В окончательной формулировке название закона звучит так: «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Главная задача, провозглашенная его авторами, – защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья в порядке долевого участия, а также снижение рисков участников данного рынка.
Мерило праведное
Любому здравомыслящему человеку, даже и не знакомому с «Руководством к постижению законов» графа М. М. Сперанского, понятно, что если правовой акт не до конца отвечает цели, ради которой он был подготовлен, то его нельзя признать абсолютно полезным. Чтобы установить степень возможного и относительного вреда нового закона, наделавшего столько шуму в среде застройщиков, необходимо проанализировать его основные положения.
Терминологический блок не вызывает никаких вопросов. Определения понятий «застройщик», «объект долевого строительства», «договор долевого участия» (ДДУ) закрепляют на законодательном уровне сложившуюся практику. Перечень рисков участников «долевки» формировался постепенно и к настоящему моменту стабилизировался.
Из всего многообразия рисков и связанных с ними проблем со временем выделились три наиболее существенных:
- - нарушение сроков строительства
- - двойные продажи
- - «дома-призраки».
Их краткие характеристики будут даны ниже в соответствующих разделах.
Еще один субъект «неуставных отношений» - цепочка договоров, которая сама по себе криминалом не является, но служит благодатной почвой для взращивания неприятностей. Ведь если подрядчик или субподрядчик не выполнил своих обязательств перед застройщиком на момент подписания ДДУ, то гражданин дольщик, заключивший договор с «субчиком», на какое-то время оказывается в подвешенном состоянии и от него никак не зависит дальнейшее развитие событий.
Так было. Что же предписывает новый Закон, от каких рисков надежно защищает и не рождает ли новых?
Дай срок, не сбей с ног!
Объяснять, что такое риск № 1 не приходится. И прискорбно, что проблему нарушения сроков строительства – актуальную донельзя – Закон, к сожалению, не решает. Имеется, правда, статья 6, в которой говорится о «нарушении предусмотренного договором срока передачи» объекта. Звучит похоже, но обманчиво. В ДДУ уже и сейчас многие обозначают срок таким образом: «не позднее стольки-то дней после госкомиссии», а после 31 марта эта практика наверняка станет общеупотребительной.
И положение статьи 8 подтверждает наши догадки: «После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома… застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока».
Поскольку реальный промежуток времени между Госкомиссией и передачей квартиры дольщику сегодня составляет что-то около полугода (уж так оперативно работают ПИБы), выходит так, что каждый застройщик изначально обречен на штрафные санкции: «в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Но дольщику от этого не легче. Срок сдачи дома целиком в виде числа, месяца и года отныне тает как туман.
В графе «защита» уверенной рукой ставим прочерк.
Одному началу не два конца
Обязательная государственная регистрация ДДУ, предусмотренная статьей 17 Закона «Об участии в долевом строительстве…», можно сказать, ставит крест на одной из главных страшилок первичного рынка – двойных продажах.
Для неофитов поясняем: имеется в виду тот случай, когда одна и та же квартира, по недоразумению или же злому умыслу, продается двум разным физическим или юридическим лицам. И они потом в судебном порядке выясняют, кто раньше заключил ДДУ, кто имеет больше прав вне зависимости от этого, а кто может требовать от продавца всего лишь возврата денежных средств. Учитывая темпы инфляции и рост цен на рынке недвижимости, слова «всего лишь» не несут никакого иронического оттенка – по прошествии даже не очень длительного времени на те же деньги купить квартиру с аналогичными параметрами уже не представится возможным.
Закон может обернуться дышлом только в случае возникновения проблем с идентификацией квартиры. Ведь в ДДУ объект продажи (инвестирования) можно не только обозначить номером, но и описать в строительных осях. И первое время, когда еще не будет обкатана техническая часть исполнения Закона, вполне возможны варианты, при которых петербургский филиал «Росрегистрации» (бывшее ГБР) будет регистрировать разные договоры на одну квартиру. Как в ходе судебной практики будет определяться из двух легитимных ДДУ один «самый легитимный» - предсказать нетрудно. Конечно же, тот, который был заключен раньше. Но в чем, в таком случае, будет виноват второй «добросовестный приобретатель» не совсем понятно. Остается понадеяться на русский «авось» и отлаженную машину петербургского регистрирующего органа. За другие субъекты федерации ручаться не рискнем.
