Некоторые из них, в том числе Илья Ярошенко, владелец и генеральный директор компании Baon-Desam, уже сейчас готовы делиться своим мнением о рынке торговой недвижимости и его проблемах.

В середине 2012-го компания Baon-Desam объявила о том, что до конца года она откроет шесть собственных и 20 франчайзинговых магазинов Baon. Илья Ярошенко рассказал Retailer.RU о том, удалось ли ритейлеру реализовать планы развития, с какими проблемами пришлось столкнуться во время расширения сети и по какой модели Baon предпочитал развиваться весь год, а по какой предпочтет в 2013 году.

Retailer.RU: Илья, удалось ли реализовать обещанный план открытий? И если да, то как?
План осуществляется на все 100%. В ноябре мы открываем собственный Baon в оренбургском ТЦ «Армада», в декабре – в подольском ТЦ «Галерея». Помимо развития собственной розничной сети компания активно открывает магазины на условиях франчайзинга. Отмечу, что это приоритетное направление для нас — при наличии заинтересованного партнера приоритет запуска Baon отдается франчайзи.

В 2012 году поставленный план в 20 торговых точек осуществлен. Мы запустили магазины в таких городах, как Уфа, Стерлитамак, Челябинск, Ижевск, Санкт-Петербург, Астрахань, Владивосток, Владимир, Минск, Красногорск, Москва, Обнинск, Хабаровск, Пенза, Сургут и др. Также в эти два месяца будут запущены четыре франчайзинговых магазина сети, сейчас все они на стадии ремонта помещения.

Мы изначально ставили для себя план запусков магазинов на весь год и далее контролировали его исполнение. В начале 2012-го был разработан не только план, но и четкий график открытий по месяцам и по регионам. Наши менеджеры вели поиск площадок, понимая тайминг и учитывая время на подписание договора, проектирование, производство оборудования, ремонт, заказ товара и пр. По новым же торговым центрам, открытие которых планировалось не в текущем году, мы просто закладывали сроки по договору с запасом на возможные сдвиги сдачи ТЦ.

В каких городах и почему открывались?
В этом году мы открылись в Москве, Нижнем Новгороде, Санкт-Петербурге, Ростове-на Дону и, как я уже сказал, Оренбурге и Подольске. То, где будет запущен следующий Baon, зависит только от предложения – если нас устраивает регион по уровню дохода населения и насыщенности торговыми центрами, а также сам торговый центр своим расположением, концепцией, площадью, арендной ставкой, мы соглашаемся на открытие. Словом, рассматриваем как Москву, так и другие регионы. Главное – предложение.

Кроме того, выходя в тот или иной торговый центр, мы прогнозируем уровень выручки в зависимости от ожидаемого трафика. Если наши ожидания от уровня дохода соответствуют той аренде, которую объявляет ТЦ, даже если она кажется достаточно высокой, тогда стоит открываться. Хотя бывают и «безумные» предложения, например, $2 600 за кв. м год в ТЦ местного масштаба за МКАД. Это же не «МЕГА», откуда такие цены?

Baon предпочитает развиваться в торговых центрах или в формате стрит-ритейла?
В основном в торговых центрах, конечно, так как рынок диктует свое. Я имею в виду тенденцию по смещению потока потребителей в сторону ТЦ, поход в который уже давно не просто шопинг, а времяпрепровождение, развлечение. Но при этом нельзя сказать, что стрит-ритейл умер, как говорили участники рынка несколько лет назад, когда начинался пик строительства торговых центров.

У вас есть несколько магазинов стрит-формата, не планируете на ниве популярности ТЦ их закрывать?
Да, есть, и все они успешно работают. И хотя мы ждали по ним падения, его не произошло. А ждали, опять же, по причине строительства новых ТЦ вокруг. Не произошло – из-за удобства расположения наших магазинов стрит-формата и привлекательности самого бренда для покупателей. К тому же в региональных городах стрит-ритейл все еще хорошо развит – в каждом городе есть пешеходные торговые улицы, на которых чаще всего работают наши франчайзинговые партнеры. Поэтому ответ – нет, закрытия не планируем.

