Качественное жилье продается и без корректировки цены. В марте зафиксировано даже некоторое оживление спроса. Речь идет об увеличении условного числа обращений в Городскую справочную по недвижимости «Квартирный Вопрос». Звонки потенциальных покупателей могут вылиться в реальные сделки через месяц-два. Отдел аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» связывает активизацию спроса с прошедшей в середине марта Ярмаркой недвижимости. Что иллюстрирует важность маркетинговых мероприятий по стимулированию спроса.
Несмотря на едва обозначившееся снижение средней цены на «вторичке» и незначительный рост стоимости квадратного метра на первичном рынке, разница между ними держится в рамках установившегося диапазона - на уровне 20%.
От думского стола
Кризиса, вызванного снижением объема продаж, на первичном рынке нет. Уровень спроса примерно соответствует 2002 году – периоду до начала активного роста. Однако и зависимость от стабильности притока финансов на «первичке» нагляднее: меньшие колебания спроса чреваты большими последствиями. Сейчас влияние негативных факторов ощущается достаточно явно.
Серьезную тормозящую роль играет стагнация вторичного рынка: не продав имеющееся жилье, потенциальные дольщики не могут инвестировать в строящееся.
Банки по-прежнему неохотно кредитуют приобретение недостроенных квартир. Использовать потребительские кредиты для доплаты на первичном рынке можно после продажи «ненужного» вторичного жилья. Застройщики предлагают рассрочки платежей, но они действуют в течение срока строительства и принципиально проблемы не решают.
Заметную сумятицу вносит вступивший в силу с начала апреля Закон «Об участии в долевом строительстве…». По утверждению застройщиков, необходимость следовать нормам закона вынуждает их поднять цены. Больше всего участников рынка беспокоят размеры штрафных санкций за нарушение сроков передачи квартир. Издержки по подготовке проектных деклараций менее ощутимы.
Единства в товарищах-строителях нет, тактика и стратегия действий разрабатывается разная. Одни компании создают специальные отделы для подготовки проектных деклараций, другие готовят обходные маневры, используя не подпадающие под действие закона формы договоров.
По мнению участников рынка, закон в перспективе ведет к отказу от использования основного на сегодняшний момент финансового ресурса – средств дольщиков. Замена его банковскими кредитами увеличит себестоимость строительства еще на размер процентной ставки по кредиту.
Острота момента
В целом рентабельность городского жилищного рынка снизилась. Лишним подтверждением этого факта можно считать частичное перепрофилирование строивших жилье фирм на другие направления – коммерческую и загородную недвижимость, инженерную инфраструктуру или производство стройматериалов. Отдельные компании заявляют об отказе от наращивания объемов строительства.
При наличии общих для рынка проблем, ситуация окрашена для каждого проекта в собственные тона. Сейчас в полной мере проявляются недоработки маркетинговой политики строительных компаний. Строительный рынок жилья в его нынешнем виде еще моложе вторичного, насчитывающего 12 лет истории. Поэтому и говорить о более или менее продолжительных периодах «нормального состояния» сложно. Нынешняя ситуация характеризуется большим числом недавно вышедших на рынок участников, высокими объемами строительства и слабым позиционированием предложения. Строительство более чем на 90% велось за счет средств дольщиков, а прибыли, полученные за время ажиотажного спроса и роста цен, в основном направлялись на получение новых пятен. Сохранить объемы притока финансов практически никому не удается, из-за чего некоторые застройщики сегодня уже сталкиваются с нехваткой свободных средств для финансирования работ на площадках.
Для блага клиента
Для стимулирования спроса строители заметно активизировали использование «пряников» - бонусов и скидок, рассрочек платежей. При этом специалисты отмечают некоторую непродуманность рекламных акций, вызванную отсутствием опыта. Предложение в качестве бонуса кухонного гарнитура в подарок трудно назвать эффективным средством привлечения покупателей элитного жилья.
До недавних пор большинство фирм хваталось за все, что попадалось под руку. Строили самое разное жилье – типовое, повышенной комфортности, по мере возможности не оставляя без внимания и элитный сегмент. Для дорогого жилья реклама брэнда нехарактерна, обычно «раскручивается» уникальность проекта.
