Деятельность городской администрации существенно влияет на статистику и географию расселений. Рост инвестиционной активности, открытие пешеходных зон и благоустройство улиц работают на преобразование коммуналок – но только в центре. Общее их число продолжает расти за счет других районов.
Особенный такой
Петербургский рынок комнат имеет ярко выраженную специфику. Именно комната - минимальная «плата» за вход на рынок. В Москве, благодаря небольшой разнице в цене городского и областного жилья, приезжие обычно начинают сразу с однокомнатных квартир. В уездных городах минимумом считается «печка» - квартира с поленницей и удобствами во дворе. Новоявленному петербуржцу после продажи квартиры в Тихвине или Кингисеппе светит только комната.
Мигранты из ближних и дальних весей формируют устойчивый и стабильный спрос на комнаты. Свою лепту вносят и не успевшие за темпами роста цен потенциальные покупатели отдельных квартир. Для них комната – временный вариант, привлекательный благодаря ликвидности и впечатляющему удорожанию после 1998 года.
Еще одна особенность комнатного сегмента – малая инертность. Рынок комнат наиболее чувствителен (после рынка аренды) к колебаниям платежеспособного спроса.
Продолжается смещение предложения комнат из центра в спальные районы. Кризис института брака обеспечивает появление коммунальных квартир даже в недавно построенных домах. Доля «периферийных» комнат в конце 1996-х составляла не более 55%, а сейчас превышает 60%. Темпы образования новых коммуналок в «спальниках», по мнению специалистов отдела аналитики «БН», опережают темпы их расселения. И эта тенденция сохранится. Петербург еще многие десятилетия будет именоваться не только северной и культурной, но и коммунальной столицей.
Классификация и факторы влияния на ценообразование в сегменте комнат отличаются от сложившихся на рынке квартир. Цена комнаты определяется тремя параметрами: местоположением, населенностью квартиры и площадью. Тип дома и расстояние до метро оказывают минимальное влияние.
Высокие широты
По месту под тусклым питерским солнцем коммуналки делятся на две глобальные категории: центр и не-центр. Средние цены на комнаты в центре и вне его разнятся несущественно. А казалось бы, адрес должен обеспечивать высокие котировки единицам «исторического» фонда.
Для застройки времен империи характерен громадный разброс цен на комнаты. На дорогой земле владельцы доходных домов стремились к максимальной плотности застройки, и вынужденная дифференциация квартир по качеству всегда была велика. Большая доля многокомнатных монстров, расположенных в глухом третьем дворе-колодце, складывается в самый мрачный нижний сегмент. На противоположном ценовом полюсе, по логике вещей, должны располагаться комнаты в малонаселенных квартирах фасадной части зданий парадного центра. Однако такие предложения встречаются крайне редко, все пригодное к проживанию или коммерческому использованию уже в деле. Этим объясняется факт, что самая высокая цена - у просторных комнат в сталинках Московского района. Тем не менее, центр в значительной мере снабжает листинги дорогим предложением. Cреднее арифметическое получается приближенным к показателям спальных районов. Как становится понятно, сглаживание контрастов мешает объективному восприятию пейзажа.
По второму (после местоположения) параметру – количеству комнат и соседей – коммунальные квартиры бывают малонаселенными (2-3 комнаты), средненаселенными (4-6) и многонаселенными (все остальные). Средняя стоимость комнаты, разумеется, обратно пропорциональна населенности.
По площади минимальные объекты недвижимости подразделяют на три класса: малые (10-16 кв. м), средние (16-22) и большие (все остальные). «Минимализм» не приветствуется из соображений удобства проживания, а «максимализм» просто не имеет большого смысла. Есть предложения в 100 кв. м, но это помещение остается только комнатой в коммуналке. Большие комнаты дороже, но спросом в первую очередь пользуется средний размерчик.
Зигзаг удачи
Сегодняшний покупатель комнаты рассчитывает по меньшей мере продать без потерь свою недвижимость впоследствии, когда соберет недостающую до отдельных хором сумму. И в глубине души надеется при удачном раскладе попасть под расселение. Для успеха предприятия необходим инвестор, расположенный приобрести данную конкретную квартиру и обладающий средствами, на которые можно удовлетворить требования всех жильцов.
Шансы сорвать Jackpot – получить отдельное жилье в обмен на коммунальный рай - сегодня несопоставимо ниже, чем в середине 1990-х. До 1996-1997 годов коммуналки в парадном центре массово превращались в новорусские апартаменты. Парадный Петербург – это «золотой треугольник», Невский проспект с прилегающими улицами, Таврическая и Фурштатская улицы, пешеходные зоны, набережные.
