Цены на малокомфортное жилье в течение двух зимних месяцев продолжили снижение. Более качественные квартиры сохраняют стабильный уровень цен. То есть нижний и верхний ценовые сегменты идут каждый своей дорогой.
Средняя стоимость квадратного метра с начала года фиксируется на отметке $1135 для вторичного рынка и $985 в строящихся домах.
Тонкий луч
После Нового года были косвенные свидетельства повышения активности рынка.
Характерным показателем наличия платежеспособного спроса является доля однокомнатных квартир в еженедельных листингах. Связано это с тем, что дешевые «единички» играют роль «локомотива» рынка. Именно они - основной материал, разменная монета для расселений и разъездов.
Для стабильного рынка характерна доля однокомнатных квартир, не превышающая 14-15%. Зафиксированное в начале весны 2004 года ее снижение до 12% для инертного вторичного рынка жилья означало значительное повышение спроса. Осенью 2004 года этот показатель составлял невероятно много – 22%. Бесспорное свидетельство стагнации.
Но надежды не оправдались, по-прежнему одна пятая всех предложений листингов – однушки. Их доля обратно пропорциональна резерву роста цен. В нынешней ситуации этот резерв минимален. К Новому году доля однокомнатных квартир снизилась до 20%, что и дало повод говорить о возможном оживлении.
По данным отдела аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в течение прошлого года кардинально изменилось соотношение ликвидности однокомнатных и крупногабаритных квартир. Если в январе 2004 года время экспозиции в листингах однушек было в два раза меньше, чем аналогичный показатель для 3-4-комнатных квартир, то к концу года они практически сравнялись.
Еще одним свидетельством возможного роста было увеличение количества первичных обращений. В январе Городская справочная по недвижимости «Квартирный Вопрос» зафиксировала повышение числа обращений по сравнению с декабрьским уровнем по рынку строящегося жилья в 2 раза и в 1,5 раза – по вторичному.
Аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» предполагали, что это симптомы реального интереса потенциальных покупателей, который к марту мог вылиться в рост эффективного (осмысленного, приближенного к предложению) спроса. Весна наступила, и уже понятно, что установившееся шаткое равновесие спроса и предложения сохранится до лета.
Долив после отстоя
Происходит заметная невооруженным глазом трансформация представлений о качестве жилья. В верхних ценовых сегментах - намного быстрее, и определяющую роль в этом играет новое строительство. Развитие технологий привело к тому, что представления о максимуме возможного образца 2005 года стали отличаться от стандартов десятилетней давности, как четвертый Pentium от счетов с костяшками. «Умный дом», автономные системы жизнеобеспечения, высокое качество отделки и инженерии служат ориентиром в верхнем ценовом сегменте.
Первичный рынок формирует эталон и для массового жилья. Рост цен послужил существенным изменениям представлений о минимуме возможного. Стоимость минимального жилья, дорожавшего на протяжении года опережающими темпами, перестала соответствовать его объективному качеству. Под «минимальным» в данном случае подразумевается не просто объект небольшой площади, но категория недвижимости «ниже всякой критики» - квартиры в хрущевках и «кораблях», в депрессивных, удаленных от метро или заведомо непривлекательных районах вроде «Пролетарской».
В целом с момента прекращения роста цен (с начала лета прошлого года) типичные «спальники» - Красносельский и Фрунзенский районы - показали наибольшее снижение, 4,5% и 5% соответственно. Средняя цена предложения в Петроградском и Центральном районах неуклонно росла - на 6,9-7,4%.
Выявились «лидирующие» в снижении цен территории: заметнее всего подешевело жилье в Сосновой Поляне, Купчино, на Юго-Западе, Ржевке и «Академической». В рамках тренда демонстрируют рост Петроградская сторона и центр. Относительно стабильными территориями, где средние цены практически не изменились, остаются Васильевский остров, Автово, Московский проспект и район Яхтенной улицы.
