«Дачная амнистия». Юридические нюансы

«Дачная амнистия» не отменяет необходимости получать разрешение на строительство индивидуального дома. Цена заблуждения может быть очень высокой. Об этом размышляет вице-президент Кубанской палаты недвижимости Руслан Попов.

Занимаясь юридической практикой уже много лет, мы часто сталкивались с заблуждениями наших клиентов. Но ни с какой другой проблемой нам не было так трудно «воевать», как с абсолютной убежденностью большинства граждан, что «дачная амнистия» разрешает строить частный дом без какого-либо разрешения. Особенно если «...а нам вот в другом месте сказали...». Причем, указывая на это «другое место», краснодарцы часто называют БТИ, МФЦ, районные администрации. Не беремся кого-то осуждать, тем более – неизвестно, как формулировался вопрос, правильно ли понят ответ и ставился ли такой вопрос вообще. Но так действительно люди высказывались много раз.

До недавнего времени эта ситуация начала понемногу забываться, так как осведомленные граждане «были в курсе», что «дачная амнистия» должна была закончиться 1 марта 2015 года, и больной вопрос отпадал сам собой. Но с того момента, когда граждане снова стали «в курсе», что «амнистию» продлили еще на три года, вопрос возродился с новой силой.

«Дачная амнистия» разрешение на строительство не упраздняла
Итак, 30 июня 2006 года был принят Федеральный закон № 93-ФЗ, получивший широкую известность как закон о «дачной амнистии». Вступил в силу этот закон 1 сентября 2006 года. Новые правила коснулись объектов, возводимых на земельных участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Для регистрации права собственности на такие строения с учетом документов, указанных в Законе № 122-ФЗ о регистрации, гражданину необходимо было представить кадастровый паспорт, а также правоустанавливающий документ на земельный участок.

В данный перечень не было включено требование о предоставлении разрешения на строительство индивидуального жилого дома и разрешения на ввод в эксплуатацию, что позволило и все еще позволяет многим оформить право собственности, не предъявляя их в регистрирующие органы. Принятые нововведения значительно упростили процедуру государственной регистрации прав, но вместе с тем стали причиной для массового отказа граждан от обращения за получением разрешения на строительство.

Основной смыл, который вкладывал законодатель в закон о «дачной амнистии» заключался в том, чтобы помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке уже принадлежащие им фактически объекты недвижимости. А именно – гаражи, индивидуальные жилые дома, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки. Такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан и должен был освободить их от необходимости длительного и дорогостоящего оформления документов на такую недвижимость. К тому же из-за несовершенства законодательства это часто было безрезультатно и не имело никакого разрешения без обращения в суд. При этом должны были появиться и дополнительные возможности – законная передача имущества в наследство, получение кредитов в банках под залог данного имущества и пр.

В части индивидуального жилого строительства закон о «дачной амнистии» разрешает (теперь уже до 1 марта 2018 года) не получать и не представлять на регистрацию (при наличии права собственности на землю, конечно) разрешение органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Облегчение для владельцев домов связано не с отсутствием необходимости получать разрешение на строительство, а с отсутствием необходимости получать разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию.

Закон о «дачной амнистии» не отменяет и не замораживает требование о получении разрешения на строительство.

Также не отменены требования к строительству в соответствии с градостроительными и строительными нормами и правилами муниципальных образований.

То есть строительство даже индивидуального жилого дома на своем собственном земельном участке должно осуществляться только на основании разрешения на строительство, иначе постройка будет считаться самовольной. Но в законе о «дачной амнистии» нет указания на то, что он распространяет свое действие только на те самовольно построенные объекты недвижимости, которые существовали на момент введения закона в действие (1 сентября 2006 года). Получить –  о праве собственности можно и на жилой дом, строительство которого начато, например, в 2013 году и на сегодня полностью завершено. Для этого, как мы указывали, в Росреестр необходимо представить лишь документ, подтверждающий факт создания такого жилого дома.

Но то-то и оно, что нужно успеть достроить и зарегистрировать, а выходит это не всегда.

Строительство подобных объектов без разрешения само по себе является административным правонарушением, предусмотренным ст. 9.5 КоАП, что наказывается административным штрафом до пяти тысяч рублей (который, конечно, никого не пугает). Оно также несет признаки самовольной постройки, что в свою очередь дает основания для сноса такого объекта. А это уже намного серьезнее!

Самовольная постройка
Итак, строительство индивидуального жилого дома должно осуществляться на основании разрешения на строительство. Порядок выдачи разрешения на строительство установлен статьей 51 Градостроительного кодекса РФ. Основанием для выдачи разрешения на строительство являются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство выдается в районной администрации по месту расположения земельного участка, на котором будет осуществляться строительство. После окончания строительства разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, градостроительным планом земельного участка и проектной документацией. Но закон пока эту стадию до 1 марта 2018 года заморозил.

