Цены на участки и загородные дома формируются в зависимости от транспортной доступности, наличия инженерии (в первую очередь электричества) и популярности места. Последний фактор, в частности, определяет однородность окружения и уровень развития социальной инфраструктуры. Те же параметры влияют на функциональное использование дома: как место для постоянного проживания или сезонного отдыха.
Искривленное пространство
Загородный рынок сложен по структуре, и в плоскую систему координат не укладывается. Он делится на группы в зависимости от географии, правового статуса, инженерной «упаковки», транспортной доступности и наличия водоемов в непосредственной близости.
«Пленэрный» образ жизни могут себе позволить пенсионеры, люди науки и искусства или же очень состоятельные граждане. Сегмент домов для постоянного проживания незначителен по объему. В отличие от Москвы, окруженной несколькими сотнями коттеджных поселков с развитой инфраструктурой, вокруг Петербурга сегодня существуют, скорее, зоны коттеджной застройки, подающие надежды.
Основная «масса» рынка – участки, дачи, коттеджи и резиденции, используемые для сезонного проживания и проведения выходных. Отсюда и деление рынка на географически привлекательные для петербуржцев места и неинтересные в силу отдаленности. Для жителей Северной столицы 80-километровая удаленность (час езды на автомобиле) более чем приемлема – для домов сезонного использования.
Рынок дач в удаленных районах (условно – за рекой Волхов: Лодейнопольский, Подпорожский, Тихвинский и Киришский районы) по причине полной самостийности не рассматривается.
По административной принадлежности рынок делится на землю в городской черте и областные территории. Соответственно, разнятся механизмы оформления участков и изменения статуса (разрешенного вида использования) земли. Город – это Курортный район с Зеленогорском и Сестрорецком, Выборгский (Шувалово-Озерки), Приморский (Лахта, Ольгино, Лисий Нос), Пушкинский, Петродворцовый районы и Ломоносов. Область – все остальное.
Рынок делится еще и по принципу свободы маневра - на незастроенные участки и землю с домом. Здесь растет спрос на свободные от построек сотки, увеличивается доля стоимости земли в цене готового объекта. Удачно расположенные участки дорожали заметнее, чем дома.
За последние годы рынок ушел от советского «шестисоточного» стандарта. Сегодня доля участков площадью в треть гектара (34 сотки и более) составляет 16%, что превышает в общем предложении долю наделов по 4-9 соток (14%). Почти 40% предлагаемых участков нарезаны по 9-14 соток.
От «Копейки» до Lamborghini
По стереотипной советской классификации благосостояние измерялось джентльменским набором «квартира - машина – дача». В этом отношении мало что изменилось. Но если на рынке квартир установились «неподъемные» для среднестатистического потребителя цены, то дача и автомобиль, в принципе, доступны. И для лучшего понимания сложной структуры загородного рынка в данном обзоре используется аналогия с автомобильным. Загородная недвижимость делится на четыре ценовых сегмента.
Самый нижний начинается с участков, сопоставимых по цене с подержанными «Жигулями» - от $500 до $5 тыс. Около 5% предложения составляют участки дешевле $100 за сотку. Почти половина общего объема (45%) предлагается по $100-500 за сотку. Их владельцы могут рассчитывать в лучшем случае на обеспеченность электричеством – в размере 40 кВт на 200 участков. Водой снабжает одна колонка на всех, вот и вся инженерия. К решению газовой проблемы населенные пункты Ленобласти и пригороды Петербурга движутся гусиным шагом.
Недорогие участки входят в состав многотысячных садоводств и удалены от города по направлениям на Мгу, Кириши, Тосно и Волосово.
Участок среднего сегмента стоит как новые «Жигули» или подержанная иномарка. Самый востребованный «размер» – $8-15 тыс. за участок с домом или без. Это один или два объединенных надела в садоводстве в удаленных районах, без инфраструктуры, или небольшие, тоже без инженерии, участки в Приозерском районе, за исключением некоторых точечных объектов, попадающих в более высокие ценовые категории.
В сегменте «комфорт» потребительские характеристики предоставляют огромный простор для выбора вариантов, зачастую по принципу «меньшее из двух зол». При стоимости в $20-50 тыс. это может быть средний участок с домом в непрестижном месте со слабой инфраструктурой или же небольшой кусок земли на инженерно подготовленной территории с домом, но далеко от водоемов. И так далее.
Попадание в «яблочко» по всем параметрам переводит товар в еще более дорогую категорию. Она включает городские территории, Пушкин и окрестности, Стрельну - только в непосредственной близости от Константиновского дворца, локальные зоны под Всеволожском. К той же категории относятся отдельные кварталы в Лемболово, Сосново, Юкках и Буграх – максимально близко к городу. Сотка в этих местах может стоить до $25 тыс.
