Пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, сами разработчики – специалисты московского фонда «Институт экономики города» – видят как единую композицию из пяти частей. Придерживаясь этого условного деления, попытаемся проследить реакцию представителей петербургских бизнес-сообществ строителей и риэлтеров на изменения правовых основ рынка недвижимости.
Очередь на рынок
Итак, первый блок посвящен новой государственной жилищной политике и представлен Жилищным кодексом (ЖК), а также Законом о введении ЖК в действие.
Мудрость и прозорливость законодателя не может защитить при смене экономических формаций. Российская Федерация долгое время в сфере жилищной политики руководствовалась наследием старого режима – Жилкодексом РСФСР 1983 года. С каждым годом латать тришкин кафтан с помощью поправок становилось все труднее и, главное, бессмысленнее. Жизненные реалии давно требовали нового мышления, закрепленного в основополагающем документе. Теперь государственная политика в жилищной сфере оформлена соответствующим образом.
Государство честно заявило, что отныне бесплатное жилье будет предоставляться только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении. Для всех иных групп населения создаются условия и расширяются возможности приобретать, строить или арендовать жилье на рынке.
Принятие нового ЖК, который в принципе завершает формирование рыночных отношений в сфере недвижимости, – благо, считает президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга (АРСП) Павел Штепан. Даже несмотря на то, что появятся и некоторые неудобства. Так, с 1 марта 2005 года стало невозможным проводить сделки обмена неприватизированного жилья на приватизированное, а с 1 января 2007 года отменяется бесплатная приватизация. Это, в итоге, будет способствовать развитию системы обменов муниципального жилья, как это было прежде, в советское время. А с начала 2007 года образуются два рынка - рынок операций с жильем, являющимся частной собственностью граждан, и рынок операций с неприватизированными объектами.
Ипотека и немножко нервно
Увеличение платежеспособного спроса населения – одно из важнейших условий доступности жилья. На решение этой задачи направлен второй блок законов.
Сегодня, по данным Института экономики города, лишь 12,5% граждан по уровню своих доходов могут приобрести жилье с помощью собственных средств или долгосрочного кредита. По прогнозам разработчиков, в результате реформы к 2010 году эта доля должна увеличиться до 30%. Законы в первую очередь создают условия для развития ипотечного кредитования, снижения ставок на этом рынке, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных программах и т. д.).
На этих «иных формах» необходимо остановиться подробнее.
Строителям наступили на любимую мозоль. Закон «Об участии в долевом строительстве…», на первый взгляд, загоняет их в прокрустово ложе штрафных санкций, просвечивания со стороны никому пока неведомого контролирующего органа и прочих инструментов защиты прав инвесторов-частников. Директор по правовым вопросам и стратегическому планированию Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Михаил Викторов считает даже, что в результате такой защиты объемы рынка первичного жилья могут значительно сократиться, а цены на квадратный метр вырастут как минимум на 25-30%.
Он также убежден, что «закон о дольщиках» нуждается в существенной корректировке. В настоящее время создана рабочая группа, которая готовит проект «О внесении изменений в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». И есть определенная уверенность в том, что эти поправки будут рассмотрены Госдумой, по крайней мере, в осеннюю сессию.
Один из руководителей другого крупного бизнес-сообщества, вице-президент Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан в возможность быстрой корректировки не верит и вообще оценивает «закон о дольщиках» скорее положительно. Главное, по его мнению, чтобы застройщики не опускались до правового нигилизма и старались честно исполнять закон. В котором и в самом деле есть однозначно позитивные моменты. Наконец-то, спустя более чем 10 лет, дано определение ключевых понятий долевого строительства: дольщик, застройщик, договор долевого участия.
Закон «О жилищных накопительных кооперативах» также далеко не однозначен. Один из инициаторов его разработки президент АРСП Павел Штепан недоумевает, как в окончательной редакции могли появиться «ничем не обоснованные условия». А именно положение о том, что «стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать двадцать процентов стоимости имущества кооператива». Ведь практика показывает: существует множество успешных кооперативов, подавляющее большинство членов которых «голосуют» за первичный рынок. Еще целый ряд норм требует внесения поправок (подробнее см. в интервью с Павлом Штепаном на стр. …).
Аукцион для роста
Третий блок – это законы, призванные существенно увеличить объемы жилищного строительства в целом по стране. Во главе угла здесь Градостроительный кодекс, который переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ в отношении каждого земельного участка определяет, что и как на нем можно строить, новый Градкодекс отменяет. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может возводить и по каким регламентам, - все отражено в публичном законодательном документе.
Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» устанавливает, что с 1 октября 2005 года земельные участки для жилищного строительства в собственность или аренду должны предоставляться только на открытых аукционах. Санкт-Петербург, с небольшими оговорками в виде единичных случаев «целевки», вступил в эту воду первым. Дискуссию о целесообразности такого шага, длившуюся весь минувший год между городской администрацией и застройщиками, теперь можно считать законченной. И вместе порадоваться, что Северная столица, по сравнению с другими субъектами Федерации, имеет в этой области неоценимый опыт. Ведь даже промежуточные отрицательные результаты позволят избегнуть многих ошибок в будущем.