В случае если жилые постройки возводятся без получения соответствующих разрешений, они в силу статьи 222 ГК РФ являются самовольными.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

По смыслу указанной нормы для признания постройки самовольной необходимо наличие одного либо совокупности следующих признаков:

1) земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

2) постройка возведена в отсутствие разрешения на строительство;

3) самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Первый признак самовольной постройки в реальной жизни заключается в том, что застройщик осуществляет самовольную постройку на земельном участке, который ему не принадлежит на законном основании или если эксплуатация самовольной постройки приводит к противоречию разрешенному использованию земельного участка. Мы не будем приводить пример тяжелых случаев – «строим где хотим» – (тут все понятно, тут сразу к врачам). Но, например, жилое строение возведено частично на вашем участке, а частично выходит за его пределы на землю общего пользования… Или на земельном участке, предоставленном для ИЖС, построен магазин, таунхауз на двух хозяев…

Второй признак – отсутствие разрешения на строительство – наиболее распространенный тип нарушения и наиболее распространенное основание иска о сносе такой постройки. Причем иск о сносе могут подать как ваши соседи, посчитавшие свои права нарушенными, например слишком близкое расположение с границам их участка, так и администрация города, прокуратура в интересах неопределенного круга лиц и соблюдения общественных интересов. Фактически любой гражданин, даже не живущий на вашей улице, может быть инициатором сноса самовольной постройки, если напишет соответствующую жалобу или запрос в администрацию, прокуратуру, а последние сделают все сами.

И это, повторимся, речь идет об индивидуальном жилом доме, построенном на своем собственном земельном участке, специально для этого отведенном, с соблюдением всех СНиПов, соблюдением максимальных параметров застройки, санитарных и противопожарных норм. Просто только потому, что такое строительство ведется без разрешения (этот абзац, что называется, со звездочкой, и мы еще вернемся к его сути ниже).

Кстати, еще одно нарушение, подпадающее под этот признак 222-й статьи Гражданского кодекса, которое граждане часто не понимают и не считают серьезным. Это когда разрешение на строительство было получено, но застройщик «немного» вышел за рамки разрешения (например построил лишний этаж, чуть-чуть увеличил размеры своего дома, превысив площадь застройки, определенной схемой планировочной организации земельного участка и т. п.).

С третьим признаком все понятно. Разрешение на строительство получено, и все построено в рамках параметров выданного разрешения, но построено так, что при возведении постройки были нарушены строительные нормы и/или санитарные правила, а это может угрожать жизни и здоровью граждан (включая и хозяина такого строения) либо нарушать права и законные интересов других лиц. Существенность таких нарушений будет определяться исходя из конкретных обстоятельств дела с учетом заключения судебных экспертиз.

Иск о сносе самовольного строения
«В ходе осуществления муниципального контроля за соблюдением земельного законодательства Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар выявлено, что в границах земельного участка площадью ** кв. м, с кадастровым номером *** , по адресу *** возводится жилой дом площадью *** кв. м без получения на это необходимого разрешения, с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил…».

Это стандартное начало всех исковых заявлений, подаваемых администрацией города Краснодара в суд с требованием о сносе самовольной постройки. И таких исковых заявлений, поверьте, немало. Оснований, как мы уже писали, может быть много, но, как правило, начало дела – это всегда чья-то жалоба, причем достаточно даже простого телефонного звонка куда надо, как говорили в советское время, сигнала. На место выезжают представители упомянутого Управления муниципального контроля администрации, делают фотографии, актируют и передают все наработанное в правовое управление города, которое в свою очередь и подает иск в суд о сносе самовольно возведенного или возводящегося строения.

И если вы не успели получить –  по той самой упрощенной системе, в соответствии с законом о «дачной амнистии», для вас действие этой самой «дачной амнистии» закончилось, скорее всего, навсегда. Выйти из сложной ситуации поможет только квалифицированная юридическая помощь, которая дешевой быть в принципе не может, к тому же вас ожидают вполне серьезные стандартные судебные издержки и потеря душевного спокойствия.

И это еще не самое страшное, нередки случаи, когда застройщик даже успевает достроить самовольно возводящийся объект недвижимости до того, как его обнаружили «враги», и даже успевает получить заветное –  о праве собственности в Росреестре. После получения свидетельства о праве собственности возникает иллюзия защищенности от каких бы то ни было притязаний со стороны третьих лиц. Однако титул собственника самовольной постройки не гарантирует отказ в удовлетворении иска о сносе.

