Обзор рынка жилья: район станции метро «Ломоносовская»

Территория «Ломоносовская» ограничена Фарфоровской улицей, проспектом Обуховской Обороны, улицами Чернова, Бабушкина, Тихой, улицами Седова и Кибальчича, а также Белевским проспектом.

Жилье для рабочих

Территория вдоль левого берега Невы между Московской веткой железной дороги, Фарфоровской улицей и Троицким полем (бывшая деревня Щемиловка) в середине ХIХ – начале ХХ века была рабочей окраиной. Дома, в которых проживали работные люди, окружали Невскую порцелиновую мануфактуру (ныне – Ломоносовский фарфоровый завод). За прошедшее с той поры время сложившийся имидж территории почти не претерпел изменений. Район и сегодня относится к так называемому «коричневому поясу» города – промышленным зонам с прилегающими кварталами жилой застройки.

Популярность этих кварталов у покупателей квартир, несмотря на обилие зелени (парк культуры и отдыха имени Бабушкина и сад «Куракина дача»), пока невысока. По большей части расположенные здесь жилые дома имеют весьма скромные потребительские характеристики.

Жилищный фонд вокруг «Ломоносовской» наполовину состоит из пятиэтажных хрущевок, причем большинство из них – панельные. Но в районе, конечно, можно найти и более качественное жилье – сталинки. В основном они сосредоточены на Ивановской улице и бульваре Красных Зорь. Местные сталинки – одни из самых дешевых в городе, и ценители советского ампира обеспечивают львиную долю спроса на жилье у станции метро «Ломоносовская».

Стоимость квартир в этих кварталах ниже, чем в таких спальных районах, как Южное Купчино или Веселый поселок. По данным мониторинга информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости», средняя цена 1 кв. м жилья в этом районе составляет $2,3 тыс., что значительно ниже среднегородской. Самые дешевые варианты из представленных здесь – однокомнатные квартиры в панельных хрущевках – можно приобрести за $75 тыс. Самые дорогие – четырехкомнатные квартиры в сталинках – за $290 тыс.

Инвесторы не торопятся

Главный недостаток территории – высокая концентрация промышленных предприятий. В непосредственной близости от жилых кварталов расположены Ломоносовский фарфоровый завод, пивоваренный завод «Вена», Пролетарский завод, Невская мануфактура и пивоварня «Хайнекен». Соседство с промышленной зоной отрицательно влияет на экологическую обстановку окружающей территории.

Основное преимущество района – хорошая транспортная доступность, обеспечиваемая станцией метро «Ломоносовская» и транзитными магистралями. Главная трасса – Ивановская улица – связывает левый берег с южными районами города. Другая важная магистраль – проспект Обуховской Обороны – обеспечивает транспортное сообщение с Красногвардейским и Фрунзенским районами. Строительство КАД, а также Большого Обуховского моста в верхнем течении Невы, позволило значительно разгрузить транспортные потоки, проходящие по этой территории.

В последнее время здесь постепенно начинают реализовывать проекты по строительству коммерческих объектов. Например, компания «Макромир» планирует построить торгово-развлекательный комплекс на улице Бабушкина (северо-западнее пересечения с переулком Матюшенко). Ввод его в эксплуатацию намечен на 2009 год.

Жилищное строительство в районе сейчас практически не ведется. Единственный проект – возведение жилого дома на улице Шелгунова (129-й квартал, корпуса 1–2 юго-западнее д. 3, лит. А, по улице Шелгунова). Строительные работы начались еще в 2003 году. Застройщик – компания «Норд» – планирует сдачу первой очереди дома в ноябре, второй – в декабре текущего года.

По словам руководителя информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, предпосылок для активизации жилищного строительства вокруг «Ломоносовской» пока нет. «Территория плотно застроена, свободных пятен почти нет, а вывод промышленных предприятий, который мог бы освободить место под новое строительство и повысить привлекательность жилья, – процедура длительная и дорогая, - считает Сергей Бобашев. – Инвесторы вкладывать сюда средства не торопятся».

Как считает Сергей Бобашев, потенциал развития у района вокруг станции метро «Ломоносовская» (впрочем, как и у всего левого берега Невы) сегодня невелик. Есть перспективные локальные зоны, но по привлекательности для инвесторов они проигрывают аналогичным территориям в других частях Петербурга.

Комментарии

Михаил Бимон

директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость»:

Район у станции метро «Ломоносовская» – пока недооцененная покупателями жилья и девелоперами территория. Она обладает неплохой транспортной доступностью, весьма обильно озеленена. Квартиры в домах, выходящих окнами на набережную Невы, обладают хорошими видовыми характеристиками. Часть жилищного фонда в районе составляют сталинки, что добавляет привлекательности территории в глазах любителей этого типа жилья.

В последнее время в районе наблюдаются подвижки в развитии торговой инфраструктуры. Крупные продовольственные сети пока не освоили район, зато здесь активно развивается «рынок первых этажей». Квартиры на первых этажах жилых домов расселяются и переводятся в нежилой фонд с последующей сдачей в аренду под коммерческие цели. Однако со временем в районе «Ломоносовской» могут появиться и крупноформатные торговые комплексы.

Постепенно идет сокращение площадей промышленных предприятий, находящихся на этой территории. Помещения заводов и фабрик частично реконструируются под офисы и торговые объекты. Вполне возможно, что через несколько лет некоторые предприятия будут полностью выведены отсюда. С уменьшением числа производств улучшится экологическая обстановка в районе. Часть промышленных территорий будет осваиваться – в том числе и под жилищное строительство. Вполне возможно, что через два-три года жилье здесь может ощутимо вырасти в цене.

Валерий Корнилов

директор по маркетингу компании ЛЭК:

Территория сложная, ввиду близости больших промышленных площадок. Жилищный фонд в данном районе в основном состоит из панельных хрущевок, разбавленных небольшим количеством сталинок – вдоль основных магистралей. Сегодня район является непопулярным ввиду чрезмерно интенсивного движения по Ивановской улице, явно не рассчитанной на тот поток транспорта, который она ежедневно «переваривает». Другой существенный недостаток – страдающая из-за транспорта и промышленности экология.

Достоинства: достаточная озелененность, близость станции метро «Ломоносовская» и КАД. Именно эти доминанты привлекают некоторых инвесторов к данной территории. На наш взгляд, район может получить импульс к развитию только при выведении транспортных потоков и промышленных предприятий за его пределы. При таком развитии событий здесь может появиться жилье не только эконом-класса, но и бизнес-класса.

АНОНС

В ближайших номерах «Бюллетень Недвижимости» продолжит публикацию аналитических статей о петербургском рынке недвижимости. В следующий раз читателям будет предложен обзор жилья в районе станции метро «Елизаровская».

Самые дорогие квартиры (USD), ст. м. «Ломоносовская»

Самые дешевые квартиры (USD), ст. м. «Ломоносовская»

Текст: Дарья Куксенкова