Именно дешевое жилье первым остановилось в росте, а затем начало снижение. За прошлый год разница между средними ценами на двухкомнатную квартиру в «старой панели» (хрущевку) и 137-й серии выросла с $8 до $11 тыс., и движение в рамках этого тренда продолжается. Судя по всему, покупатели не считают снижение достаточным. Цены реальных сделок с минимальным жильем отличаются от указанных в листингах. Однокомнатная хрущевка в Сосновой Поляне, выставленная за $38-39 тыс., уходит за меньшие деньги – $33-35 тыс. И все же легкости нет: по данным риэлтеров, даже при уступке продавца $2-3 тыс., дешевые и «нехорошие» квартиры продаются тяжело.
За те же деньги можно приобрести намного более качественное жилье на первичном рынке. Пусть даже с отсрочкой на год-полтора. Второй вариант – подождать, заработать, поднакопить, но приобрести что-нибудь достойное.
Снижение ликвидности минимального жилья делает сомнительной его покупку с целью сохранения сбережений. На фоне ажиотажного спроса люди, располагавшие суммой в $35 тыс., предпочитали купить хоть что-нибудь в уверенности, что это всегда можно продать без потерь. Сейчас от этого шага удерживает опасение застрять в хрущевке или «корабле», даже накопив необходимое для улучшения.
Сколько можно
Довод «это не может столько стоить» неправомочен. И уповать на волшебное приведение цены предложения в соответствие с ожиданиями покупателей – тщета и идеализм.
Рынок жилья не напрямую зависит от среднедушевого дохода.
Тотальный рост цен в 2003 – начале 2004 года не был обусловлен адекватным повышением благосостояния граждан. Привычное средство хранения сбережений – американский доллар впервые за долгое время начал терять в весе, что повлекло рост популярности другой валюты - квадратного метра. Доля пресловутых «инвестиционных квартир», использовавшихся как средство для извлечения прибыли, не превышала 10%. Доля объектов, приобретаемых с целью по крайней мере не потерять накопленное (квартира – еще и вполне функциональный товар), была значительно выше. Приток живых денег на рынок послужил толчком к росту цен. Это заставило всех, планировавших приобретение жилья, поторопиться с покупкой. Активизация спроса еще больше взвинтила цены. Тогда уже все, заинтересованные в покупке квартир, занялись поиском денег на эти цели, спрос принял ажиотажный характер, средняя цена предложения доросла до $1160.
Весной 2004 года платежеспособный спрос иссяк. Слегка изменив известное изречение, можно было охарактеризовать сложившуюся ситуацию как «верхи не хотят, а низы не могут». Верхи - наиболее активная часть горожан с доходами выше среднего уровня – жилье приобрели, не дожидаясь, пока цены достигнут максимума. Низам – менее обеспеченным гражданам – при сложившемся уровне цен оставалась пассивная роль «чужих на празднике жизни».
Явно обозначился структурный кризис рынка жилья: несоответствие платежеспособного спроса и цены предложения.
С приставкой «квази»
Ипотечные надежды должны играть на повышение, но корректируются под влиянием реальности.
Государственные мужи во главе с президентом говорили со страниц и экранов о доступном жилье. Данный термин воспринимался многими как обещание снижения цен до уровня доходов среднестатистического россиянина. С трудом приходит понимание, что красиво названная программа дает лишь возможность платить еще дороже, но растянуть удовольствие расплаты во времени.
Сегодня с использованием классических ипотечных схем (кредитов под залог приобретаемой недвижимости) в России покупается всего 0,5% жилья. Примерно такое же распространение получили займы под залог уже имеющейся собственности.
Всеми профессионалами рынка недвижимости признается невозможность массового хождения ипотеки в народ по крайней мере в двухлетней перспективе. Для успеха ипотеки требуется высокий уровень развития рыночных институтов, законопослушность граждан, формирование психологии заемщика и практика успешной судебной защиты интересов кредитора. Кроме формального пути (принятие федерального закона, региональных подзаконных актов), предстоит психологическая адаптация.
