Сегодня мы обсудим, что необходимо учитывать при поиске оптимального пути к заветной цели, а каких иллюзий и ошибок желательно избежать.
Количество представленных на страницах «БН» объектов недвижимости создает у потенциальных покупателей иллюзию изобилия. Но как выбрать вариант, подходящий именно вам?
Всем нам, как и знатоку кавказских тостов из популярной комедии Гайдая, хочется, «чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями». Не углубляясь в философские рассуждения по поводу того, насколько достижим этот идеал, рассмотрим, как добиться наиболее оптимального соотношения этих двух категорий при совершении сделок с недвижимостью.
Количество или качество?
Прежде всего разберитесь со своими потребностями. Как правило, они сводятся к емкой формуле – «жить хочется лучше»! И каждый подразумевает под этим нечто свое. Одним необходимо расширить жизненное пространство, поскольку в семье подрастают дети. И теснота оборачивается хроническим стрессом для всех членов семьи. Другим хватает площади, но они хотят и могут себе позволить отказаться от радостей быта и специфического общества соседей по обшарпанной блочной хрущевке с видом на ТЭЦ. Третьи, будучи не в состоянии нормально прожить на «щедрую» пенсию, куют основы материального благополучия, отказываясь от «лишних» квадратных метров. Четвертые же надеются с толком вложить в недвижимость средства, заработанные на такой непредсказуемой сегодня коммерции, – для получения пусть невысокого, но стабильного дохода от сдачи жилья в аренду... Исходя из своих потребностей и определенных материальных возможностей (увы, почти у всех нас они весьма ограничены), постарайтесь определиться, что для вас важнее при решении жилищного вопроса: количество квадратных метров или их качество.
Как известно, сегодня не существует такого понятия при сравнении цен, как N-комнатная квартира некой жилой площади. Исторически сложившаяся и обусловленная законами рынка единица измерения в соотношении цен на разные типы жилья в разных районах – это стоимость одного квадратного метра общей площади в долларовом эквиваленте. И за одну и ту же сумму вы можете приобрести разное количество метров разного качества. Причем не только качества постройки (типа и состояния дома), но и качества жизни, зависящего от окружения (благоустроенность и инфраструктура района, социальная однородность заселения). Воплощенное в категорию объекта недвижимости, это утверждение приобретает определенные черты. Трехкомнатная квартира в «кораблике», бороздящем просторы спального района на границе с промзоной, будет стоить не больше (а то и меньше, в зависимости от общей площади жилища), чем «двушка» в новом «кирпиче» неподалеку от метро (рядом – парк, в подъезде – консьержка). Или чем «студия» в историческом центре города – в элитном доме после реконструкции. Как видите, с одной и той же суммой выбор у вас есть. Все зависит от того, какие именно мотивы побуждают вас менять место жительства или совершать вложения в недвижимость.
Следующая альтернатива, с которой сталкивается каждый покупатель: время или деньги? Начиная поиски объекта, прикиньте, насколько срочно вам нужно решить жилищный вопрос. Заранее будьте готовы к тому, что около 90% предлагаемых вариантов – это продажи со встречной покупкой или расселения. Значит, за выбранной вами квартирой может потянуться длинная цепочка сделок, отодвигающая достижение заветной цели. Можно сразу ориентироваться только на прямые продажи (в СМИ они обозначаются как «ПП»). Но будьте готовы к тому, что подобные объекты, в силу их дефицитности, несколько дороже аналогичных «с хвостом». К тому же реализуются они быстрее. И решение о покупке приходится принимать оперативно, не давая конкурентам перехватить «добычу», подписав договор и внеся залог чуть раньше.
Коварство экономности
Определившись со своими потребностями, можете искать оптимальные пути их удовлетворения. Но учтите: самому подбирать недвижимость, пользуясь доступными каждому средствами (хотя бы данным номером «БН»), очень непросто. Неопытный глаз зацепится за второстепенное, упустив существенное. А незнание многих нюансов может привести к безрезультатной трате времени. Да и вообще, рискованная это ситуация – «один в поле – не воин».
Часто граждане из экономии предпочитают идти «от объекта», выискивая варианты самостоятельно. Они полагают, что покупателю ни к чему «свой» агент, что это лишний расход. Далеко не все клиенты заключают с агентствами договоры о поиске объекта и сопровождении сделки. И в итоге остаются «один на один» со всеми подводными камнями процесса самостоятельного подбора. Такие любители «самообслуживания» легко могут стать заложниками интересов коварного продавца, скрывающего дефекты квартиры либо проблемы, которые связаны с ее замысловатой историей. Или его «кулацкого подпевалы» – недобросовестного или просто невнимательного агента, заинтересованного лишь в совершении этой сделки и скорейшем получении комиссионных.
