недоразумения заблаговременно.
Не пытайтесь предлагать свой вариант договора: рядовая сделка – не настолько значительное событие в деятельности фирмы, чтобы под нее составлять и согласовывать оригинальный текст. Но помните, что вы имеете полное право добавить к стандартному договору список особых условий (как правило, на бланке договора есть для этого место) или даже составить дополнительное соглашение – если ваша сделка отличается рядом особенностей или вы намерены отразить какие-то моменты, не предусмотренные типовым документом. Все ваши пожелания также лучше подготовить в письменном виде, чтобы в процессе переговоров ничего не забыть и не перепутать.
Например, если вы продаете недвижимость и приобретаете что-то взамен, особенно важно (если это не предусмотрено в тексте договора) указать, что продажа вашего жилья возможна ТОЛЬКО при условии одновременной покупки недвижимости определенных параметров. Если же такой пункт не внести, то ваш отказ от продажи без одновременного нотариата на покупку может быть формально расценен как нарушение условий договора по вашей вине – о чем бы вы там ни договаривались на словах.
Обязательно заранее поинтересуйтесь не только первым договором, который вам предлагают заключить, но и всем пакетом документов, сопутствующих сделке (внутренний документооборот фирмы). Как правило, после нахождения покупателя на недвижимость и внесения им залога, продавцу предлагается подписать еще один договор, более строго и подробно регламентирующий его действия в процессе совершения сделки. Во многих агентствах это трехсторонний договор: участниками его являются продавец, покупатель и фирма. Схема отношений довольно прозрачна и очевидна всем участникам сделки.
Некоторые компании заключают договоры отдельно с продавцом и с покупателем и далее приглашают их уже в нотариат. Криминала здесь нет. Но продавец при такой схеме вправе изначально требовать, чтобы его в письменном виде поставили в известность о заключении договора с покупателем и заблаговременно – о дате проведения нотариата. Иначе могут возникнуть проблемы со сроками подготовки документов или подбора встречной покупки. И снова можно оказаться без вины виноватым.
Автограф, пожалуйста!
Не забывайте, что вы должны иметь на руках не копию, а оригинал договора с печатью агентства и всеми его реквизитами. Причем подписанный директором фирмы или официальным представителем (вы можете потребовать предъявить соответствующую доверенность).
Заключать договор на дому нежелательно. Но иногда обстоятельства вынуждают заполнить чистые бланки в присутствии агента – и далее ждать, когда он доставит вам ваш экземпляр, оформленный по всем правилам. При этом вас должно насторожить наличие у агента на руках незаполненных бланков договоров, в которых уже стоят печать и подпись первого лица, – для «ускорения процесса». В «приличных» фирмах такое не практикуется, кроме заранее согласованных исключительных случаев.
Рекомендуем обратить особое внимание на раздел «Обязанности фирмы». Он иногда бывает весьма объемным, но на поверку оказывается, что большинство пунктов не несет особой смысловой нагрузки. Если агентство «обязуется предоставить меблированное и особым образом оборудованное помещение для переговоров в целях заключения настоящего договора», «проконсультировать клиента по вопросам организации процесса выполнения предмета настоящего договора» и только - значит, ничего конкретного фирма сделать не обещает и ни за что отвечать не намерена, хотя готова в принципе быть полезной.
Не забудьте изучить и такой пункт договора, как «условия досрочного расторжения». Помните, что вы всегда имеете такое право, если фирма не выполняет принятых на себя обязательств – но лучше это прописать в тексте конкретно.
Exclusive означает «исключительный»
До того, как высокие информационные технологии шагнули на рынок недвижимости, обмен базами данных агентств был весьма затруднителен. Поэтому клиентам имело смысл обзвонить и обойти как можно большее количество агентств и там «засветиться» со своим объектом. А потом поджидать – кто первым найдет подходящего покупателя. И только тогда заключать договор. Но сегодня данная практика себя совершенно не оправдывает. По одному лишь телефонному звонку никто не станет рекламировать и предлагать кредитоспособному покупателю непроверенный объект. Вся информация о недвижимости, с владельцами которой оформляются договорные отношения, тщательно проверяется специалистами добросовестных фирм, а затем мгновенно поступает по электронным каналам в информационное пространство профессионального рынка – через межагентские компьютерные базы данных и Интернет. А также публикуется в специализированных изданиях.
Причем, чем строже обязательства клиента «хранить верность» конкретной фирме, тем больше средств она вкладывает в рекламу и тем охотнее подключает сотрудников к заблаговременной подготовке документов по предстоящей сделке. Ведь это объемная работа, которая выполняется бесплатно для продавца, в расчете на последующую компенсацию из суммы комиссионных. Вероятность быстро найти выгодный вариант и оперативно оформить продажу или обмен при таких взаимных обязательствах намного выше.
Поэтому, скорее всего, вам предложат заключить эксклюзивный договор, в соответствии с которым клиент наделяет риэлтерскую фирму исключительным правом представлять его интересы на рынке недвижимости, то есть находить покупателя, а при необходимости - встречный вариант и оказывать все услуги по сделке. При этом в качестве подтверждения серьезности своих намерений клиенты часто передают в агентство на ответственное хранение правоустанавливающие документы (в оригинале), а то и денежный залог, возвращаемый по факту проведения сделки.
Возможно, никаких гарантий от вас вообще не потребуют – эксклюзивное право, отраженное в договоре, будет служить, скорее, ограничением «психологического характера».
Тем не менее, заключать какой-то иной договор, кроме эксклюзивного, по мнению большинства профессионалов, смысла не имеет. Вот только определить объем услуг, предоставляемых в обмен на «право эксклюзива», необходимо в тексте договора полноценно и в деталях.
Свобода или качество?
Проследите, чтобы в вашем договоре фирма приняла на себя конкретные обязательства по четкой организации всех этапов сделки и выполнению ряда поручений. Претендуя на эксклюзивные права, агентство должно принять на себя и обязанности, например: подать информацию о вашем объекте в компьютерные базы данных и в Интернет, четко обозначить, с какой периодичностью и в каких именно печатных изданиях оно разместит рекламу. А также, получив от клиентов соответствующую доверенность (единственным полномочием которой является сбор и подготовка документов по сделке), избавить их от утомительной необходимости самим посещать многочисленные инстанции. И далее – подробно по каждому этапу.
Естественно, все эти действия требуют времени и сил, а реклама – денег.
И только если вы действительно придерживаетесь обязательств не обращаться в другую фирму, агентство может охотно и безбоязненно оказать ряд услуг авансом - зная, что в конце концов труды окупятся.
Если свободолюбие клиентов перевешивает практические соображения, они, соблюдая все же разумную осторожность и не желая связываться с маклерами «дикого» рынка, могут стать участниками «облегченного» договора типа «Соглашения о рекламе». По нему клиент щедро наделит фирму и агента правом поработать на его благо, поискать покупателя на объект – без особых гарантий и обязательств со своей стороны. Но стоит ли тогда удивляться встречному отсутствию особого усердия у агентов? Так что придется выбирать между степенью свободы и качеством обслуживания – они, как правило, обратно пропорциональны.