Кроме того, минимальная процентная ставка в 10% годовых в валюте существенно превосходит возможности подавляющей части россиян. На этих условиях кредиты по-прежнему доступны ограниченному кругу людей с высоким уровнем доходов. Которые и без того не испытывают нужды в заемных средствах на покупку жилья. Отсутствие пресловутой справки о доходах, кредитной истории, пятилетнего стажа работы на одной высокой должности если не перечеркивает окончательно шанс стать заемщиком банка, то удорожает кредит практически до бесполезности.
Несмотря на нынешнее малое распространение ипотеки и, соответственно, минимальное ее влияние на рост цен, тенденция использования различных кредитных схем для приобретения жилья становится все более заметной. И данный фактор играет на повышение цен в перспективе. Во-первых, в качестве «замещающей терапии» выступают корпоративные кредиты. Во-вторых, размер банковских потребительских кредитов в последнее время возрос и позволяет за счет заемных средств оплатить до половины стоимости жилья.
Динамика использования кредитов для покупок свидетельствует о серьезных сдвигах в формировании психологии заемщика. Два года понадобилось для привыкания к продажам бытовой техники и мебели в кредит. Сегодня быстро набирает обороты та же схема на автомобильном рынке. Размеры займов для покупки автомашин заметно меньше, чем для приобретения жилья, но уже не на порядок, а всего лишь в разы. То есть значительная часть петербуржцев учится жить в долг. Что добавляет оптимизма ипотечным перспективам.
Под властью стереотипов
В пассив приходится записывать атавизм в виде ожиданий обеспечения бесплатным жильем за счет государства. Эти надежды взращены десятилетиями советской распределительной системы, расчет на «социальную справедливость» стал частью ментальности. Из тех же времен родом предложение строить много и дешево. При капитализме дешево означает совсем плохо. Идея превращения Петербурга в подобие Гарлема уже была опробована. Последствия известны: по прошествии немногим более 30 лет кварталы хрущевок требуют радикальных и высокозатратных оздоровительных мер. Та же атавистическая психология мешает принять возможность разъезда нескольких поколений одной семьи в меньшие и худшие по сравнению с когда-то «полученной» квартиры.
Сегодня явно прослеживается курс на ограничение ответственности государства. Вступивший в силу новый Жилищный кодекс туманно очертил категорию тех, кто может рассчитывать на жилье от государства. В законодательстве отсутствуют четкие количественные критерии формулировки «малоимущие».
Обсуждаемое введение оплаты коммунальных услуг в расчете на метр площади взамен действующего – по количеству проживающих, должно вынудить ограниченных в доходах собственников крупногабаритных квартир к сужению жизненного пространства. Ту же цель преследуют планы применения системы налогообложения недвижимости, основанной на рыночной стоимости жилья.
На дело роста
Есть все основания говорить об отсутствии предпосылок к глобальному снижению цен. Макроэкономические факторы – цены на нефть и соотношение курсов валют - сейчас играют на повышение. Снижение покупательной способности американской валюты в добавление к 10%-ной рублевой инфляции способствует росту цен в долларовом выражении.
Доходы «на душу населения» растут, хоть и отставая от темпов удорожания жилья. Динамика роста благосостояния, безусловно, нагляднее в классе наиболее обеспеченных граждан. В сегменте квартир выше среднего уровня не зафиксировано ни снижения спроса, ни объемов продаж, ни цены. В частности, квартиры в реконструируемых домах в центре в течение 2004 года подорожали на 50%.
На ценообразование петербургского рынка массового жилья влияет его специфика: более 80% операций приходится на сделки, по сути являющиеся обменами, – продажи с последующей покупкой. И с этим связан серьезный спекулятивный «момент силы»: продавец не склонен идти на уступки до последнего, потому что одновременно является покупателем других квадратных метров. В этом объяснение значительной инертности рынка и ориентированности его на продавца.
