Кредитоспособный покупатель, мечтающий о новых апартаментах, приобретает определенное количество метров в определенном месте (чаще – в только что построенном доме), и в его планы уже входят серьезные затраты на отделку. Покупатель многокомнатных коммунальных апартаментов в историческом центре вообще, скорее всего, затеет там полную перепланировку. Но для привлечения симпатий покупателей жилья в типовой застройке оправданным является предпродажный косметический ремонт. Он бывает порой уместен даже если квартира сравнительно недавно «освежалось» по хозяйскому вкусу.
На вкус и цвет…
Квартира, на хозяйский глаз, может выглядеть вполне прилично, даже нарядно. Например, в 16-метровой комнате эффектные малиновые обои с золотистыми узорами, с потолка (высотой 2,5 метра) низко свешивается красивая хрустальная люстра, 6-метровая кухня в тон васильковым стенам частично оклеена «веселенькой» и практичной клеенкой в крупных синих розах. Совмещенный санузел – в краске теплого цвета какао. Тем не менее реакция покупателей может колебаться в диапазоне от вежливого молчания до приговора «убитая квартира». А отдельные граждане затевают безбожный торг, ссылаясь на крошечные (хотя на самом деле – вполне стандартные для панельной «однушки») габариты и необходимость радикального ремонта. Что уж тогда говорить о жилье, действительно нуждающемся в приведении в порядок, даже на взгляд самих хозяев. Вот только им почему-то кажется, что сначала покупатели с удовольствием уплатят за обшарпанные апартаменты полную рыночную стоимость, а затем еще и в ремонт по своему вкусу вложатся. А в типовом жилье так не бывает…
Длительный период потребительского ажиотажа на рынке недвижимости сменился стабилизацией, вслед за которой некоторые аналитики прогнозируют даже определенное снижение цен на серийное жилье массовой застройки 1960-х – начала 1980-х годов. У покупателей снова появился выбор, и необходимость подать товар лицом опять стала актуальной для продавцов. А вот цены на стройматериалы категории «ширпотреб» практически не выросли. Поэтому, чем терять месяцы на показы и деньги в процессе торга, лучше быстро и недорого оформить квартиру так, чтобы каждому, кто переступит порог, было очевидно – можно въехать и жить длительное время, ничего не меняя… Финансовые расходы на «предпродажную косметику» должны быть минимизированы, а позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях – поскольку желательно выбирать абсолютно нейтральный вариант оформления интерьера.
Итак, несколько советов и рекомендаций для тех, кто готов собственными руками увеличить стоимость своего жилья на тысячи долларов, затратив в десятки раз меньше…
Оптический иллюзион
Главный принцип – оптически расширить пространство, добиться гармонии в цветовом решении интерьера, ощущения свежести и насыщенности помещения светом и воздухом.
Начальная задача – освежить все белые поверхности (потолки, оконные рамы). Чаще для этого достаточно пройтись в один слой соответствующей краской (расход – 100–150 граммов на кв. метр). Затем переключаемся на стены. Зачем менять старые обои – и так понятно. Но иногда желательно переклеить даже относительно новые, если они не совсем удачны с точки зрения восприятия кубатуры помещения. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенной холодной гаммы «съедают» освещенность. Оптимальный вариант на любой вкус – ненавязчивые мазки, штришки или слабые разводы на белом фоне. Такая «одежка для стен» дает максимум света и пространства. К тому же этот тип обоев наиболее экономичен – не надо подбирать рисунок, в магазинах есть выбор, по цене от $1,2 до $2 за рулон.
Почему ни в коем случае не стоит клеить просто белые или светлые однотонные обои совсем без рисунка, «как в евростандарте»? В таком случае моментально «вылезают» мельчайшие дефекты стенных поверхностей, которыми изобилует обычная квартира.
Оттенок рисунка на обоях лучше сочетать с цветом радиаторов (или, попросту, батарей). Обычно они уже покрашены в бежевый или серый цвета (которые тоже надо освежить хотя бы в один слой расход – 150 граммов на кв. метр, стоимость – от $1,8 за кг). Основной оттенок разводов или штришков на белых обоях выбираем соответственно: теплая бежево-коричневая гамма в одном случае и холодная серо-голубая – во втором. Если вы готовы перекрасить батареи, цвета интерьера имеет смысл выбирать исходя из того, куда выходят окна: более теплые – если окна на север и, соответственно, холодные – при южной ориентации. Оконные рамы также нужно освежить. Чаще достаточно покрасить в один слой, но с обеих сторон, а также между рамами, иначе весь ремонт обесценится в глазах внимательного покупателя. Полы зачастую трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Если паркет был покрыт лаком, чаще достаточно отреставрировать поцарапанные места (банка лака 0,7 кг – $1,5). Линолеумный пол можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтуса: чаще всего они нуждаются в окраске или даже замене (цена от $0,5 за метр). Двери нужно просто отмыть, в отдельных случаях можно заменить ручки (выбор – по цене от $0,5 за шт.). Если это не помогло, не стоит обжигать, обдирать, шпаклевать и перекрашивать, достаточно покрыть их самоклеящейся пленкой, подобранной в тон остальному интерьеру.