Сегодня очевидна необходимость создания собственного узнаваемого лица компании. И застройщики, достигшие успеха на этом поприще, оказываются в заметном выигрыше в сегменте жилья среднего уровня. Продвижение брэнда, четкое позиционирование конечного продукта, филигранный расчет подходящих потребительских характеристик квартир и типа дома для каждого участка, с оглядкой на конкретную «целевую аудиторию», как показывает практика, приводят к успеху даже в неоднозначных нынешних условиях. Отсутствие взвешенной политики, экономия на маркетинге сокращает продажи не в отдаленной перспективе, а уже сейчас.
На Ржевке или в Купчино элита неуместна. Точно так же труднообъяснимым можно назвать выбор панельной технологии для проекта на Кузнецовской улице, когда в окружающей застройке средняя стоимость квадратного метра превышает $2 тыс.
Продолжается рост объема предложения. В марте в листингах появилось 10 новых объектов. Если раньше на стадии строительства находили покупателей до 95% квартир, сейчас, по оценкам маркетологов корпорации «Петербургская недвижимость», к моменту сдачи дома госкомиссии примерно десятая часть жилья остается непроданной. На объектах, запланированных к сдаче во II квартале, этот показатель составляет 15-18%. Причем «средняя температура по больнице» не отражает ситуации на каждом объекте. Индивидуальный анамнез зависит от района, квартала, дома, компании, конкурентных особенностей. Во Фрунзенском районе есть дома, в которых не проданы 40% квартир. Объяснение на поверхности: район в последнее время по объемам строительства конкурирует с активно застраиваемым Выборгским. Спрос же на жилье в Купчино достаточно локален. Дома в более популярных Приморском и Выборгском районах пока оказываются в лучшем положении.
На удачно позиционируемых объектах известных компаний к сдаче остается не более 8-10% непроданных квартир, самые «грамотные» распродаются полностью.
Структура и конъюнктура
Как оказывается, бесспорная идея функциональности жилья нуждается в продвижении. «Правильные» площади и планировки способны серьезно повлиять на продажи. Однако как раз в отношении архитектурно-планировочных решений внутреннего пространства наиболее часты неудачи строителей. Продолжавшийся в 2003 – начале 2004 года рост спроса оказал неоднозначное влияние на сложившуюся структуру предложения.
С одной стороны, «первичка» гораздо быстрее реагирует на изменения конъюнктуры, и предложение одно-, двух- и трехкомнатных квартир в строящихся домах более сбалансировано и приближено к спросу по сравнению с вторичным рынком. С другой, запаздывание составляет около двух лет. Большинство застройщиков реагирует постфактум, и редко кому удается предугадать развитие ситуации на два-три года вперед. Произошедшая несколько лет назад переориентация на строительство комфортабельного жилья привела к проектированию увеличенных по площади квартир всех типов. При достигнутом уровне цен, когда за каждый метр коридора надо заплатить почти $1 тыс., покупатель вынужден искать компромисс в выборе планировки без ущерба комфорту. Однокомнатные квартиры площадью 55 кв. м востребованы в ограниченном объеме: спрос на них не превышает 1,5-2%. Непопулярны и «трешки» в 120 кв. м. «Правильный размерчик», если судить по «горячей десятке» Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос», - это до 40 кв. м (а лучше 37-38) для однокомнатной квартиры, максимум 60 кв. м (лучше 55) для двухкомнатной и 80-90 для трехкомнатной. Габариты предлагаемых сегодня в листингах объектов преувеличены, и найти жилье без излишеств непросто.
Удачно спроектированные квартиры продаются и будут продаваться вполне успешно по достаточно высоким ценам. Строителям отступать особенно некуда, свободы маневра для снижения стоимости квадратного метра нет. Они вынуждены будут предлагать качественный продукт.
Если считать выданные постановления на проектирование и строительство, количество новых объектов и, следовательно, объем предложения будет расти по крайней мере до осени. До этого же срока аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» не ожидают увеличения объемов продаж и роста цен. Позже, к концу года должен установиться баланс спроса и предложения за счет сокращения количества пятен в работе. Принятые законы о доступном жилье пока оказывают скорее психологическое влияние. Воздействие на ценовые показатели ожидается в перспективе.