Потребность в крыше над головой никуда не исчезла. Жилье остается предметом первой необходимости в системе приоритетов любого человека. По количеству квадратных метров на душу населения Петербург все еще заметно отстает от уровня западных стран. Введенные в строй в 2004 году 2,03 млн кв. м жилья увеличили городской жилищный фонд на 27 тыс. квартир, или примерно на 3%. О перепроизводстве речь идти не может.
Для выбора наиболее вероятного сценария развития событий следует учитывать источники накапливания отложенного спроса с момента начала стагнации. Во-первых, потенциальные участники несостоявшихся ранее по причине «недофинансирования» сделок изыскивают или уже нашли недостающую сумму (заработали, заняли, накопили). Во-вторых, многих удерживал от заключения сделок психологический фактор ожиданий снижения цен. Если в отношении минимального жилья эти ожидания частично оправдываются, то стоимость качественного продукта стабилизировалась. По свидетельствам риэлтеров, хорошие квартиры продаются по цене предложения, практически без торга.
Платежеспособный спрос сохраняется на уровне стабильной аудитории, той части потребителей жилья, кому оно насущно необходимо, у кого есть деньги и нет возможности откладывать покупку.
Во многом ожидания рынка связаны с повышением стоимости жилья в центре. Этому способствует достаточно высокая активность коммерческих расселений. Удовлетворение требований расселяемых «коммунальщиков» из-за завышенных цен на минимальные квартиры обходится не дешевле $1,2-1,3 тыс. за кв. м. Тем не менее, для коммерческих расселений это не помеха. Серьезным катализатором расселения центра должно стать обустройство в Петербурге головных офисов крупнейших финансовых и сырьевых компаний, и многое зависит от успеха стратегии городских властей по привлечению инвесторов-тяжеловесов.
Если у администрации все получится, разница между стоимостью жилья в центре и «разменной монетой» на фоне снижения цен на минимальное жилье снова сможет обеспечивать приемлемую экономику расселений. Что, в свою очередь, повысит спрос на окраинное и некачественное жилье.
Два рынка – одна судьба
Первичный и вторичный рынок действуют по принципу сообщающихся сосудов, играя друг для друга как «повышающие», так и «понижающие» роли. Снижение активности на вторичном рынке затормозило приток средств на первичный – от желающих продать свое жилье и инвестировать в строящееся.
Первичка, в свою очередь, оказывает определяющее влияние на представление о качестве жилья, понижая цену отстающего по потребительским характеристикам «старого» окружения. Ситуация, когда на этапе сдачи готовые квартиры в только что построенном доме стоят столько же, сколько в далеко не новых соседних, противоречит логике.
Кроме того, компании-застройщики сыграли заметную роль в росте объема предложения. С лета прошлого года в продажу поступали объекты на участках, стахановскими темпами выделявшихся ИТК в преддверии кончины. В результате рост предложения совпал с сокращением спроса, что усугубило ситуацию.
Застройщики говорят о невозможности снижения цен на первичном рынке, ссылаясь на возросшую себестоимость строительства. Цена аренды земли, стройматериалов, обеспечения инженерией и подключения к энергомощностям монополистов за последний год повысилась, и с этим трудно спорить. «Кто виноват», кто «первый начал»: власти вкупе с монополистами и производителями металла и бетона, действовавшие по принципу «делиться надо», или же сами застройщики, на волне спроса взвинтившие цены и спровоцировавшие ситуацию, – вопрос философский.
В нынешнем положении дел есть доля позитива для потенциальных дольщиков. Сегодня именно покупатель – доминирующая фигура на рынке. Строительные компании вынуждены разрабатывать маркетинговые мероприятия для стимулирования спроса. «Хорошая мина» сохраняется в листингах, но за кулисами, при личных контактах с потенциальными дольщиками, вступает в силу «плохая игра - предлагаются бонусы, скидки и рассрочки платежей, снижается рублевое наполнение условной единицы. Если еще весной прошлого года многие застройщики пытались стричь купоны, приравняв корпоративную у. е. к быстро растущей европейской валюте, то сейчас эта практика допускается только для дорогих и ликвидных проектов.