Разработчики «жилищного пакета» признают, что не смогли реализовать все свои идеи. В частности, первый вариант концепции Градкодекса предполагал, что государственная экспертиза проектной документации и государственный контроль за строительством сохранятся только для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. А при строительстве иных объектов будет усилена индивидуальная ответственность главных архитекторов, главных инженеров проектов, введено обязательное страхование финансовой ответственности застройщиков, их обязательное членство в саморегулируемых организациях (СРО). Но эта концепция не была поддержана законодателями, по крайней мере на данный момент. Не исключено, что после принятия Закона о СРО, на который возлагают большие надежды и представители бизнес-сообществ, будет возможность вернуться к этому вопросу.
Жизнь и налоги
В еще один блок собраны, казалось бы, слабо соприкасающиеся друг с другом вопросы: регулирование тарифов организаций коммунального комплекса, снижение транзакционных издержек при совершении сделок на рынке жилья, совершенствование работы регистрационной системы; усиление прав добросовестных приобретателей жилья, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Но если весь пакет о доступном жилье представить в виде шедевра кулинарного искусства, то разве можно обойтись без набора специй. Их роль играют «поправочные» законы к части первой Гражданского кодекса РФ и к Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Закон «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
И, наконец, пятый блок – налоговый (принят еще летом, но вступил в силу с 1 января 2005 года). Он создает эффективные условия для существования жилищного рынка в более «прозрачных» формах, чем сейчас.
Один из налоговых законов – о местном налоге на недвижимость – принят пока лишь в первом чтении, его рассмотрение отложено и, по предварительным данным, должно состояться в ближайшее время. Введение этого налога должно будет способствовать общей заинтересованности муниципалитетов в реализации новой жилищной политики: строя жилье, муниципалитет увеличивает собственную налоговую базу.
Игра в догонялки
Представители петербургских бизнес-сообществ организовали уже не один круглый стол, посвященный обсуждению «жилищного пакета». ССК «Союзпетрострой» планирует 24 марта провести по этому поводу целую конференцию с участием разработчиков пакета, депутатов Госдумы, представителей исполнительной и законодательной власти города и области. Говорить об игре на опережение, конечно, не приходится. Но в условиях, когда принятие беспрецедентного «свода законов» происходило в предельно сжатые сроки, другого способа лоббирования своих интересов, нежели внесение поправок постфактум, у бизнес-сообществ и не было.
Похоже, что и разработчики, которые были поставлены в жесткие временные рамки и лишены возможности провести полноценное обсуждение законопроектов среди широкого круга профессионалов, изначально имели в виду некий люфт. Ведь предусмотрено же поэтапное введение в действие многих законодательных норм. В первую очередь, временной лаг отпущен, конечно, для органов законодательной и исполнительной власти субъектов Федерации. Но доработка и шлифовка шероховатостей может идти параллельно и на местном и на федеральном уровнях. Очевидно, участие бизнес-сообществ в этих процессах подразумевается.
КОНТЕКСТ
Назло рекордам
Уникальность пакета законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, неоспорима. По крайней мере, в новейшей истории России такого комплексного и объемного пакета документов не было. По признанию президента фонда «Институт экономики города» Надежды Косыревой, законодатели в Государственной Думе подсчитали, что по числу норм этот пакет может попасть в книгу рекордов Гиннеса.
Собрание мировых достижений известно тем, что фиксирует невероятные и порой сомнительные успехи вроде самой глупой смерти или самого длинного расстояния, на которое улетела бутылка из-под шампанского. Хочется верить, что «жилищный пакет» окажется в одном ряду с какими-нибудь менее одиозными рекордами, хотя бы – первенством Российской Федерации по числу своих субъектов.
В любом случае книга Гиннеса смотрит на спортивный принцип сквозь пальцы. Ведь правила соревнований бегунов устанавливают, например, предельно допустимую скорость попутного ветра, а для оценки выступлений гимнастов разработаны специальные требования, карающие за малейшую техническую погрешность. «Жилищный пакет» далеко не всегда соответствует правилам игры, которые в условиях некоего правового вакуума в большой степени формировались усилиями профессионалов рынка недвижимости. И в этом его главный минус, который не перечеркивает, к счастью, множества плюсов.
Напрашивается и другая аналогия. Строители возводят дом и стремятся сдать его в эксплуатацию к какому-то определенному сроку. В советское время это была некая юбилейная дата или просто конец календарного года. От этого зависело, получат они премии и звания или нет. Сейчас мотивы изменились. Вариант первый – давление местной администрации, которой надо отчитаться о введении миллионов и о приросте. Ссориться с властями не хочется никому. Но возможен и второй расклад – строительная компания намерена установить личное достижение по объему ввода жилья. Так что хоть мотивы и разные, суть одна – стремление к рекорду.
Итак, жилой дом (читай «жилищный пакет») сдается с многочисленными недоделками, потому что так кому-то очень хочется. И он принимается госкомиссией (законодателем), потому что известно: одно дело формальность и совсем другое – реальная готовность к эксплуатации. В означенный за пределами отчетности срок все доделают, жильцы (граждане) успокоятся и возрадуются, а дом (правовое поле рынка недвижимости) будет стоять, как скала, и радовать глаз. Не благодаря мифическому рекорду, а вопреки.
