– Павел Дмитриевич! Вы считаете, что закон о жилищных накопительных кооперативах нуждается в срочной доработке. Почему речь об этом идет сейчас, когда закон, который вообще по праву может считаться вашим детищем, уже принят? Вы были соавтором законопроекта и имели возможность «держать руку на пульсе». Это что – «родительская» ревность?
– Ревность здесь ни при чем. Естественно, любая законотворческая деятельность – плод коллективного разума. И когда ту идею, которую ты изначально закладывал в основу проекта, подхватывают, развивают и дополняют другие, можно этому только радоваться. Но вот когда в текст принимаемого закона в последний момент, без ведома разработчиков проекта вставляются ничем не обоснованные нормы, которые сразу разрушают значимость базовых положений, это не может не вселять тревогу.
Прекрасно, что этот закон принят вообще – его социальная значимость очевидна. Но необходимо срочно дорабатывать и его, и весь жилищный пакет, убирая нестыковки и противоречия с Конституцией и Гражданским кодексом РФ и внося поправки, позволяющие не допустить уменьшения объемов жилищного строительства. И сейчас нельзя упускать время, чтобы не переделывать все заново позднее, когда уже возникнут негативные последствия применения сырых, недоработанных, не согласованных между собою законов.
История с «жилищным пакетом», в котором 25 законов из 27 приняты буквально под новогодней елкой, мучительно напоминает советские традиции сдачи объекта в любом состоянии, но к празднику. С тех пор подход к важнейшим делам у нас так и не изменился. А ведь кавалерийским наскоком такие пласты не поднять, и бумага не все стерпит
– И какие именно ничем не обоснованные нормы в законе о ЖНК вы имеете в виду?
– Основополагающий принцип деятельности ЖНК – финансовая устойчивость. В законе этот вопрос регламентируется в статье 47, нормы которой, как это ни парадоксально, способствуют созданию финансовых пирамид. Как известно, жилье для пайщиков приобретается в собственность кооператива на средства, являющиеся паевыми взносами его членов – в соответствии с очередностью. Главное, чтобы привлеченные средства оперативно превращались в недвижимость – паевой фонд ЖНК. Тогда возникает соответствующее материальное обеспечение паенакоплений тех, кто уже внес часть своих денег, но еще не получил кооперативного жилья. Согласно статье 28 закона «право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения» возникает у него после внесения части паевого взноса, «определенной в соответствии с выбранной им формой участия» – то есть в соответствии с одной из нескольких предложенных ему сбалансированных накопительных схем. После того как жилое помещение будет приобретено кооперативом, член ЖНК получает право вселения в него. Даже при изменении рыночной ситуации имущество кооператива может в абстрактных денежных единицах подорожать или подешеветь, но в отношении недвижимости (количество приобретенных квадратных метров) оно остается константным. Повторяю: главное – чтобы привлеченные денежные средства как можно быстрее инвестировались в недвижимость. Поскольку единственная цель деятельности ЖНК – приобретение жилья для своих пайщиков.
Я являюсь самым активным сторонником необходимости надежного «обеспечения финансовой устойчивости деятельности кооперативов» – в том числе и законодательного. Но не такими же методами!
– Какие именно методы и почему вы считаете неоправданными?
– Ряд положений, внесенных в последнюю – и в итоге принятую – редакцию статьи 47, нарушает сбалансированный режим жилищно-накопительной деятельности. В результате предлагаются подходящие условия для формирования той самой пресловутой пирамиды, в которой выигрывают оказавшиеся «в первых рядах» – за счет остальных. Так, пункт 5 гласит: если кооператив работает больше года, то со второго года срок накопительного периода не должен быть менее двух лет. Зачем такое искусственное затягивание периода ожидания вожделенного жилища? Чтобы отпугнуть граждан как раз от тех кооперативов, которые уже стабильно работают, переориентировав их в новодельные, никак не зарекомендовавшие себя структуры? И что делать с деньгами, которые будут внесены в течение этих двух лет? На какую-то часть суммы будут «отоварены» вступившие в кооператив в течение первого года. А остальные средства? Мы же не можем по закону тратить их на жилье еще два года! Хранить их придется на рублевом банковском счете. Не слишком ли рискованно вообще держать где-то живые деньги, не обеспеченные вложением в объекты недвижимости? Ведь нет никакой возможности защитить их от инфляции, очередного резкого скачка цен и прочих сюрпризов нашей, к сожалению далеко не такой устойчивой, как хотелось бы, рыночной экономики…
– Допустим, граждане все же наберутся терпения, а два года пройдут без эксцессов. Зато далее они получат беспроцентный кредит на продолжительный срок…
– Не такой уж и продолжительный. Срок выплаты оставшихся средств, в соответствии с пунктом 6 статьи 47, категорически не может превышать более чем в полтора раза срок накопительного периода. Получается, что при минимальном двухлетнем сроке накопления максимальный срок выплат – три года.
Порой сталкиваешься в рекламе с зазывными обещаниями предоставить рассрочку платежа на 10, а то и на 25 лет при условии внесения 10% от стоимости жилья. Понятно, что подобные схемы деятельности для нормального ЖНК в принципе неосуществимы и граждан заманивают в очередную жульническую финансовую пирамиду. Принятие закона выбьет почву из-под ног у подобных бесчестных прожектеров.