В двух верхних сегментах, как и на рынке элитного городского жилья, вступает в игру множество сложных индивидуальных предпочтений. Для самых дорогих участков соображения функциональности уходят на второй план. Определяющим становится фактор статуса, когда положение обязывает иметь дачу в Мельничном ручье или «золотом треугольнике» Ленинское – Репино - Комарово. Но «высокое соседство» связано и с рядом неудобств: отдых становится как бы продолжением работы. Как в розовом Porshe по нашим дорогам: звучит гордо, а до максимума не разгонишься, и неясно, за что деньги заплачены. Зона побережья залива до и после Сестрорецка летом и по выходным многолюдна со всеми вытекающими. На этом фоне растет престиж других – тихих и чистых, но столь же красивых территорий.
Свет как якорь
Песчинкой, с которой начинается жемчужина, становится наличие или возможность быстрого создания коммуникаций. Иногда вслед за первым коттеджем вокруг стихийно строятся другие. Проще вопросы коммуникаций решать коллективно, как зачастую и происходит. Зоны коттеджной застройки формируются инициативными группами товарищей - по долевому принципу.
На этом рынке действуют и девелоперские компании, например, «Олимп-2000», «ПетроСтиль», Honka. Они проектируют и строят архитектурно единообразные поселки неподалеку от города, c предприятиями бытового обслуживания, общепита, спортивными и развлекательными объектами. На отдаленных от города территориях девелоперы ограничиваются подведением коммуникаций и нарезкой земли для продажи. Более перспективным, безусловно, является комплексный подход. На этот рынок выходят известные компании. Недавно созданное ООО «Особняк» (группа ЛСР) весной начнет строить 80 коттеджей на 20 га возле Репино и еще 40 – в Сестрорецке. В Солнечном получили землю «Хрустальный загородный клуб» (дочерняя структура «Стэнли») и московский «Промышленно-строительный альянс» (купивший 5 га с недостроенными обкомовскими дачами на торгах Фонда имущества). Самый громкий проект последнего времени - «Северный Версаль» в Лахте от «Конкорд менеджмент и консалтинг».
Еще один вполне доходный вид деятельности девелоперов – строительство и сдача в аренду коттеджей вблизи сезонных курортов – Коробицыно, Туттари-парка и Охта-парка в Кузьмолово.
Прокрустовы рамки
О динамике цен на загородном рынке говорить сложно: стоимость равных по площади участков может отличаться в разы в пределах одного населенного пункта в зависимости от местоположения, расстояния до водоема и наличия коммуникаций. Разница в ценах за сотку в садоводстве и ИЖС держится на уровне стоимости оформления права собственности на землю. Межевание участка обходится в $300-500. Плюс другие, по большей части «неофициальные», расходы и время на хождение по инстанциям, тоже имеющее конкретное денежное выражение.
В нижних ценовых сегментах рынка изменения носят вялотекущий характер. Предложение здесь практически не увеличивается, новые садоводства не образуются. Для спроса, напрямую зависящего от уровня благосостояния, характерно перемещение снизу вверх: от самого дешевого к более дорогим сегментам. С ростом доходов или накоплений семьи взамен дачи в садоводстве южного направления приобретается зимний домик с неполным набором удобств на Карельском перешейке и т. д. В результате расширяется верхний сегмент, а остальные остаются на прежнем уровне. По достижении уровня «комфорт» потребность и необходимость смены загородных владений снижается - до минимума в самом дорогом сегменте (от $100 тыс.). Продать построенный для себя огромный дом, вернув все вложенные средства, так же сложно, как найти свою «вторую половину», разделяющую вкусы, пристрастия, даже жизненное кредо. Немаловажен и психологический момент: дом, «который построил сам», обретает сакральный смысл для его автора, как результат мук самовыражения.
Главный мотив продажи элитных домов – прагматизм. Он заставляет отказываться от излишне просторных хором, если они не используются «в полном объеме», но их содержание весьма ощутимо для кошелька.
Градиент спроса
По популярности с Карельским перешейком не может конкурировать ни одна другая территория. Однако цены в Курортном районе смещают вектор спроса с Выборгского на Приозерское направление (в Сосново и Колосково). Также вырос интерес к южному направлению – по Пушкинской ветке. В качестве места для постоянно обитания растет привлекательность транспортно доступного Токсово – с его живописными озерами и песчаными пляжами. В поиске тишины и уединения покупатели все чаще обращают свой взор на удаленные, но чистейшие и живописные места под самым Выборгом.
Изменились пропорции спроса: мало востребованы огромные дома на небольших участках. Покупателям интересны наделы не менее 12, а лучше в 30 соток. Изменился в сторону уменьшения самый востребованный размер коттеджей: в дорогом сегменте это 250-300 кв. м, а в среднем - до 200 кв. м
На перспективы рынка загородной недвижимости могут повлиять договоренности с военными – Минобороны принадлежат огромные и весьма привлекательные территории в области. Ускорить формирование кольца коттеджных поселков вокруг Петербурга могли бы москвичи с привычными для них требованиями по качеству, дорогам и инфраструктуре. Пока их роль в основном сводилась к приобретению массивов совхозных земель.
ДИНАМИКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ, $/сотка
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
