Госдума и Совет Федерации в конце декабря одобрили проект документа, который выступил ключевым в пакете из 27 законопроектов, готовившихся в течение всего минувшего года. Закон о введении Жилищного кодекса РФ Президент подписал сразу же после новогодних каникул.
Во время подготовки законов данного пакета ЖК вызвал самую острую полемику среди депутатов Госдумы. Не обошлось без эксцессов. Когда Кодекс принимали в первом чтении, зал заседаний демонстративно покинули фракции КПРФ и "Родина". Первые объяснили это тем, что новый закон является "антисоциальным, антигосударственным и антинародным". Уход вторых был протестом против того, что фракцию лишили права представить альтернативный законопроект. С июня по декабрь в проект было внесено около четырехсот поправок. Не исключено, что изменения и дополнения в уже утвержденный новый ЖК тоже не заставят себя долго ждать.
Нуждающийся, но не малоимущий
Прежде всего, в ЖК РФ сохранена обязанность государства предоставлять жилье по договору социального найма. Однако теперь социальным жильем обеспечиваются не "нуждающиеся в улучшении жилищных условий", а "малоимущие" граждане. Решать, кому присваивать этот статус, а кому – нет, федеральный закон предписывает региональным властям. Предполагается, что для тех, кто в жилье нуждается, но не может быть признан малоимущим, будут создаваться условия для приобретения, строительства, найма жилья на рынке.
Вообще, в Кодексе четко, отдельными разделами, прописаны способы предоставления жилых помещений: по договору социального найма и на основании права собственности. Таким образом, жилье принципиально разграничивается на "социальное" и "коммерческое", если не считать "служебной жилплощади", которая, естественно, по-прежнему фигурирует в Кодексе.
Купирование «хвостов»
Сохранилась в новом Кодексе и очередь на улучшение жилищных условий, но и здесь проведены радикальные изменения. Новый ЖК исключает первоочередное предоставление жилья. Раньше очередь могла иметь много "хвостов". Одни безнадежно длинные, другие обнадеживающе короткие. ЖК РФ подразумевает, что жилые помещения будут предоставляться в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет и включения в списки на предоставление жилья по договору социального найма.
Исключения, конечно, имеются. В отдельный "хвост" будут выстраиваться граждане, пострадавшие в результате стихийных бедствий или других чрезвычайных ситуаций в связи с аварийным состоянием занимаемого помещения. То же самое предусмотрено для граждан, страдающих социально опасными заболеваниями (душевнобольные, открытая форма туберкулеза и пр.). А вот остальным льготникам придется занимать место в общем потоке – в соответствии с датой их постановки на учет. В этой связи следовало бы ожидать всплеска общественных протестов, как недавно по поводу отмены льгот на проезд в общественном транспорте. Но это маловероятно или, по крайней мере, выступления не будут иметь столь массовый характер, поскольку перечисленных категорий "первоочередников" – единицы. Поэтому данная часть закона скорее должна быть принята общественностью. Впрочем, в Кодексе отмечено, что дополнительные категории льготников могут быть введены другими федеральными законами. Вполне вероятно, что в обозримом будущем многое вернется на круги своя. Исключена лишь местная регенерация "хвостиков" – региональным властям не дано право присуждать привилегии отдельным категориям очередников.
Кто не успел, тому платить
Летом прошлого года, когда новый ЖК только прошел первое чтение, немало волнений вызвало намерение законодателей отменить бесплатную приватизацию. Ее все-таки отменят. Тем, кто по разным причинам не перевел свое жилье из муниципального в собственное, оставлено два года на то, чтобы сделать это. Причем бесплатно получить муниципальное жилье смогут лишь те, кто получил ордер до 1 марта текущего года, то есть до вступления в силу ЖК.
До этого же срока можно будет и, наоборот, бесплатно деприватизировать жилье, чтобы вновь оформить договор социального найма. Считается, что эта возможность окажется полезной для малоимущих граждан, которые владеют дорогим жильем, но им не по силам платить за него налог. Имеется в виду налог на собственность, начисляемый исходя из рыночной стоимости недвижимости. Между тем введение этого налога было отложено на неопределенный срок. Может случиться так, что когда он все же будет введен, малоимущие граждане попросту опоздают с деприватизацией и будут вынуждены идти на ухудшение жилищных условий – продавать свои просторные квартиры, расположенные в престижных районах.
Вообще, это вопрос: можно ли считать малоимущим собственника, пусть и с низким доходом, но проживающего в шикарных апартаментах престижного района? Если критерием считать только размер дохода на члена семьи, то – безусловно. Но жилье, имеющее высокую рыночную стоимость, – не что иное, как имущество, причем весьма значительное. Остается дождаться оглашения срока введения налога и посмотреть, много ли найдется желающих передать свои квартиры в муниципальную собственность или обратиться к услугам агентств недвижимости.
Брак по расчету
Один из самых острых вопросов, возникших при обсуждениях проекта Кодекса, касался прав на жилье собственника и совместно проживающих с ним лиц, иначе говоря, членов семьи. В первом чтении проекта ЖК предлагался максимально жесткий вариант: все права за собственником. Если семья распадается, то суд должен вынести решение о сроке, до которого не-собственник обязан покинуть жилище. Причем был назван максимальный срок, дольше которого суд не мог позволить совместное проживание, – 12 месяцев. Таким способом, действительно, были бы предупреждены намерения недобропорядочных граждан, вступающих в брак ради получения прав на проживание в квартире.