По мнению специалистов, в более выигрышном положении оказались компании, разработавшие и внедрившие в сознание покупателей брэнд, маркетинговую концепцию продукта. У них больше шансов привлечь дольщиков, активнее идут продажи, что дает необходимую финансовую свободу маневра. С наступлением тепла активизируются работы на стройплощадках, и потребность в свободных деньгах возрастет. Сэкономившие на маркетинге компании могут столкнуться с дефицитом оборотных средств.
Объем предложения все еще растет. Однако это продлится до середины года. Сегодня в производстве около 6 млн кв. м строящегося жилья, половина из них не продана. По данным Комитета по строительству, в этом году должно быть сдано до 2,5 млн кв. м. После ввода запланированных домов выбор объектов начнет сокращаться, и осенью на рынке установится баланс спроса и предложения.
В поисках новых форм
Развитие событий зависит также от реакции рынка на принятый Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…». За время, прошедшее с момента его принятия, застройщикам не удалось выработать тактику действий. Они в поиске. Но осознание грядущих проблем пришло: принятый закон, направленный на решение одной высокой задачи - формирование «рынка доступного жилья», служит достижению прямо противоположной цели - повышению себестоимости строительства.
Критики, среди которых представителей бизнес-сообщества подавляющее большинство, считают, что закон толкает застройщиков отказаться от использования основного финансового ресурса строительного рынка - средств дольщиков. При этом банковский сектор кредитует строителей всего на 4%, и к расширению сотрудничества пока не готов. И даже при условии активного выхода банков на строительный рынок, конечный продукт будет стоить еще дороже. Себестоимость возрастет на размер процентной ставки по кредитам.
Перекос в объеме ответственности дольщиков и строителей вынуждает последних перестраховываться, внося суммы по рискам в издержки производства. В частности, обязательство нести штрафные санкции за нарушение заведомо невыполнимых условий, прописанных в законе.
Наблюдаемое равновесие рынка, по мнению специалистов отдела аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», неустойчиво. В хитросплетениях отношений «быков» и «медведей», повышающих и понижающих цены факторов, заметно более предсказуемы те, что играют на рост. Пусть и далекий от рекордных показателей юбилейного года.
ДОЛЯ ОДНОКОМНАТНЫХ КВАРТИР
в еженедельных листингах "БН", %
СРЕДНЕЕ ВРЕМЯ ЭКСПОЗИЦИИ КВАРТИР
в листингах "БН", пункты - "условные дни" - показывают, сколько дней
квартира находилась в листингах "БН" в течение одного квартала
СРЕДНЕЕ ВРЕМЯ ЭКСПОЗИЦИИ
различных типов квартир, пункты - "условные дни" - показывают,
сколько дней квартира находилась в листингах "БН" в течение одного квартала
ДИНАМИКА ЦЕНЫ КВАДРАТНОГО МЕТРА
в различных типах строящихся домов, $/кв.м
АКТИВНОСТЬ СПРОСА НА КВАРТИРЫ
на вторичном рынке, пункты - условное количество обращений
в Городскую справочную по недвижимости "Квартирный Вопрос"
ДИНАМИКА ЦЕН ПО ТИПАМ КВАРТИР
на различных территориях города, однокомнатные квартиры, $/кв.м
ДИНАМИКА ЦЕН ПО ТИПАМ КВАРТИР
на различных территориях города, двухкомнатные квартиры, $/кв.м
ДИНАМИКА ЦЕН ПО ТИПАМ КВАРТИР
на различных территориях города, трехкомнатные квартиры, $/кв.м
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости" и ГСН "Квартирный Вопрос"