Дело мастера боится
Теперь займемся санблоком. В абсолютном большинстве случаев ванна старше семи-восьми лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в замене, которая стоит огромных денег, как утверждают активно сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Срочно вызовите специалиста по восстановлению эмали. Обойдется вам это удовольствие примерно в $30-40. Только не поддавайтесь на агитацию мастера подобрать оттенок под ваш кафель. Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Заодно приведите в порядок эмалированную мойку-раковину на кухне (ее порой тоже не вредно отреставрировать), замените смеситель в раковине (или его детали – продаются отдельно) на более современный (выбор от $10).
Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно-зеленым, синим, бурым – срочно меняйте их цвет на более светлые тона теплой гаммы. Если кафель наличествует, но явно не молод, все внимание переключаем на швы. Их можно снова затереть специальной смесью или просто зачистить и прокрасить тонкой кисточкой. В тон стенам прикупите свежую занавесь для ванны (выбор от $2 до $7). И ваша ванная комната заиграет!
Достичь идеальной белизны санфаянса несложно. Но для пущего эффекта целесообразно обновить аксессуары – стульчак (от $2 до $5), держатель для бумаги и т.п. Крашеные стены на кухне необходимо хорошо отмыть от газовой сажи, а то и освежить в один слой, если краска ранее использовалась светлых пастельных тонов. Ядовито-синее или зеленое наследие «совдеповской» эстетики массовой застройки придется перекрасить или обклеить обоями, соблюдая те же изложенные выше принципы.
Рубли на доллары по номиналу
Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, прочитав рекомендации, наверняка ужаснется и воскликнет: «Это же великие тысячи!» Не торопитесь с выводами. Ознакомившись с ценами на все товары и материалы, необходимые для косметического ремонта, в обычных магазинах стройтоваров (именно они и приведены в этой статье), вы наверняка измените свое мнение. Основные материалы – обои и краски – для ремонта стандартной одно-двухкомнатной квартиры обойдутся не в сотни, а в невеликие десятки долларов. А примеры того, как люди, решившись на хлопоты и некоторые затраты, сами приводили в порядок квартиры и окупали с лихвой все расходы, совершая выгодные продажи и обмены, многочисленны и красноречивы.
Минимальные необходимые расходы на материалы при ремонте типовой «однушки» или «двушки» составят, в зависимости от вашего выбора среди массовых предложений, от $50 до $80. Даже если отреставрировать ванну, частично заменить смесители, снабдить двери и окна новыми ручками, вы потратите не более $100–130. Но квартира обретет совершенно другой облик. Вы сэкономит драгоценное время и выиграете по деньгам в процессе обмена или продажи. А полученные навыки ремонта в жизни еще пригодятся.
Есть ли смысл тратить на предпродажную подготовку намного больше? Что касается квартир в типовых, особенно панельных, домах или комнат в коммуналке, это абсолютно бессмысленные затраты. Иногда приходится сталкиваться с клиентами, продающими квартиры с очень качественным и дорогим ремонтом (евростандарт) в серийных панельных домах и даже в хрущевках. Вполне естественно, что им хочется вернуть потраченные $4–6 тысяч. Ведь не заберешь с собой коллекционные обои, итальянский кафель, шведскую сантехнику или ценный паркет! Попытки приплюсовать эти расходы к среднерыночной стоимости квартиры к успеху не приводят. Хорошо если удастся хотя бы частично их компенсировать. А причина тривиальна: в дешевый дом богатый покупатель не поедет. А рядовой клиент не станет платить за такой ремонт – нечем, да и особой разницы для него нет, итальянский кафель или белорусский. Закон рынка суров, но это – закон.
Впрочем, предпродажная подготовка – одна из составляющих успеха. Об остальных шагах, приводящих к успешной сделке, мы продолжим разговор в следующих номерах «БН». А пока – начинаем действовать. И успеха вам!
