- Юнис Халитович, последуют ли какие-то изменения в стратегии действий комитета? И как вы оцениваете шаги предыдущего руководства в деле реформирования ЖКХ?
- У Марины Дмитриевны Щербаковой был большой опыт в жилищной сфере. И подготовительную работу, проведенную Комитетом в условиях необходимости реформирования отрасли, я оцениваю положительно. Если говорить о каких-то изменениях в стратегическом направлении, то их не будет. Реформы продолжатся. Надеюсь, что они пойдут немного быстрее - с большим уклоном на развитие экономических отношений.
- Как раз одна из главных задач реформы – создание рынка услуг в жилищно-коммунальной сфере. Тем не менее, с летнего повышения тарифов особых сдвигов в этом направлении не произошло. В чем заминка с проведением конкурсов по выбору частных управляющих компаний?
- Конечно, было желание внедрить конкурсные процедуры намного быстрее. Но сегодня, работая в условиях реформирования отрасли, мы сталкиваемся с тем, что предварительно нужно решать массу задач: наладить потоки поступления квартплаты, средств на эксплуатацию, направляемых теперь напрямую на счета обслуживающих организаций, и т. д. Для того чтобы отработать эти механизмы, требуется определенное время. При этом ситуация с теми же недоимками по коммунальным платежам стоит очень остро. Если по итогам 2004 года сборы были обеспечены в среднем на 96%, что почти на 4% выше показателей предыдущего года, то в январе их уровень составил 42%. Представьте: проведем мы конкурсы среди управляющих, передадим им жилой фонд, а деньги за оказание услуг они будут недополучать – в результате начнем зарастать мусором.
- Когда все же конкурсы состоятся?
- Первые конкурсы по ряду районов намечены на апрель. В настоящий момент сформировано 14 лотов с общим объемом жилья порядка 2,5 млн кв. м. Все условия конкурсов, требования к участникам мы планируем опубликовать в ближайшие дни.
- Какими будут критерии отбора компаний?
- Мы устанавливаем минимальный набор услуг, который должен быть оказан за конкретную цену. А выбирать станем по объему работ, предложенному участником конкурса в рамках этой цены. При выборе победителя также будет учитываться опыт работы компании на рынке. Рисковать на первых этапах мы не вправе. Другое дело, когда передача жилищного фонда в частные руки станет обыденным явлением. Тогда к участию в конкурсах мы будем допускать и совершенно новые компании.
- Если на конкурсы выставят лишь крупные лоты, многие организации останутся за бортом: из 60 частных компаний, действующих в Петербурге, на рынок выйдет в лучшем случае половина. Каким будет принцип формирования лотов?
- Для обслуживания будут предлагаться лоты в среднем по 200-400 тыс. кв. м жилья. Я думаю, что помимо 14 лотов мы сформируем еще и дополнительные - в расчете на участие в конкурсе небольших компаний.
Лот может включать в себя квартал либо несколько кварталов, в некоторых районах - территорию целой ЖЭС. Мы исходили из того, чтобы выставляемую на конкурс территорию было удобно обслуживать. Ни в коем случае лот не будет состоять из нескольких домов на севере района и нескольких - на юге. Это должно быть единое жилищное хозяйство, которое можно оптимально эксплуатировать.
- Очевидно, что особым спросом на конкурсах будут пользоваться лоты с качественным жилым фондом. Будет ли при «нарезке» лотов учитываться соотношение аварийного жилья и домов с наименьшими проблемами в обслуживании?
- Управляющая компания должна иметь четкие намерения остаться на данной территории надолго. Посмотрите, как действуют наши немецкие партнеры из ООО "Питер Дуссманн", взявшие на обслуживание дома в основном дореволюционной постройки. Они приходят и убеждают жителей квартала через создание ТСЖ заключать с ними договоры на управление. И имеют конкретный план действий: установка приборов учета, прямые договоры с монополистами и т. д. Если частник намерен прийти лишь для того, чтобы сегодня сорвать прибыль - не нужно нам таких управляющих компаний. Я категорически против любой «оптимальной нарезки», не следует тогда вовсе за это дело браться.
- Первопроходцем, напрямую работающим по договорам с ТСЖ, станет ООО "Питер Дуссманн". Сколько товариществ удалось создать немцам в экспериментальном квартале?
- В настоящее время около 60. Жители некоторых домов отказались создавать товарищества. Но, я думаю, впоследствии они согласятся.
- Судя по всему, проведение эксперимента тормозит и позиция КУГИ, который против передачи немцам в распоряжение средств от аренды нежилого фонда. Удалось ли найти компромисс?
- Договор между городом и компанией пока что не заключен. Но в данном вопросе есть добрая воля КУГИ, и, я думаю, в самое ближайшее время эти противоречия удастся разрешить.
- Эксперимент с ЛенСпецСМУ другого плана – передача в эксплуатацию и техническое обслуживание 108 домов на острове Декабристов. Какая из схем предпочтительней?
- Предпочтения пока отдавать рано. Нужно будет анализировать результаты. Хотя мне больше нравится схема работы «Дуссманна», потому что она позволяет активизировать процесс создания ТСЖ.
- Какой объем жилого фонда, по вашим оценкам, должен оказаться в руках частных управляющих? Сейчас, как известно, около 80% рынка для частников можно считать закрытым: здесь действуют государственные жилищные агентства.