Однако без всякой предвзятости и с небольшой долей сочувствия можно сказать, что второй по нашей классификации риск пригвожден законодательством намертво. Счет сравнялся: «один – один».
Дом с привидениями
Термин «дома-призраки» очень нравится журналистам и не очень приветствуется профессиональными юристами – дескать, неудачный. Так или иначе, но, к сожалению, в Петербурге и не только еще есть дома, в которых люди живут, не имея возможности произвести регистрацию права собственности. Как правило, по причине невыполнения застройщиком инвестиционных условий, на основании которых городская администрация выделяла земельный участок под застройку. Отсутствие зарегистрированного права собственности – вещь не смертельная, но очень неприятная. Она означает невозможность получения прописки, а также осуществления каких-либо сделок по отчуждению квартиры. Нужно иметь в виду и то, что без прописки нельзя бесплатно пользоваться находящимися поблизости поликлиниками, детскими садами и школами. Это особенно актуально для семей, в которых есть пожилые люди и маленькие дети.
Увы, но суровый во многих отношениях «закон о дольщиках» не только не ставит преград к материализации данного риска, но и, как говорится, усугубляет ситуацию.
«Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта», - гласит пункт 1 статьи 12. Если рассматривать не общий дух закона, а конкретную букву (или норму), то, это, наверное, самый очевидный ляп разработчиков. Ведь цель, которую преследует гражданин, заключая ДДУ, никак не ограничивается подписанием акта приема-передачи квартиры или даже занятием жилплощади. Конечный пункт следования – это все-таки оформление права собственности.
Вместо этого подводится правовая база для циничного напутствия: «Живи, дольщик, и радуйся, но права собственности никто тебе не гарантирует». Со всеми вытекающими последствиями…
Продолжим языком спортивных игр: автогол, один – два не в пользу Закона.
Все детки одной матки
«Скованные одной цепью» участники долевого строительства могут вздохнуть с облегчением. Отныне пресловутая «строительная цепочка», при которой право заключать ДДУ имели все кому не лень – ген-, суб- и просто подрядчики, а также всевозможные инвесторы – будет состоять только из двух звеньев: застройщик и дольщик.
Закон «Об участии в долевом строительстве…» прямо указывает: «Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве» (статья 3, пункт 2).
Переуступка прав допускается с момента госрегистрации договора до подписания документа о передаче объекта, но – только после уплаты участником долевого строительства (например, генподрядчиком) цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика.
Вопрос закрыт. Опять ничья.
Новый кафтан крой, а к старому примеряй
«Не навреди!» - заповедь не только для докторов. По крайней мере, тот прессинг, которому подвергли застройщика законодатели, подтверждает эту мысль.
Вряд ли тут был какой злой умысел, но коммерческая тайна как понятие, можно сказать, отсутствует в документе. Застройщик теперь обязан предоставить участникам долевого строительства (даже и потенциальным) сведения об учредителях, отчет о финансово-хозяйственной деятельности, годовые отчеты, бухгалтерские балансы и т. д.
Статья 9 посвящена возможности одностороннего отказа от исполнения договора. С удивлением обнаруживаем, что такая возможность есть только у одной стороны – естественно, защищаемого и обожаемого гражданина дольщика. Паритет прав нарушается однозначно. Одним – через суд да еще и с отсрочкой. Другим – все и сразу.
Застройщику, не обязательно даже недобросовестному, а просто здравомыслящему, проще обойти Закон «Об участии в долевом строительстве…», чем исполнять все его требования. В принципе, любой договор, в результате которого напрямую не возникает права собственности и в котором не говорится о привлечении денежных средств граждан в строительство, остается вне вновь созданного правового поля. Первое что приходит в голову: договор нецелевого займа или договор предварительной купли-продажи (последний вариант уже обкатывается застройщиками в режиме реального времени). Значит, «долевка» может уйти в самое настоящее подполье, а дольщики будут защищены еще меньше, чем до принятия всеобъемлющего закона об их защите. И возникает новый риск, совсем уж абсурдный, - риск «защиты ценою в жизнь». Обход застройщиками Закона приведет к еще большему бесправию дольщиков.
Финальный свисток фиксирует минимальное поражение законодателей. Остается утешаться возможностью матча-реванша.
