- Уважаемая Галина Александровна, изменилось ли уже что-нибудь в документообороте ГУ ФРС в связи с новациями в жилищном законодательстве?
- Изменения есть уже сейчас, а в перспективе их будет намного больше. В отношении ряда сделок купли-продажи жилой недвижимости документооборот в ГУ ФРС несколько упростился. Это касается, прежде всего, членов семьи собственника отчуждаемой недвижимости. Изменения в законодательство вносились в составе целого пакета документов, направленных на развитие, в первую очередь, условий ипотечного кредитования. Введен ряд норм для того, чтобы жилые помещения не обременялись дополнительными правами. Чтобы в случае обращения взыскания кредитора (банка) на квартиру и последующего нарушения финансовых обязательств лица, взявшего кредит, легко было организовать ее законное и беспроблемное отчуждение.
Поэтому мы теперь, в соответствии с изменениями в статье 292 ГК РФ, не требуем разрешения органов опеки на отчуждение недвижимости, в которой зарегистрированы несовершеннолетние дети собственника, а также заявлений от иных зарегистрированных членов его семьи. Законодатель жестко подходит к гражданину, желающему получить кредит. Если родители, обладающие всей полнотой родительских прав и обязанностей, хотят вступить в отношения ипотеки, они обязаны понять и принять условия выполнения обязательств по договору. И в случае несоблюдения таковых – лишиться жилья – вместе со всеми членами своей семьи, включая несовершеннолетних. Если же родители попытаются воспользоваться теми лазейками, которые предоставляются неотмененными и неизмененными статьей 37 Гражданского и статьей 60 Семейного кодекса РФ, они рискуют лишиться родительских прав. Что в общем-то для категории людей, прошедших в банке процедуру проверки социальной и экономической стабильности, позволившей выдать им кредит, достаточно значимо и болезненно. Но в той части, где эта законодательная новация распространяется на сделки, не связанные с ипотекой, не исключается последующая возможность судебного спора. Причем инициатором его могут стать другие родственники ребенка, а то и прокуратура. В целом - государство пытается прекратить нянчиться с гражданами, переводя их во взрослую сознательную жизнь. Возможно, не всем это нравится.
- Не возрастет ли количество судебных споров со стороны членов семьи собственника, которые сочтут, что их права при продаже недвижимости нарушены, поскольку они «не знали о продаже и не имеют намерения и возможности перерегистрироваться по другому адресу»?
- Беспочвенность такого заявления установлена новой редакцией пункта 2 статьи 292 ГК РФ. Теперь требование учитывать интересы членов семьи собственника при отчуждении недвижимости распространяется только на тех, кто является недееспособным или ограниченно дееспособным, либо когда речь идет о детях, лишившихся родительского попечения.
В семье, как правило, не могут не знать о планируемой продаже или обмене. Что касается бывших членов семьи, зарегистрированных на данной площади и фактически не проживающих с собственником, то согласно статье 31 нового Жилищного кодекса (вступает в действие с 1 марта) право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений за ними не сохраняется. В указанной статье подробно описываются варианты разрешения подобного конфликта. Но прекращение права собственности – основание для прекращения права пользования этим помещением и настоящих и бывших членов семьи собственника – по новому законодательству. Так что с 1 марта, даже в случае судебного спора, права покупателя не должны ущемляться. И те заявления от «прописанных» жильцов отчуждаемой недвижимости, которые продолжают оформлять нотариусы, – документы, скорее, дисциплинарного воздействия – по закону они не требуются.
- С апреля вступает в силу Закон «Об участии в долевом строительстве…» Он отводит регистрирующим органам важную роль в упорядочении отношений на первичном рынке. Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
- Этот закон распространяется на отношения, возникающие по объектам, разрешение на строительство которых получено начиная именно с указанной даты. Но все объекты, разрешение на строительство которых получено до этого момента, сопровождаются в органах регистрации прежним документооборотом. Так что пока будет введен двойной стандарт регистрации права собственности на вновь создаваемые объекты.
По тем договорам, что попадут под действие нового закона, будет строиться прописанный в нем иной порядок регистрации. В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Закона нам предстоит регистрировать договоры об участии в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с физическими и юридическими лицами - инвесторами. Привлекать средства и заключать подобные договоры застройщик сможет только после получения разрешения на строительство, регистрации прав на предоставленный ему земельный участок и т.д. Заключаемый договор должен отвечать ряду обусловленных законом требований, в частности, определять подлежащий передаче конкретный объект, сроки и цену. Закон связывает момент заключения договора с моментом его государственной регистрации и одновременным возникновением отношений залога. Земельный участок и создаваемый на нем объект недвижимости будут находиться в залоге у участников долевого строительства, и это будет отражено в государственном реестре. Ранее статус дольщика как залогодержателя прописан не был, что вело к крайне неутешительной судебной практике. Все эти меры оправданы с точки зрения защиты прав дольщиков, поскольку были распространены так называемые «двойные продажи», а также отсутствовали способы обеспечения материальных обязательств застройщика. Введенная в Санкт-Петербурге в 1996 году система регистрации заявлений о праве требования (как попытка упорядочить отношения дольщиков с застройщиками) носила необязательный характер и оказалась малоэффективной, поскольку не влекла за собой серьезных правовых последствий.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве внесены изменения и в Закон о регистрации. В частности, в него введена статья 25.1, которая определяет дополненный пакет подаваемых для регистрации документов, устанавливает порядок государственной регистрации договоров долевого участия, а также регламентирует соблюдение всех условий и всех соответствий закону, необходимых для беспрепятственного осуществления регистратором своих функций.