Администрация города, конечно, не станет оспаривать право собственности на постройку, полученное в упрощенной форме, если единственным признаком самовольного строения (в смысле ст. 222 ГК РФ) до получения на него права собственности было только отсутствие разрешения на строительство, но если вопрос серьезный и имеется еще хотя бы один признак «самоволки», указанные в ст. 222 Гражданского кодекса РФ (и проанализированные нами выше), такое право собственности, зарегистрированное по всем правилам, наверняка будет обжаловано, а на здание, пока будет идти судебное разбирательство, будет наложен арест.

Если нет разрешения на строительство, это еще не повод сносить строение, но его все равно могут снести

«Верховный Суд указал, что одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос объекта…», – возразят нам некоторые граждане, начитавшиеся «умного интернета», и будут правы, но лишь частично.

Как действительно указывалось на Пленуме ВС РФ № 10 и Пленуме ВАС РФ № 22, а также в Постановлении от 29.04.2010 «о некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», одно лишь отсутствие разрешения на строительство не может быть признано существенным нарушением градостроительных норм и правил, влекущим снос объекта. Для признания права собственности на самовольную постройку через суд требуется наличие законного права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка, соответствие постройки целевому назначению этого земельного участка, соблюдение правил землепользования и застройки, отсутствие возражений со стороны третьих лиц и наличие экспертизы, подтверждающей, что постройка соответствует требованиям СНиПов и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако этого недостаточно. Как разъяснено в пункте 26 вышеуказанного Пленума, «отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию».

То есть по делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке статьи 222 ГК РФ суд должен проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

Также для принятия судом решения сохранения самовольной постройки и признания на нее права собственности необходимо, чтобы такой отказ уполномоченного органа власти не был законным. То есть даже если у истца, заявляющего о признании в порядке ст. 222-й ГК РФ права собственности на самовольную постройку, есть отказ в выдаче разрешения на строительство, но такой отказ является законным, у суда также отсутствуют основания для сохранения самовольной постройки и признания на нее права собственности за лицом, допустившим такое самовольное строительство!

Верховный Суд РФ подчеркнул, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Необходимо отметить, что в целом суды достаточно редко отказывают в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки. И даже если нарушителю градостроительного законодательства повезло, ему попался хороший юрист, и он каким-то образом «проскочил» первую инстанцию, расслабляться не стоит, есть еще апелляционная инстанция, результат рассмотрения дела которой может разочаровать горе-застройщика.

Во избежание такого рода судебных процессов сегодняшним и будущим индивидуальным застройщикам, а также покупателям новой недвижимости ходим дать совет: необходимо крайне внимательно относиться к получению разрешительной документации, проверять приобретаемые земельные участки и недвижимые объекты на них. Обращайтесь к квалифицированным юристам, а также сами проявляйте осмотрительность и следите за тем, чтобы вновь созданный объект недвижимости не имел признаков самовольной постройки, иначе существует вероятность понести в будущем значительные и невосполнимые убытки.

О чем еще следует помнить
При строительстве частного дома необходимо помнить о том, что он считается объектом индивидуального жилищного строительства. Как гласит п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, объект индивидуального жилищного строительства – это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более трех, предназначенный для проживания одной семьи. Это основной критерий при отнесении дома к индивидуальному жилищному строительству. При этом этажи считаются как наземные, так и подземные, мансарда также является этажом.

Только при соблюдении данных норм, если вы смогли завершить строительство самовольно возведенного жилого дома, не получив иск о сносе, можно будет получить кадастровый паспорт и зарегистрировать в упрощенном порядке свое право собственности.

То есть, если гражданин построил, как он считает, всего двухэтажный дом, где только два этажа полноценны, «а цоколь и мансарда не в счет», то «дачная амнистия» такому застройщику не поможет.

И еще одно широко распространенное заблуждение – «мы строим с братом частный дом на двоих, то есть дом на два хозяина, что тут страшного?». Уважаемые читатели, дом на два хозяина – это многоквартирный дом, со всеми вытекающими отсюда последствиями! Вы не зарегистрируете такой дом в упрощенном прядке, в соответствии с законом о «дачной амнистии». И вряд ли вообще сдадите его в эксплуатацию во внесудебном порядке, а этот порядок, как мы указывали выше, весьма проблематичен. А если это (имеется в виду регистрация в упрощенном порядке) у кого-то и получилось (как тоже иногда утверждают), то вам просто повезло. Это либо некомпетентность сотрудников Росреестра, либо кое-что другое. К тому же то, что можно было вчера, совсем не означает, что можно сегодня, а то, что можно сегодня, не факт, что можно будет завтра.

Автор: Руслан Попов,
вице-президент НП «Кубанская палата недвижимости»,
директор юридической фирмы «Представитель»

Источник: газета «Кубанская недвижимость»

29.04.2015 13:20 | Источник БН.ру