Торги происходили в рамках соглашения о сотрудничестве между ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» (СПбИА) и Фондом имущества.
Предполагается, что Фонд имущества и в дальнейшем будет продавать на аукционах квартиры должников, не вернувших ипотечные кредиты. Но, по условиям соглашения, реализовываться будут только те объекты, которые должники готовы продать добровольно – без судебных тяжб. Стартовую цену объектов должно устанавливать СПбИА, исходя из оценки квартиры, проведенной при выдаче кредита.
Средства, вырученные на таких аукционах, идут на погашение кредитного долга. Если цена в процессе торгов окажется выше, остаток возвращается заемщику. Покупатель выплачивает вознаграждение фонду (4%).
По стартовой цене
Первый лот (двухкомнатная квартира площадью 56 кв. м в по адресу: Октябрьская наб., д. 24, кв. 1) определился еще в декабре 2006 года, и информация о предстоящих торгах была размещена в «Вестнике» Фонда имущества. Квартира продана по стартовой цене за 2 млн 234 тыс. руб. физическому лицу – представителю ЗАО «АН «Колвэй» для своего клиента.
Объект был приобретен около полугода назад с помощью ипотечного кредита, выданного банком «Александровский», который работает по программе кредитования АИЖК. Кредит был взят на 30 лет под 14% годовых. Первоначальный взнос составил около 400 тыс. руб.
Согласно законодательству, кредитору позволено продавать квартиру, являющуюся залогом, в случаях, когда заемщик трижды в течение года нарушил порядок погашения или же довел просрочку до трех месяцев. По словам заместителя гендиректора Петербургского ипотечного агентства Сергея Милютина, банки обычно стараются не идти на радикальные меры и не доводить дело до реализации залогового имущества. Заемщику предлагаются разные варианты решения проблемы в виде отсрочек, смены графика платежей и т. д. Если у клиента купленное жилье является единственным, он будет серьезно за него бороться. В данном случае ситуация иная.
Квартира была приобретена с целью вложения средств (на самом пике летнего повышения цен на недвижимость). Как подчеркнул г-н Милютин, заемщик сам предложил продать эту квартиру, так как главным вопросом для него является не прибыль, а ликвидация кредитных обязательств перед банком.
Рынок покупателя
Бурная реакция участников рынка на данный прецедент вызвана не только тем, что это первый случай продажи залоговой квартиры с открытых торгов. Но и достаточно низкой стоимостью объекта по сравнению со среднерыночной. Жилплощадь продана по цене $1 500/кв. м, тогда как, по данным БН.ру, «квадрат» в аналогичной квартире сегодня стоит на рынке около $2 600.
По мнению Сергея Милютина, стоимость каждого объекта недвижимости зависит от множества факторов, и для данного жилья стартовая цена достаточно ликвидна. «Тем более что была установлена на основании результатов оценки, произведенной оценочной компанией при получении кредита, – подчеркивает г-н Милютин. – Необходимо учитывать, что покупалась квартира в момент ценового «пика» на рынке, при дефиците предложения».
«Цена предложения на рынке и реальная стоимость объекта могут различаться в пределах 10–15%, – подтверждает заместитель директора ЗАО «АН Колвэй» Александр Перфильев. – В данном случае цена формировалась покупателем, а не продавцом, как это принято на рынке недвижимости. Тот факт, что сумма, заявленная в процессе торгов, оказалась ниже среднерыночных значений, возможно, является показателем завышенной стоимости жилья на рынке, которая определяется пожеланиями продавцов».
Урок для заемщика
Негласные случаи продажи квартир из-под залога происходили и раньше. По словам руководителя Центра жилищного кредитования корпорации «Адвекс.Недвижимость» Ирины Забродиной, в компанию обращались несколько раз заемщики различных банков, например, ВТБ и ДельтаКредит. Правда, не через шесть месяцев после получения кредита, а года через два или три, когда у человека возникали какие-то новые, не учтенные им, форс-мажорные обстоятельства.
Однако в договоре с агентством очень жестко расписывалась схема получения средств от продажи объекта кредитором и заемщиком. «Обычно, – подчеркивает г-жа Забродина, – если заемщик добросовестно расплачивался по кредиту, то в случае реализации квартиры он еще и получал на руки существенную сумму».
Когда квартира реализуется с торгов, заемщик должен получить сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке и организации торгов. Но, по словам члена правления ООО «Городской ипотечный банк» Игоря Жигунова, если клиент долго не платил, то штрафные санкции могут составить существенную сумму. «Прецедент с реализацией с торгов – показательный с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, – говорит г-н Жигунов. – Это позволит банкам видеть, что данная схема действует. А клиенты – прежде чем взять кредит – еще раз задумаются о последствиях нарушения исполнения обязательств и тщательно проанализируют свои возможности».
Говорить о каких-то тенденциях, по мнению Игоря Жигунова, рано, поскольку история активного рынка ипотеки современной России насчитывает всего два-три года. Но вполне можно предположить, что вопросы с невозвратами кредитов будут возникать. Представители СПбИА подчеркивают, что в период резкого роста цен некоторые заявители брали кредит, не всегда правильно рассчитав свои финансовые возможности.