Но, с другой стороны, пока в законодательном порядке утверждена только одна из многих возможных сбалансированных схем использования средств. Введение таких жестких ограничений не только противоречит принципам, заложенным в пунктах 4 и 5 статьи 28, но и существенно снижает привлекательность накопительной схемы для многих потенциальных участников ЖНК
Успешная практика кооперативной деятельности в регионах показывает: различные хорошо просчитанные, сбалансированные схемы привлечения средств успешно сосуществуют в рамках одного и того же кооператива. При этом вовсе не обязательно растягивать накопительный период до двух лет и так форсировать сроки погашения оставшейся части паенакоплений, как это обозначено в законе. Тем более, есть специфика и по регионам, и в зависимости от того, что за объект приобретается, первичный это рынок или вторичный и пр. Просто каждая схема по отдельности и весь набор предложенных схем в рамках одного ЖНК должны быть тщательно выверены, просчитаны экономистами и утверждены общим собранием кооператива.
– А как вы относитесь к остальным ограничениям, предусмотренным в законе?
– Абсолютно непонятно условие, в соответствии с которым в рынок строящегося жилья не может быть вложено более 20% паевого фонда (пункт 4 статьи 47). Практика показывает, что во множестве уже существующих сегодня успешных кооперативов более половины подобранных объектов, в которые инвестированы средства пайщиков, – это квартиры в строящихся домах. И что же – теперь эти кооперативы окажутся вне закона? Например, в Уфе (Башкирия) кооператив построил более 1 млн квадратных метров и еще столько же планировал построить в 2005–2010 годах – у них более 90% пайщиков выбрали себе объекты на первичном рынке. То есть там, фактически, произошла реанимация старого доброго механизма ЖСК, выручившего в свое время огромное количество граждан, но на основе взаимного кредита. При этом в законе отчетливо прописано, что ЖНК может выступать и в качестве дольщика, и в качестве застройщика. А это 20%-ное ограничение появилось в последний момент, взялось «ниоткуда». Но последствия – очевидны. Сделано все, чтобы увести деньги ЖНК с рынка строящегося жилья в сферу спекулятивных перепродаж готовых квартир.
Загадочно обстоят дела и с установленным в статье 5 закона ограничением численности членов кооператива – не менее 50 и не более 5 тысяч. Откуда эти цифры, кто их просчитывал с точки зрения экономической и процессуальной целесообразности? Все это искусственные меры. В той же Уфе в кооперативе более 30 тысяч членов.
И не только в численных ограничениях дело. Происходит подмена понятий государственного контроля необоснованной дорогостоящей бюрократизацией. Так, например, в соответствии с пунктом 5 статьи 5 каждого пайщика следует внести в единый реестр юридических лиц. Что делать физическому лицу в реестре юридических? Лишнее оплаченное регистрационное действие?
– То есть тот, кто инкогнито «порезвился» в тексте закона перед его принятием, не понимает ни логики процесса, ни экономических законов?
– Возможно, хотя странно встречаться с подобными вещами на таком уровне. Дальнейшее развитие событий очевидно: активность развития ЖНК заглохнет, на вторичном рынке будет создан ажиотажный спрос и очередной взлет цен, а на первичном (в том числе и под прессингом «собственного» законодательства о долевом участии) – дефицит инвесторов и падение объемов строительства. Цены снова резко подскочат. Покупательная способность населения будет исчерпана, рынок парализован…
Но недвижимость – настолько значимый сектор экономики страны, что не слишком ли дорогую цену заплатит Россия за небрежность в принятии «жилищного пакета»? Пока есть возможность оперативно исправить положение, сделать это необходимо не на ходу, а планомерно проработав каждый экономический и практический аспект. И срочно подготовить и провести поправки к законам о ЖНК и «О долевом участии в строительстве жилья».
– А в законе о долевом участии что вас настораживает?
– Там свои проблемы, и их тоже немало, так что вряд ли есть смысл сейчас поднимать эту тему подробно. Вкратце скажу лишь, что, преследуя важнейшую задачу – обеспечить гарантии соблюдения безопасности интересов граждан, инвестирующих средства в строительство жилья, в итоге приняли закон, который на практике может привести не к увеличению, а к существенному уменьшению объемов строительства. Об этом говорится и пишется много, первичный рынок сам за себя постоит, а наша задача – сделать так, чтобы, выправляя «кривизну» закона о дольщиках, не забыли бы о ЖНК. Ведь законы эти – не только часть одного пакета, они регулируют составляющие взаимосвязанных процессов. И если поправки будут внесены только в закон о дольщиках, рынок строящегося жилья все равно активно не пойдет в гору без корректировки законодательства о ЖНК.
– Предположим, что события будут развиваться по пессимистическому сценарию – поправки в закон о ЖНК вноситься не будут. Тогда для граждан, ориентированных на первичный рынок, остается только ипотека?
– Правильно. Граждане не смогут, вступая в ЖНК, беспроцентно заимствовать средства друг у друга и строить новое жилье, у них останется единственный путь – в банк. Но российские банки необходимыми финансами в полном объеме и близко не располагают. Значит, будут активнее привлекаться средства из-за рубежа. В хороших руках, при грамотном законодательстве механизмы долевого строительства и ЖНК не пирамидальны, а если все будут должниками зарубежных банков – не будет хорошо ни народу, ни стране.
– Получается, что таинственные казусы в принятом законе о ЖНК вполне могут объясняться не только поспешностью и небрежностью подготовки к последнему чтению, но и другими причинами?
– Гадать о причинах смысла нет. Главное – попытаться устранить негативные последствия.
