Краснодарский край: риски зашкаливают

Эксперты БН предупреждают: инвестиции в строящуюся недвижимость Кубани связана с повышенными рисками – более половины домов возводятся с нарушением законодательства.

Первичный рынок недвижимости Краснодарского края является своеобразной лакмусовой бумажкой, выявляющей все проблемы российского жилищного строительства. Многие объекты в регионе строятся и продаются в обход действующего законодательства. Инвестиции в недвижимость привлекательного региона оказываются неоправданно рискованными. Об этом шла речь на семинаре «Недвижимость Краснодарского края», который впервые прошел в рамках петербургской выставки-семинара «Жилищный проект».

Олимпиада плюс сибиряки
По объемам строительства жилья Краснодарский край несколько лет подряд входит в тройку российских лидеров, в последнее время уступая только Подмосковью. В 2012 году в крае был введено 48 тысяч квартир общей площадью 4,3 млн кв. м. Как и в большинстве регионов, значительная доля нового жилья, около 1,5 млн кв. м, сосредоточена в столице региона. На втором месте находится Сочи, где в прошлом году было введено почти 600 тыс. кв. м.

Главным драйвером роста являются, безусловно, приближающаяся Олимпиада-2014. Но, как отмечают риэлторы, рынок оживляет также интерес покупателей из других регионов. Если раньше в агентства недвижимости обращались иногородние из Ставропольского края, то сейчас люди, желающие купить здесь жилье, приходят из Сибири и Дальнего Востока.

Рост спроса продолжается и в этом году. Об этом, в частности, свидетельствует динамика выдачи ипотечных кредитов, с привлечением которых приобретается около 90% недвижимости края. По данным Центробанка, рост спроса на жилищные кредиты в Краснодарском крае по итогам I квартала 2013 года составил 41%, в то время как в среднем по России этот показатель был 23%.

Феномен частного застройщика
Разогреваемый спросом краснодарский рынок новостроек весьма специфичен: он непрозрачен и сложно поддается оценке. «Пытаясь подсчитать строящиеся объекты, мы сталкиваемся с основополагающей особенностью строительного комплекса региона – так называемым феноменом частного застройщика. Большое количество новостроек возводятся этой категорией лиц и являются, по сути, самовольными постройками», – говорит руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

Самовольная постройка – это строительство или реконструкция здания на участке, не предназначенном по закону для этих целей. Чаще всего многоквартирные дома возводятся на землях ИЖС, на рекреационных землях либо на охраняемых природных территориях. Второй случай самовольной постройки – это производство строительных работ без наличия соответствующей разрешительной документации. Наконец, речь может идти о нарушении действующих градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта.

С 2011 года администрация Краснодара борется с негативным явлением и публикует адреса объектов, строящихся без разрешения, на своем интернет-портале. В мае 2013-го был запущен новый раздел, в котором содержится информация о тех жилых комплексах, вопрос о законности строительства которых решается в суде.

После майского обновления «черного списка» в нем оказалось 140 многоквартирных жилых домов и таунхаусов. По подсчетам Ольги Романовой, на начало мая всего незаконную застройку вели 77 застройщиков. Тогда как в рамках ФЗ-214 работают всего 75 компаний, в портфеле которых около 100 объектов. То есть больше половины новостроек Краснодара – это самострой.

В Сочи, по оценке БН, ситуация еще хуже. Незаконно возводится более 200 объектов. Тогда как домов, строящихся без нарушения норм закона, всего около 70, а «прозрачных» застройщиков – менее 50. «Изучая рынок недвижимости этого города, мы столкнулись с парадоксальными вещами: на сайте Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края встречается такая формулировка – «застройщик неустановлен», – рассказывает Ольга Романова.

Как правило, застройщики-нарушители – это физические лица, владеющие участками на правах аренды или на праве собственности. Заметим, что на индивидуальное жилищное строительство в прошлом году пришлось более 40% введенного в крае жилья. Президент НП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов в ходе недавней пресс-конференции заявил, что 90% «частников» строят без разрешения.

