Мероприятие организовано по инициативе городской администрации. Семинар проводят совместно Комитет по строительству, Главное управление федеральной регистрационной службы (ГУФРС) по Санкт-Петербургу и Ленобласти, ООО "Юридическая служба Санкт-Петербурга" и Группа компаний "Бюллетень Недвижимости". На первое заседание вынесены вопросы государственной регистрации договоров долевого участия и права собственности на объекты долевого строительства, залоговые отношения с дольщиками и особенности заключения договоров строительного подряда. Организаторы не ставят задачу обсудить необходимость и возможность внесения поправок в действующий Закон, а планируют сделать акцент именно на практике его применения в реальных условиях. Ведет семинар известный в Петербурге специалист-практик по долевому строительству, руководитель Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова.
В верхнем регистре
По принятому Закону № 214 ФЗ, договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. После реорганизации системы регистрации, приведшей к увеличению сроков и оплаты, эта тема для рынка стала крайне острой и болезненной. Более того, порядок регистрации договоров долевого участия не определен. Законом также вменяется в обязанность застройщику представлять в регистрирующий орган проектную декларацию – технико-экономическое обоснование, проектную документацию со всеми изменениями и подтверждение права (собственности и аренды) на землю.
Что включает перечень документов, обязательный для предъявления в ГУФРС по СПб и ЛО (бывшее ГБР), правила их оформления – все эти вопросы, по мнению юристов строительных компаний, требуют разъяснений руководителей органов регистрации. Практиков рынка волнует, готовы ли органы юстиции справиться с дополнительным объемом работы по регистрации ДДУ, создан ли штат специалистов, какими будут сроки. Для освещения практических аспектов подготовки к регистрации приглашены самые непосредственные участники системы – заместитель руководителя ГУФРС по СПб и ЛО Татьяна Герасименко и заведующая кафедрой Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции РФ Елена Киндеева.
К службе регистрации имеется еще один сложный вопрос – о залоговых отношениях. По новому законодательству, "предоставленный для строительства объекта недвижимости земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и(или) иной объект недвижимости" считаются находящимися в залоге у дольщика – до возникновения права собственности на построенную квартиру. И это обстоятельство должно быть отражено в государственном реестре (ЕГРП). Данное положение вызывает немало закономерных вопросов, например об определении доли заложенного объекта для каждого залогодержателя, о защите прав добросовестного участника долевого строительства в случае возникновения судебных споров и ареста залогового имущества. Соответственно, вопросы адресованы представителям органов юстиции.
Спросить у власти
Термин "разрешение на строительство" в Законе о долевом строительстве не разъяснен, и пока неясно, каких документов достаточно для начала рекламной кампании и привлечения денежных средств граждан. Для сообщения об изменениях в порядке получения разрешений на строительство с учетом всех действующих законодательных актов запланировано выступление специалистов отдела экспертизы Управления инвестиций.
Не менее злободневно для строительных компаний в рамках нового законодательства стоит вопрос отношений застройщика и подрядчика. Принятый Закон разрешает заключать договоры долевого участия исключительно "отвечающим требованиям... закона застройщикам", отказав в такой возможности всем прочим участникам цепочки – подрядчикам, субподрядчикам и инвесторам. При этом Гражданский кодекс РФ позволяет использовать другие виды договоров – договор поручения или агентский. Строителям необходима возможность сохранить сложившийся порядок заключения договоров на подрядные работы и поставки стройматериалов по крайней мере в течение переходного периода, не выходя за жесткие рамки требований законодательства. Для разъяснений по договору долевого участия как способу реализации прав застройщиков, дольщиков и подрядчиков приглашен советник вице-губернатора Санкт-Петербурга, старший юрисконсульт Комитета по строительству Александр Мезенцев.
Каким может быть в новых условиях договор подряда, какие формы расчетов не противоречат ни Закону о долевом участии, ни Гражданскому кодексу – об этом расскажут юристы, специализирующиеся на первичном рынке. Собственными наработками, идеями и рекомендациями поделятся представители бизнес-сообществ – Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, Союза строительных компаний, а также известных компаний-застройщиков.
Тема семинара близко затрагивает самый широкий круг лиц – как застройщиков, так и потенциальных дольщиков. Мероприятие состоится 1 июня 2005 года в Санкт-Петербурге, в гостинице "Москва", с 10.00 до 16.00. Вопросы к участникам можно сформулировать заранее, направив их по электронной почте.
Заявки для участия в семинаре принимаются: по тел.: 118-80-39, +7911-961-64-00; по е-mail: uristcon@yandex.ru; по адресу: Артиллерийская ул., д. 1, бизнес-центр "Европа хаус", оф. 435.