Современного предложения на рынке торговой недвижимости вам хватает для развития?
Долгое время не появлялись новые и интересные торговые центры, так как после кризиса многие проекты были заморожены, а новые не проектировались. Сейчас же очень много предложений по открытиям в 2014-2015 годах, но готовых площадок, которые могут начать работать в 2012-м, интересных по расположению и экономике, очень и очень мало.

Все дело в том, что в хороших по проходимости ТЦ свободных мест нет или надо вступать в тендер и перебивать ставку тех, у кого заканчивается договор, а это не всегда экономически обосновано. А в «мертвые» торговые центры мы, конечно, и сами не пойдем, хотя там и места предлагаются, и ставки низкие, ведь нам нужно открывать магазины не для количества, а для прибыли. Решать данную проблему можно только путем ежедневных переговоров с арендодателями, поиском нужного варианта.

Возможно, вы как-то могли бы оценить уровень ныне действующих торговых центров и адекватность арендных ставок на рынке?
Сейчас на рынке работают много разных торговых центров. Есть весьма успешные, которые даже при высоких ставках рентабельны. Есть достаточно средние, но стабильные. Уровень выручки в них не очень высок, но при этом они чувствуют себя вполне уверено. Если в таких торговых центрах выручка хоть и средняя, но она обеспечивает нормальный уровень экономики и оборачиваемости, то в них можно работать.

Ну а есть торговые центры, которые находятся в упадке и в принципе ничего не делают для того, чтобы ситуацию исправить. С владельцами таких объектов мы «бьемся», пытаемся им объяснить, что их задача – приводить людей в торговый центр, а наша – удовлетворить их потребности, качественно обслужить.

Ваша задача касается всех арендаторов. Устраивает ли в большинстве случаев уровень соседей по ТЦ, которые должны привлекать покупательские потоки?
Все зависит от конкретного ТЦ. Где-то все отлично – и якоря интересные, и набор остальных арендаторов приличный. А где-то все очень странно – ни нормального якоря, ни рассадки.

Но вы все равно там остаетесь. Почему?
Потому что смотрим по существующим торговым центрам на экономику магазина. Если выручки соответствуют арендным ставкам, то можно и простить не очень внятное позиционирование ТЦ. Тем более бывает, что со временем соседи меняются и в ТЦ с хорошей проходимостью приходят хорошие соседи… Плюс все сильнее набирает обороты тренд ротации арендаторов владельцами ТЦ разного калибра для очистки площади под крупные европейские бренды или известные российские.

Напоследок: какие тенденции в торговой недвижимости заметили в 2012 году и ожидаете в 2013-м?
Тенденция явная на смещение пика строительства новых ТЦ в регионы, так как в Москве и Петербурге строится не так много новых объектов. Стоимость земли и невозможность организовать транспортные развязки, скорее всего, и дальше продолжат диктовать уход девелоперов в регионы. Это рождает вторую тенденцию – рост уровня ставок. Так как в Москве становится все меньше предложений по торговым площадям, а желание ритейлеров развиваться за последний год только укрепилось, арендодатели будут только повышать аренду.

Справка о Baon
На ноябрь 2012 год ГК Baon-Desam управляет 49 собственными магазинами и 70 франчайзинговыми. До конца года ритейлер откроет еще два собственных и сеть франчайзинговых Baon. В 2013 году планируется открытие не менее 35 магазинов – 10 собственных и 25 франчайзинговых.
Оборот ГК Baon-Desam в 2012 году составит 2,5 млрд руб.

* Более подробно о развитии своих компаний и взаимоотношениях с арендодателями Илья Ярошенко и другие топ-менеджеры от розницы расскажут на «Retailer Congress 2012. Торговая недвижимость» 5 декабря 2012 года в Lotte Hotel Moscow.

Любые вопросы по участию в проекте: +7 (495) 648-69-09, +7 812 448-07-27; [email protected]