Однако в списке самостроев оказались также пять жилых комплексов крупного краснодарского застройщика – СК «Родина». Три из них заселены ЖК «Апрельский» (203 квартиры), ЖК «Пушкинский» (104 квартиры) и ЖК «Ленинский парк» (84 квартиры). Еще два комплекса, ЖК «Родной квартал» и ЖК «Столичный парк» – в совокупности почти на 1600 квартир, пока строятся.

Отчаянные инвесторы
Власти региона пытаются бороться с самостроем не только посредством информационной открытости. Особенно жесткие меры принимаются в Сочи, где по распоряжению президента страны необходимо разобраться с незаконным строительством до начала Олимпийских игр. «Серые» постройки начали отключать от коммунальных услуг: к концу мая без воды остались 119 объектов, в графике на отключение света числятся 13 зданий. Специалистам «Кубаньэнерго» дано распоряжение: прежде чем подключать новые объекты к коммуникациям, сверяться с «черным списком».

Составляется план-график сноса самовольно возведенных домов. Первый показательный снос был произведен в апреле – жертвой борьбы с самостроем пал шестиэтажный дом на 130 квартир по адресу Кадетская улица, 9. «Под бульдозер» должны пойти еще около 200 незаконных объектов.

Тем не менее квартиры продолжают активно скупать. «Ненормальная ситуация в строительстве края складывалась годами, люди просто привыкли к ней», – отмечает Ольга Романова. Кроме того, незаконные застройщики заманивают покупателей беспроигрышным аргументом – ценами, которые почти вдвое ниже среднерыночных. По информации Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», средние цены на новостройки в Краснодаре составляют 41,6 тыс. руб. за кв. м, в Геленджике – 41,5 тыс. руб. за кв. м, в Сочи – 70,9 тыс. руб. кв. м. Тогда как у недобросовестного «частника» в Краснодаре, сообщила Ольга Романова, на стадии котлована можно найти жилье от 20-25 тыс. за «квадрат».

Опасные инвестиции
Руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» напомнила о рисках, с которыми сопряжено приобретение самостроя. Опасность сноса из-за отсутствия разрешения на строительство – отнюдь не единственный из них. Возводя многоквартирный дом на участке ИЖС, застройщик обходится без экспертизы проекта и получения разрешения госкомиссии на ввод дома в эксплуатацию. В сейсмоопасном районе такой «неформальный подход» чреват последствиями. Дополнительными проблемами грозит отсутствие технических условий на подключение к головным источникам: если рядом не найдется свободных мощностей, построенный жилой комплекс может остаться без воды, электричества, канализации. Придомовая территория передается жильцам без благоустройства, не говоря уже об объектах социальной инфраструктуры. Кроме того, собственность на самострой на землях ИЖС (точнее, на долю в нем) оформляется только по решению суда, а это – дополнительные расходы и время. Наконец, следует помнить, что деятельность застройщика – физического лица никак финансово не обеспечена, его ответственность ничем не гарантирована. А значит, он может исчезнуть вместе с деньгами дольщиков.

В Сочи есть к тому же свои специфические риски. Как во всяком приморском городе, здесь есть сложности с получением разрешения на строительство жилья в прибрежной полосе. Но все равно строят: на первой береговой линии появляются якобы пансионаты, в которых продают апартаменты. Статус апартаментов, напомним, юридически не определен, что влечет за собой ряд проблем. В них нельзя получить постоянную регистрацию («прописку»), их нельзя продавать, дарить, передавать по наследству. Зато налоги и тарифы на коммунальные услуги для этой категории «нежилого жилья» установлены как для коммерческих помещений. То есть заметно выше, чем для жилой недвижимости.

«Предположить, куда «вынырнет» рынок региона в ближайшее время, весьма сложно. Если перекроют кислород частным застройщикам, это приведет к еще большему взлету цен», – прогнозирует Ольга Романова. И резюмирует, что на данный момент в условиях высокой степени неопределенности новостройки Краснодарского края являются сомнительными объектами для инвестиций.

04.06.2013 14:55 | Источник БН.ру

Автор: Елена Денисенко

Фото: Алексей Александронок