Конечно, определенную защиту интересов покупателю должно обеспечить добросовестное агентство – если соответствующие условия прописаны в договоре. Но, как правило, именно по таким «скользким» вариантам падкого на экономию клиента могут в обход риэлтерской фирмы втянуть в «левую» сделку (со всеми вытекающими из нее рисками). Агент, действующий в такой ситуации как частный маклер и ни за что ни перед кем не отвечающий, естественно, будет претендовать лишь на часть обычного вознаграждения: он не должен «делиться» со своей компанией. Но такая экономия абсолютно неоправданна. Только наличие у вас своего представителя – агента (и агентства) покупателя – поможет защитить ваши интересы от такой неприятной ситуации, когда и цели продавца, и «его» риэлтер заинтересованы в одном и том же. Но их побуждения могут совершенно не совпадать с вашими стремлениями – приобрести полноценное жилье без риска обнаружения в будущем существенных дефектов или без последующих судебных разбирательств.
Если клиент грамотно решил избежать хлопот самостоятельного подбора и обращается к риэлтерам, но по-прежнему одержим идеей экономии, он часто начинает поиск профессионалов среди тех, с кем его связывают неформальные отношения, – среди родственников, знакомых и пр. Все же не до конца изжит в нас совковый менталитет, в соответствии с которым все лучше делать «по блату». Многие клиенты еще наивно полагают, что в каждом агентстве существует маленький «загашничек» – только для своих. И в нем все очень дешевое и хорошее. Типа копченой колбаски из-под прилавка в советском гастрономе: есть всегда, но не для всех! Разочаруем сразу: в агентствах «под прилавком» ничего не бывает. Более того, опытный риэлтер хорошо знает подоплеку пословицы «Дорого да мило, дешево да гнило». Поскольку цена соответствует качеству, то низкая продажная стоимость в итоге оборачивается огромными затратами на ремонт либо является приманкой в сомнительной сделке (например, срочно «сливается» квартира, на которую вот-вот будет наложен арест). Принимая близко к сердцу ваши интересы, родственник или приятель тем более постарается уберечь вас от такой «экономии».
Семь раз отмерь...
Как правило, в любой ситуации может быть несколько решений. И взвесить все «за» и «против» в поисках оптимального лучше заранее, до начала просмотра конкретных вариантов. Пусть привлеченный вами специалист проведет полный маркетинговый анализ и продемонстрирует ваши перспективы с цифрами в руках. Кроме того, просветит вас на предмет дополнительных возможностей рынка недвижимости. Не исключено, что вместо поиска подходящей квартиры на вторичном рынке вам удобнее и выгоднее поучаствовать в новом строительстве (не закрывая глаза на тот факт, что большинство объектов сдается с задержкой, без отделки и без сантехники). Зато, инвестировав всю сумму на ранних сроках возведения дома, можно существенно сэкономить. К тому же современное жилье «с иголочки» обладает более высокими потребительскими качествами, нежели массовые предложения «совдеповского разлива».
Кроме того, на помощь гражданам, не имеющим в наличии всей необходимой для покупки суммы, но рассчитывающим на верные доходы в будущем, приходят новые механизмы решения жилищных проблем: ипотека (кредитование под залог недвижимости) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК), благодаря которым можно приобрести жилье в рассрочку.
При незначительной нехватке денег можно не спешить с ипотекой, а поискать нестандартные решения. Например: три поколения теснятся в блочной «двушке». Нужна хотя бы любая «трешка» с изолированными комнатами. И хочется остаться в своем районе: ребенок здесь пошел в отличную школу, мамина работа рядом, да и для бабушки желательно сохранить привычную среду обитания. Но отложенных «на улучшение» средств не хватает – рост цен опередил прирост накоплений. Подождать со сделкой до лучших времен, продолжая пополнять кубышку? Или за ценами снова будет не угнаться? Обратились к знакомому риэлтеру с «простым» вопросом: каков прогноз, будет ли и дальше подниматься стоимость недвижимости? Тот сразу отказался от роли прорицателя. Вместо этого провел детальный маркетинг и убедился: средств от продажи «двушки» и накопленной доплаты на квартиру с тремя изолированными комнатами в данном районе не хватит. Зато этой суммы вполне достаточно на «трешечку» с проходной гостиной (планировка типичная для «кораблей», например). А отвечающий семейным нуждам фасон легко достижим с помощью простейшей перепланировки. В итоге так и поступили. Подходящую квартиру – двустороннюю смежно-изолированную – подобрали прямо в соседнем доме. Продлили коридор через проходную 18-метровую длинноватую комнату. И та превратилась в изолированную 15-метровую – квадратную, уютную. Передняя часть «отрезка» стала общим тамбуром для двух комнат, а в торце его соорудили вместительную кладовку, решив тем самым еще одну бытовую проблему. Так недостаток средств клиента был компенсирован профессиональным подходом к решению проблемы со стороны специалиста.
