Некоторые практикующие специалисты говорят о связи между общей стагнацией рынка недвижимости и замедлением роста цен на аренду. Рынок аренды, как наименее инертный, чутко реагирует на изменения платежеспособного спроса. Минимальная для отдельных квартир планка в $250 ограничивает круг потенциальных арендаторов, заставляя многих искать уже не квартиры, а комнаты.
Выйдя из пены
Привлекательность данного сегмента рынка недвижимости для профессиональных игроков заметно возросла со времени дефолта 1998 года, когда многие агентства недвижимости ушли из этого бизнеса. Специализированные отделы закрылись по простой причине: денег в этом сегменте было очень немного, и заработать на аренде было сложно. Уже в 2000 году арендная плата переросла докризисный уровень. И они вернулись.
По приблизительным оценкам, доля не поступающих в открытый доступ предложений хоть и уменьшилась с прежних 95%, все еще достигает 80%. То есть большая часть помещений сдается благодаря информационному ресурсу «сарафанного радио». Надо признать, что этот механизм пока себя оправдывает, доброму слову знакомых доверяют и хозяева, и будущие жильцы.
Оставаясь в основной своей массе самодеятельным, в сегменте элитного жилья рынок понемногу «белеет». Цивилизованные очертания только наметились, и четкой прорисовке их абриса мешают осадки в виде тумана (ментальность, стереотипы, стоимость услуг агентств). Тем не менее развивается бизнес управления квартирами, выходят на рынок аренды страховые компании. Небольшая часть арендодателей легализовала доходы от аренды, платит с них налоги – с дальним прицелом защитить свою собственность в случае форс-мажора.
Поправка «300»
Говоря о рынке аренды жилья, нельзя обойти знаковый для него 2003 год, во многом сформировавший сегодняшнее предложение. В преддверии юбилея Северной столицы много писали и говорили об ожидаемом наплыве гостей и дефиците гостиничных номеров. И даже те, кто до этого не задумывался о сдаче в аренду своего жилья или ранее сдавал его знакомым «задешево», решились предпринять шаги по размещению информации в открытом доступе. Предложение летом 2003-го выросло в три раза, причем во всех сегментах: от «койко-мест» в комнате на троих без телефона – до апартаментов. Затем оно немного снизилось (часть владельцев отказалась от сдачи внаем, столкнувшись с трудностями поиска арендаторов). А остальное нашло своих потребителей в течение пяти месяцев: спрос на аренду в Петербурге традиционно высок, приток мигрантов из ближних и дальних весей обеспечивает его устойчивость и стабильность. Юбилейный всплеск увеличил количество игроков на рынке в два раза, и их число сохраняется до сих пор.
Специфика петербургского рынка аренды состоит в ярко выраженной сезонности. Кривая спроса взмывает вверх осенью. С середины августа практически до ноября наблюдается его стремительный взлет, связанный с началом учебного года в вузах, ростом деловой активности после отпусков. Именно в этот период быстрее всего растут цены. Затем в межсезонье (зимой) они снижаются. Но незначительно, оставаясь заметно выше уровня предыдущего лета. Так, в сентябре 2004 года спрос повысился, по данным «Бюллетеня Недвижимости», в сравнении с июльским показателем на 147%, или в 2,5 раза. Средняя арендная ставка за тот же период выросла на 14% для «единичек» и на 22% – для двухкомнатных квартир.
Вокзал на троих
Петербургский рынок аренды жилья для приезжих (на которых он, собственно, и ориентирован) начинается с бабули на вокзале. Именно эти скромные дамы старше бальзаковского возраста представляют емкий срез, можно сказать, квинтэссенцию предложения по аренде. У них, волшебниц, есть все – от угла в затрапезной хрущевке до квартир представительского класса. Понятно, что бабушки на вокзале не занимаются самодеятельностью, предлагая приютить у себя, а являются только посредниками. Понятно также, что «вокзальная наценка» рассчитана на восхитительную наивность, отягощенную приличным кошельком гостя города.
Для рынка аренды традиционно влиятелен «человеческий фактор», личные впечатления. Договор между арендатором и арендодателем заключается только после успешного face-control, цель которого – попрактиковаться в физиогномике, пытаясь угадать, приличный ли человек претендует на временное пребывание на жилплощади. Нельзя сказать, что критерий абсолютный. Он не позволит избежать ситуации, когда, сдав жилье симпатичной студентке, хозяин впоследствии обнаруживает дружное сообщество граждан абсолютно незнакомой наружности, разводящих тюльпаны на полу в ванной комнате. И все же люди продолжают доверять своему умению судить о других.