- Я думаю, в этом году мы сможем передать на конкурсной основе до 10 млн кв. м жилого фонда. Правда, кому они достанутся в управление – частным компаниям или ГУЖА, преобразованным в жилкомсервисы, – прогнозировать не готов. Не факт, что во всех конкурсах победу одержат частные компании. В дальнейшем мы будем активизировать конкурсные процедуры. Думаю, в будущем году не менее половины жилищного фонда города будет обслуживаться на конкурсной основе. При этом нельзя упускать из виду, что и сами жители, создавая ТСЖ, могут быть участниками этого рынка.
- Прошлым летом сроки оформления ТСЖ сократили более чем в два раза. Кроме того, разрешили регистрировать кондоминиум не только товариществу, но и общим собраниям граждан. Насколько эти меры активизировали процесс создания ТСЖ?
- Товарищества собственников жилья создаются, тем не менее, процесс идет очень медленно. В старом фонде за все это время появилось около 130 ТСЖ. Причем из них около 60 – в Адмиралтейском районе. Это очень небольшие цифры. В большей степени этот процесс активизируют жилищные агентства и администрация. Мне кажется, что дальнейшее ускорение будет происходить по цепочке: жителям станет очевидно, что при ТСЖ жить лучше.
- Что будет еще предпринято для успешного «размножения» ТСЖ? Возможно, процесс в изрядной степени тормозится тем, что регистрацию граждане должны оплачивать из собственного кармана.
- Сама регистрация товарищества стоит около 10 тыс. рублей. Это не такие огромные деньги, если разбросать их на несколько десятков человек. Дороже обходится регистрация жилищного комплекса – кондоминиума. Это уже порядка 60-80 тыс. рублей. Мы пытаемся сейчас создать такую обстановку, чтобы люди понимали, что с ними ведется открытый диалог в части решения этой проблемы. «Дуссманн», например, предлагает схему, при которой компания сама оплачивает все эти расходы, а затем, включая соответствующий платеж в счет за коммунальные услуги, они «разносят» эту сумму на год. Своего рода кредитование. Кроме того, нужно учитывать, что если половина имущества в доме принадлежит государству, то часть расходов по регистрации кондоминиума должен оплатить город. Эти вопросы тоже будем решать.
- Существует проблема передачи нежилого фонда на баланс ТСЖ. Получая средства от аренды этих помещений, товарищества собственников могут серьезно улучшить состояние своих домов...
- Все будет зависеть от активности ТСЖ. Если в составе кондоминиума есть нежилые помещения, значит, передача нежилого фонда должна быть юридически оформлена. Мы будем занимать активную позицию в этом вопросе и решать проблему совместно с КУГИ.
- Как вы оцениваете ситуацию с нормативной базой в подведомственной вам сфере?
- Ситуация очень сложная. Очень много проблем возникает в связи с вступлением в силу нового Жилищного кодекса. Мы попытаемся смягчить все, что возможно. Например, обитатели общежитий после перевода зданий в статус жилых домов не смогут получить на руки договоры социального найма. И таким образом окажутся не вправе приватизировать жилье, даже если они прожили там больше 10 лет. Это несправедливо. В ближайшее время мы инициируем обращение в федеральное правительство. Губернатор поддержала нашу позицию в том, что статью 12 Жилищного кодекса надо отменять. Также появляется масса вопросов, связанных с ужесточением взаимоотношений государства с жителями: квартирная плата, выселение, санкции… С одной стороны, по этим вопросам облегчается работа с населением, с другой - нужно, чтобы не пострадали льготники, незащищенные слои.
С нормативной базой по местному жилищному законодательству также есть вопросы. Я считаю, что не нужно разделять проблемы, связанные с субсидированием граждан на покупку жилья, ипотечным кредитованием, с реализацией программы «Молодежи - доступное жилье» и др. Не надо плодить массу нормативных документов, которые по сути работают на достижение одной цели – улучшение жилищных условий. Все должно строиться вокруг ипотеки (если это не бесплатное предоставление). Субсидирование может проводиться с предоставлением возможности получения ипотечного кредита на льготных условиях. Не по рыночной, а по льготной кредитной ставке. Есть масса вариантов в этом направлении, и мы их будем разрабатывать.
- По вашему мнению, потребуется ли местный закон, регламентирующий порядок работы управляющих компаний, передачу домов на обслуживание, права и обязанности бизнеса и государства, взаимоотношения с собственниками жилья и т. д.?
- Я думаю, что пока это несвоевременно, поскольку такой закон будет отставать от реалий жизни. Его придется каждую неделю корректировать, что связано с потерей времени. Сегодня нужно выяснить отношения в условиях действующего законодательства. Если увидим, что в Гражданском и Жилищном кодексах, иных федеральных и городских актах не хватает норм, способных обеспечить нашу деятельность в новых условиях, тогда такой закон появится. Но, повторяю, сейчас приходится работать в новых условиях, при которых ситуация меняется очень быстро.
Нужно наладить работу таким образом, чтобы сохранить жилищный фонд, и то же время сделать все возможное, чтобы в наименьшей степени пострадали люди. Мы будем проводить реформу, но при этом на первом месте должен стоять принцип «не навреди». Посмотрите, сколько сложностей возникло при реализации закона о монетизации льгот. При реформировании ЖКХ проблем будет на порядок больше.