В итоге документооборот у нас разбивается на две составляющие – большая часть основного пакета предоставляется при регистрации договора долевого участия и меньшая – уже самим дольщиком по завершении строительства (включая акт приема-передачи). Заключительная часть процедуры упрощается и сокращается по срокам.
- Новый закон не исключает возможности уступки права требования другому лицу?
- Нет, но только после полной выплаты дольщиком цены договора застройщику либо с переводом долга на нового участника отношений. И данная уступка права также подлежит государственной регистрации. Это решает проблему правовой экспертизы документов в тех распространенных случаях, когда права собственности по завершении строительства объекта должны возникнуть у некоего лица в результате неоднократной переуступки прав по данному договору. Проверка такой цепи сделок крайне затруднительна, и с регистрацией возникают серьезные проблемы. А новый закон предусматривает отсутствие неконтролируемых инвестиционных цепочек и устраняет почву для подобных проблем в принципе. Поскольку все участники будут отражены в ЕГРП, а каждая промежуточная сделка своевременно проверена на соответствие действующему законодательству.
Правда, в отношении уступки может возникнуть вопрос, которому раньше не придавалось особое значение – может ли разбиваться договор долевого участия на несколько частей в том случае, когда, например, юридическое лицо заключило его на десяток квартир, а затем осуществляет уступку в пользу десятка граждан – физических лиц? Как оформлять документы в этом случае? Не возникнет ли снова тема недобросовестного посредника, делающего больше уступок, нежели объектов недвижимости указано в его договоре? Как в этом случае обезопасить средства граждан, к какому моменту приурочить их взаиморасчеты? Конечно, это вопросы, напрямую с нашими функциями не связанные, но хочется, чтобы новое законодательство определяло схемы реальной защиты физических лиц не только от застройщика.
А вместо этого важного момента закон определяет, например, асимметричные штрафные санкции, дискриминирующие интересы застройщиков. Или регламентирует порой необоснованно жесткий порядок контроля за соблюдением ими условий договора. В то время как дольщик может не вполне мотивированно (например, из-за малейшей задержки сдачи объекта в эксплуатацию) расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать немедленного возврата денег. Причем даже в случае, если сдача объекта задержана в связи, например, с тем, что земельному участку не присвоен кадастровый номер. Вины застройщика в этом быть не может, однако, ответственность по закону предусмотрена.
Время подготовиться к регистрации договоров долевого участия у нас есть. Тем более что отзывы о необходимости отложить введение этого закона в действие до внесения в него некоторых изменений весьма многочисленны. С другой стороны, для внесения обоснованных поправок нужна практика применения – на это уйдет не один год. Только тогда проявятся все подводные камни взаимоотношений застройщиков и дольщиков.
- Риэлтеры отмечают пока отсутствие ажиотажа на вторичном рынке. Однако в рабочих залах вашего учреждения огромные очереди. Что это за наплыв?
- Статистика покажет точно. Но пока можно навскидку сказать – сейчас народ ринулся реализовать свое право приватизации. Те, кто до сих пор не спешил с этим вопросом, опасаются не успеть стать собственниками своего жилья до 1 января 2007 года. Все взволнованы тем, что правительство «продлило» (а на самом деле – ограничило) бесплатную приватизацию по срокам, и опасаются новых сюрпризов.
Также у нас огромное количество запросов на справки об обобщенных правах. И в основном – не о наличии, а об отсутствии у граждан в собственности недвижимости на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Возможно, эти документы требуют при заключении договора социального найма. Но это немотивированный ажиотаж – факт наличия или отсутствия другой недвижимой собственности не лишает лицо, проживающее где-то на законных основаниях (например, въехавшего по ордеру), прав на заключение договора социального найма. Раньше мы обычно предоставляли такие сведения в массовом порядке - по запросам соответствующих инстанций – например, отделов по учету и распределению жилплощади. Сейчас, видимо, также интенсифицировался пересмотр городской очереди на улучшение жилищных условий, и граждане сами ринулись за этими документами. Напрасно, поскольку подобный информационный обмен с официальными инстанциями у нас всегда был налажен очень неплохо, и сведения никогда не задерживались. А в результате нам пришлось открыть дополнительные окна и увеличить время приема по выдаче таких справок.
Также, возможно, сработал фактор «отложенного спроса» на регистрационные действия. Многие ждали запланированного нами с 1 февраля сокращения срока регистрации до 10 дней. Но Москва пока так и не подписала соответствующего приказа, без объяснения причин. А без него мы не имеем права самостоятельно устанавливать сроки регистрации – при всем желании пойти навстречу нуждам граждан.
