- Анна Викторовна, настало время «ч», с которого участники строительного рынка должны следовать требованиям нового закона. Означает ли это всеобщую обязательность обнародования проектной декларации? Какие проекты минует данное требование?
- Для подавляющей части предлагаемых к продаже на первичном рынке квартир все осталось как прежде. Размещение информации, подача рекламы в специализированные и любые другие издания, заключение договоров долевого участия продолжаются в привычном режиме. Речь идет об объектах, разрешения на строительство которых выданы до вступления в силу закона. Значит, действие статьи 22 «Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств» на них не распространяется.
Другое дело, что в единичных случаях реклама и продажи квартир в строящихся домах идут без разрешительной документации. И раньше законных препятствий этому не было, все строилось на доверии и добросовестности застройщика. Известна история объявления начала продаж на участке, приобретенном с торгов для определения возможности строительства. И городская администрация не нашла законных оснований запретить продажи.
Сейчас подобные действия квалифицируются как нарушение той самой статьи 22.
Для объектов, разрешения на строительство которых выданы после вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве, возникает необходимость подготовки и размещения в открытом доступе проектной декларации.
- Скажите, пожалуйста, что входит в состав «разрешительной документации»?
- В Законе об участии в долевом строительстве употребляется термин «разрешение на строительство».
Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 51) разрешение на строительство выдает орган местного самоуправления, с уточнением в статье 63, что для Санкт-Петербурга это орган исполнительной власти, то есть правительство города.
Остается открытым вопрос: можно ли считать указанное разрешение исполнительной власти достаточным? Ведь в действующем Гражданском кодексе РФ, который никто не отменял, в статье 222 «самовольной постройкой» называется «жилой дом или другое строение... на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом». Иначе говоря, если нет права аренды или собственности на участок, строительство на нем незаконно.
На протяжении всего времени работы Консультационного центра мы говорим клиентам о необходимости перед подписанием договора долевого участия требовать у застройщика два основополагающих документа: разрешение на строительство и подтверждение прав на землю. Для городской земли - постановление правительства и договор с КУГИ об аренде земельного участка на инвестиционных условиях. Причем постановление содержит пункт об отмене разрешения, если застройщик не заключит договор аренды. Следовательно, один документ без другого теряет смысл.
В случае если земля оформлена в собственность, строительство не может вестись без распоряжения КГА.
Остальное, в том числе разрешение ГАТИ и ГАСН на ведение конкретных строительных работ, в контексте данного закона – вторично.
Если и постановления правительства и договор аренды подписаны до начала апреля – можно однозначно сказать, что проектная декларация не нужна. Как квалифицировать случай, если постановление вышло в марте, а договор аренды заключен позже, – я судить не возьмусь.
Именно со стороны федеральных властей должны последовать официальные и четкие разъяснения, что следует понимать под термином «разрешение на строительство» с учетом всех действующих законодательных актов. И времени на раздумья больше нет – закон уже вступил в силу.
Кроме термина «разрешение на строительство», неоднозначно можно толковать формулировку пункта 1 статьи 22 «При производстве, размещении и распространении рекламы… не допускается приводить информацию…» К кому относится это «не допускается»? По логике вещей – к застройщику, но из текста это прямо не следует и может толковаться как требование к средствам массовой информации. И данное положение нуждается в разъяснении властей.
- Как сегодня должен поступать законопослушный рекламодатель-застройщик?
- Предоставить имеющиеся документы – и договор аренды, и постановление правительства. Но окончательную ясность по этому, а также многим другим вопросам должны дать соответствующие нормативные акты.