Столь жесткая формулировка вызвала полемическую бурю не только в зале заседаний Госдумы, но и резкую критику со стороны общественности. На улице могли оказаться не только брачные аферисты, но и несчастные мужья или жены, не сошедшиеся характерами с собственником. А вместе с ними и дети.
Итоговая формулировка была смягчена. Права собственника особенно ущемлять не стали, но и детей пожалели. Максимальный срок может назначить только суд, исходя из каждого конкретного случая. А если собственник имеет перед семьей алиментные обязательства, то суд может обязать его предоставить бывшим домочадцам иное помещение для проживания, но без права собственности на него.
Что не запрещено – разрешено?
Еще одна мягкая формулировка, да еще и с массой свежих нормативных актов, касается перепланировки квартир в многоквартирных домах.
Мало у кого при въезде в новое жилье не возникает желания хотя бы минимально переустроить его под себя. Раньше архитектурная самодеятельность строго каралась. Если, при намерении собственника (нанимателя) продать квартиру, выявлялось несоответствие планировки чертежу в техническом паспорте, заключение сделки часто оказывалось невозможным. Жильцу предписывалось привести квартиру в «первоначальный вид» – провести еще один дорогостоящий ремонт. Легализовать же перепланировку «задним числом» законным путем было практически невозможно.
Новый ЖК РФ, конечно, не поощряет несогласованных переустройств. Требованиям, которые должен выполнить собственник перед тем как приступить к реконструкции квартиры, посвящен целый раздел (в ЖК РСФСР эта тема умещалась всего в одной статье). Однако теперь, собрав все необходимые документы, подтверждающие, что несанкционированная перепланировка не нарушает прав и не угрожает здоровью и жизни соседей, исправленный технический паспорт получить можно. Правда, только через суд, но, скорее всего, это обойдется гораздо дешевле, чем возвращение квартире "первоначального вида".
Новое мышление
В минувшем году власти особенно активно взялись за проведение провозглашенной еще десять лет назад реформы жилищно-коммунального хозяйства. Одна из основных целей ожившей реформы – переведение ЖКХ на рыночные рельсы. Одна из ее основных идей – вовлечение в управление ЖКХ граждан, собственников. В связи с этим в стране был издан ряд законов и нормативных актов. Раздел нового Жилищного кодекса
"Управление жилыми домами" вкратце объединяет суть этих документов. В частности ЖК устанавливает обязанность собственников помещений в многоквартирных домах выбрать управляющую компанию или же ее на условиях открытого конкурса назначает орган местного самоуправления. При этом орган местного самоуправления обязан ежегодно созывать общее собрание собственников для выбора новой управляющей компании либо для подтверждения полномочий старой.
Подписанный Президентом Кодекс вообще можно назвать экстрактом "жилищных" законов и нормативных актов, принятых в последние годы. Многие из них автоматически поглощаются новым документом и в ближайшее время будут отменены.
Минимум балласта
Доживающий свои последние дни Жилищный кодекс РСФСР, по отдельным оценкам, устарел на 80%. Чего было ожидать от документа, который создавался при совсем ином политическом режиме и по сути даже в другой стране – в одной из союзных республик бывшего СССР?
Постановление "О введении в действие Жилищного кодекса РСФСР" было принято в 1983 году, а действовать он начал с 1 января 1984-го. Института собственности тогда еще не существовало, он считался враждебным социалистическому строю.
Достаточно привести одну небольшую цитату из того исторического Постановления, чтобы читатель ощутил несвежее дыхание истории и представил себе ту атмосферу, в которой создавался закон. "Претворяя в жизнь ленинские идеи построения коммунистического общества и осуществляя курс на повышение материального и культурного уровня жизни народа, Советское государство последовательно реализует разработанную Коммунистической партией программу жилищного строительства".
По сути ЖК РСФСР уже в начале 1990-х пора было переписать заново. Собственно, так и происходило. Для того чтобы старый кодекс хоть как-то соответствовал ходу жизни, в него постоянно вводились изменения и дополнения. Однако этого оказалось недостаточно. За последние годы в стране принято около 3 тыс. федеральных законов, постановлений и распоряжений по вопросам жилищной политики.
Таким образом, накопился изрядный балласт. Прежде всего принятие нового ЖК потребует отмены действия Законов "Об основах федеральной жилищной политики", "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Раздел, регламентирующий деятельность, права и обязанности ТСЖ, делает ненужным Закон "О товариществе собственников жилья".
"Выпрямление" очереди на улучшение жилищных условий, ударившее по льготникам, потребует отмены ряда законодательных актов, регламентирующих предоставление жилья в первоочередном порядке.
Интересно, что в тексте ЖК РФ ни разу не встречается понятие «кондоминиум». В последнее время люди уже привыкли к иностранному слову и научились говорить "-миниум", вместо "-минимум". Петербургским властям даже удалось в минувшем году заинтересовать собственников в том, чтобы регистрировать комплексы недвижимого имущества под этим названием – был отмечен небольшой всплеск активности. Теперь во всех нормативных актах ставший привычным термин должен быть заменен словосочетанием "многоквартирный дом". Оба понятия вряд ли можно считать тождественными. Но такова буква закона.
