Правила покупки новостройки

Первый вопрос, который решает для себя человек, твердо намеренный улучшить жилищные условия, – на каком рынке предпочтительнее покупать недвижимость: на первичном или на вторичном. В обоих вариантах есть свои плюсы и минусы.

Как выбрать квартиру на первичном рынке

Покупка квартиры, таунхауса или коттеджа на первичном рынке имеет как минимум три очевидных преимущества перед сделкой на вторичке. Строящиеся объекты дешевле готовых. У них нет «истории» – ими никто не владел до вас, и, соответственно, они чисты с юридической точки зрения. Наконец, пакет документов на них, как правило, уже готов, и застройщик или действующий от его имени продавец могут подписать договор буквально в один день. Конечно, при условии, что покупатель готов оплатить покупку в оговоренный срок.

Позитивные моменты уравновешиваются специфическими рисками, которых нет на вторичном рынке. Строительная компания может не сдать объект в срок: в Петербурге известны прецеденты, когда покупатели ждали новоселья более пяти лет. В самом плохом случае застройщик вовсе обанкротится и оставит клиентов без жилья и без денег. Тем не менее десятки тысяч покупателей ежегодно заключают договоры о покупке строящегося жилья и получают свои квартиры в срок.

Если вы решили присоединиться к когорте не страшащихся рисков новоселов, то следующим шагом становится выбор локации, в которой будет расположено покупаемое жилье. Как правило, предпочтительный район определен заранее: люди стараются поселиться в знакомой и привычной части города, ближе к работе, школе, в которую ходит ребенок, или к месту жительства родителей. При этом каждый район разделен на территории, ценность и комфорт которых весьма разнятся.

Понятно, что большинство из нас мечтает жить поближе к метро, подальше от автомобильных дорог и желательно рядом с парком. Но цены на квартиры в жилых комплексах с лучшей локацией обычно намного выше, чем в новостройках в отдаленных спальниках этого же района. На этом этапе следует определиться с оптимальным соотношением цены и качества. Не забывайте, что по одной и той же цене могут продаваться, скажем, двухкомнатная квартира в почти достроенном доме и трехкомнатная на стадии котлована. Но в первом случае вероятность получить новое жилище в срок, несомненно, выше.

Как проводить сравнительный анализ новостроек из шорт-листа, советовать не будем. Каждый оценивает жилые комплексы в соответствии с собственными критериями: для одного принципиальным моментом станет площадь и планировка квартиры, для другого – наличие удобной автомобильной развязки рядом с домом, для третьего – школы и детские сады в пешей доступности. А вот к застройщикам следует присмотреться внимательно – прежде всего оценить их надежность.

Варианты договора на покупку новостройки

Следующим важным моментом должна стать форма договора, по которой вам предлагается купить квартиру в понравившемся доме. Настоятельно советуем отмести все нелегитимные варианты оформления отношений с застройщиком. Наиболее предпочтителен договор долевого участия в строительстве объекта в соответствии с ФЗ-214.

Вполне законны и допустимы договоры паенакопления ЖСК и цессии (покупки квартиры по переуступке от третьих лиц). Оба эти варианта приемлемы, но не лишены подводных камней, так что следует внимательно изучить возможные риски и тексты документов до подписания.

Варианты оплаты новых квартир

Наконец, последнее – но не по значимости – решение: каким образом вы будете оплачивать приобретаемую недвижимость? Покупатели, готовые внести всю сумму полностью или взять ипотечный кредит, находятся в наилучшем положении – продавцы, как правило, предоставляют им скидку в 10-20% от базовой стоимости объекта. Остальным доступны рассрочка от застройщика, а иногда – покупка нового жилья по программе трейд-ин, с зачетом старой квартиры.

Еще один совет: поинтересуйтесь, как эксперты оценивают состояние рынка. Если спрос находится на спаде, продажи идут вяло, то следует проявить терпение и месяц-другой подождать специальных предложений на заинтересовавшие объекты. Как правило, многие застройщики проводят акции к праздникам, например, рождественско-новогоднюю распродажу. Кроме того, интересные цены предлагаются на первые и последние квартиры в доме.