День да ночь – сутки прочь
Аренда бывает посуточной, краткосрочной и долгосрочной. На короткий срок (до полугода) арендуется мизерная часть квартир и комнат. Подавляющее большинство владельцев квартир и комнат предпочитают сдавать их на долгий срок (от полугода), ибо это приносит хоть и меньшие, зато гарантированные деньги. Максимальный доход на единицу площади приносит посуточная аренда. Этот механизм использует немногочисленная и вместе с тем наиболее активная часть арендодателей, которую можно отнести к профессиональным участникам рынка. Обеспечение приемлемого «коэффициента заполняемости» требует существенных затрат на рекламу и страховку имущества, если оно красивое и дорогое.
Спектр предложения жилья, сдаваемого посуточно, сопоставим с тем, что можно найти в гостиницах. Цены также зависят от стоимости номера, то есть примерно равное по качеству предложение от частника более выгодно по цене. Просто крыша над головой, без излишеств, обойдется непритязательному или ограниченному в средствах приезжему в $10–15 за сутки. Это на $5–10 (!) дешевле, чем аналогичное по комфорту предложение в отеле «полторы звезды-минус».
Верхний ценовой сегмент посуточной аренды успешно соперничает с пятизвездочными отелями по качеству, но обходится дешевле. Тем не менее частная инициатива не может компенсировать нехватку гостиниц в претендующем на звание туристической столицы Петербурге. Вопросы безопасности и регистрации прибывших оставляют пальму первенства за большими отелями.
Как ни удивительно, жилье «среднего» уровня комфорта (самые обычные квартиры, без намека на изыски вроде ремонта или приличной мебели) в минимальной степени ориентировано на приезжих. Этот сегмент, как оказывается, используют не для проживания, а в основном для студенческих посиделок-вечеринок, и он крайне мал.
Скромность и блеск
Стоит отметить, что в большей степени на стоимость аренды влияет именно «начинка» квартиры. Фактор места вступает в игру для «хороших» квартир. А показатель площади (количества комнат) «весит» совсем немного. За $400 можно снять одно-, двух- или трехкомнатную квартиру, разница будет в качестве отделки и «фарша». В последнее время практически нет предложений квартир или комнат без мебели и телефона.
Сдаваемые в аренду на длительный срок жилые помещения можно разделить на три класса и один коридор. Коридорный термин использован для самого дешевого сегмента – комнат. Проживание в коммунальных «апартаментах» обходится не дешевле $80 в месяц. Спрос на комнаты сопоставим со спросом на квартиры, а предложение в несколько раз меньше. Этот фактор поднимает минимальную планку практически до предела, если помнить, что представляет собой среднестатистический «коммунальный рай». Спрос на комнаты в 2004 году увеличился еще и за счет «измененного состояния сознания» арендаторов, ранее имевших возможность оплачивать отдельное жилье.
Дешевая квартира (термин достаточно условный) стоит $250–450 в месяц. Тут возникает некоторое противоречие между финансовыми возможностями мигрантов, обеспечивающих значительную долю спроса на аренду, и ожиданиями и потребностями арендодателей, назначающих цены из расчета на средний для Петербурга уровень доходов. Более того, предполагается, что раз уж человек решился сменить место жительства с целью трудоустройства, следовательно, работа хорошо оплачивается.
Итак, сейчас аренда «единички» стоит не менее $250 в месяц, а средняя цена предложения за прошлый год выросла на $50.
«Дорогой» сегмент аренды начинается с уровня $450 для однокомнатных квартир, $500 – за две и более комнат. Граница между дорогим и элитным сегментом – понятие зыбкое и точной идентификации не поддающееся. Можно принять за точку отсчета сумму в $750, а верхнего предела не существует. Львиная доля – 90% – элитного жилья расположена в центре. Оставшаяся часть – это доведенные до совершенства квартиры в сталинках на Московском проспекте или во вновь построенных домах в разных районах. Остальное жилье просто не имеет смысла «упаковывать» по максимуму – по элитным расценкам его не сдать.
В 2004 году сегмент элитной аренды увеличил свою долю на рынке, и эта тенденция сохранится в 2005 году. Также, по прогнозам отдела аналитики «БН», рынок аренды осенью наступившего года продемонстрирует традиционный сезонный скачок. Однако его «высота», подталкиваемая ожиданиями арендодателей, будет существенно ограничена платежеспособностью мигрантов. За счет отсечения части потенциальных арендаторов выровняется соотношение спроса и предложения.
ДИНАМИКА ЦЕН НА АРЕНДУ КВАРТИР, $/МЕС.
ДИНАМИКА СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ АРЕНДЫ