Коммерческое расселение шло еще более бурными темпами. Новые российские и пришедшие на наш рынок западные компании расселяли под офисы целые дома. Незадолго перед кризисом-98 процесс принял вялотекущий характер, исчерпав ресурс парадного центра, и неспешно продолжался до 2002 года. Юбилейное прихорашивание, открытие пешеходных зон дало новый всплеск, пусть и намного менее значимый, чем легендарная первая волна. С тех пор статистика расселений стабильна.
По мнению специалистов отдела аналитики «БН», и сегодня у коммуналки в центре вероятность быть расселенной выше, чем у типовой квартиры в «спальнике».
Как ни узок круг страшно далеких от народа людей, желающих поселиться в имперском Петербурге, их влияние существенно. Увы, квартира в парадном центре, найденная в листинге, при ближайшем рассмотрении оказывается или запредельно дорогой, или отягощенной врожденными изъянами. Под влиянием объективных обстоятельств намерения потенциального покупателя трансформируются в более реальные, принимаются к рассмотрению «околопарадные» места. Довольно динамично идет расселение Староневского проспекта, Моховой улицы – Соляного переулка. На Петроградской стороне зоны активности формируются рядом с Каменноостровским и Большим проспектами, Большой Пушкарской и, безусловно, на набережных. На Васильевском острове перспективы коммуналок ухудшаются по мере удаления от Стрелки.
Как ни удивительно, почитатели сталинского ампира все еще обеспечивают высокие шансы разъехаться обитателям общих ульев в Автово, у станций метро «Елизаровская» и «Ломоносовская».
С переводом
На процесс расселения серьезно влияет коммерческая составляющая. Однако зоны с ярко выраженной деловой функцией в большинстве своем только формируются, и прогнозировать возможный upgrade каждого дома сложно. Ориентиром служат планы администрации по открытию новых пешеходных зон, где дома сразу же раскупаются под офисы, магазины и кафе. Иногда привлекательность помещений в домах вторых-третьих дворов оказывается очень высокой из-за большого потока людей. Так сложилось с проходом на Итальянскую с Невского, 32-34, за католическим храмом Св. Екатерины. Автолюбители, лишенные возможности парковаться на Невском проспекте и оставляющие машины на 2-й Советской, подняли привлекательность домов в сквозных дворах между этими улицами. Сейчас здесь частные клиники, офисы и магазины.
Найти в открытом доступе перспективную комнату, а тем более в готовой к расселению квартире - большая удача. Их обычно покупают сами агентства недвижимости.
Коммуналки на периферии в основном используют «внутренние резервы», то есть комната выкупается соседями. Но подобные случаи – скорее, редкость. А сторонний покупатель предпочтет не становиться на скользкий путь расселения, а купить другое жилье. При этом шансы разделенных на соты хрущевок и «кораблей» объединиться под крылом одного собственника практически равны нулю.
Год назад, десять вперед
Цены на комнаты вне центра перестали расти в июле после 28%-ного повышения, после чего снизились на 4,5%. Общий рост за год составил около 23,5%. «Исторические» комнаты к концу осени подорожали на 30% по сравнению с декабрем 2003 года, а затем потеряли в весе 3% - несколько меньше «спальных».
Меньше всех выросли в цене большие (свыше 22 кв. м) периферийные комнаты, максимум продемонстрировали средние (16-22 кв. м) комнаты в центре. Многонаселенность (более 6 комнат) не помешала таким ячейкам центра установить рекорд по росту. Это как раз благодаря коммерческим расселениям исторической части.
В долгосрочной перспективе толчок к исходу из общих ульев может дать утверждение методики расчета дифференцированного налога на недвижимость в зависимости от местоположения квартиры. Налог на недвижимость до сих пор привязан к инвентаризационной стоимости жилья, далекой от рыночной. Однако после головной боли с монетизацией льгот власти, скорее всего, не станут торопиться предпринимать подобные шаги.
Если у парадной части перспективы расселения обнадеживающие, то остальному центру счастье может улыбнуться когда-нибудь позже. Когда говорится о конечности ресурса исторического центра, имеется в виду его привлекательная часть. В целом же, как говорится, таскать нам – не перетаскать. Центр – это практически вся имперская столица в границах 1913 года, и резервов для перепрофилирования под торговые и офисные цели хватит надолго.
Коммуналкам же в спальных районах рассчитывать практически не на что.
ДИНАМИКА ЦЕН НА КОМНАТЫ
в центральных районах Петербурга, тыс. $ за комнату
ДИНАМИКА ЦЕН НА КОМНАТЫ
в спальных районах Петербурга, тыс. $ за комнату
По данным отдела аналитики ГК "Бюллетень Недвижимости"
