| |
Иван Грачев, председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья
- Иван Дмитриевич, перспективы развития жилищно-накопительных схем в нашей стране живо обсуждались на проходившем в прошлом году Петербургском ипотечном форуме – 2006. Какие новые проблемы планируется затронуть на предстоящем мероприятии?
- За истекший год участники рынка жилищной кооперации накопили значительный опыт. Они смогли на практике оценить сильные и слабые стороны нового законодательства, научились в той или иной степени обходить его острые углы.
В прошлый раз участники Форума достаточно осторожно высказывались о недостатках 215-го закона, регламентирующего деятельность жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). На предстоящем мероприятии, я думаю, критика будет более жесткой. Количество кооперативов, готовых работать в соответствии с этим документом, неуклонно сокращается. По моим прогнозам, в этом году в России их останется не более 60–70. Это повод для того чтобы задуматься об эффективности предложенной государством схемы. На Ипотечном форуме этой проблеме будут уделено самое пристальное внимание. Надеюсь, что мероприятие посетят представители власти, которые прислушаются к мнению практиков рынка.
- В октябре прошлого года начальник Управления регулирования деятельности профессиональных участников рынка ценных бумаг Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) Марина Афанасьева заявила, что ее организация в скором времени планирует начать «карающие рейды». Они направлены на те кооперативы, которые после 1 апреля 2006 г. не реорганизовались в ЖНК (требование закона № 215), но при этом продолжают специализироваться на жилье. Будут ли на секции выступать «пострадавшие»?
- Насколько мне известно, таких пострадавших пока нет. Более того, ряд представителей ФСФР сознает чрезмерную жесткость требований закона о ЖНК. Подобной точки зрения сегодня придерживается, скажем, один из заместителей руководителя ФСФР. Поэтому, я думаю, в ближайшее время серьезных санкций против кооперативов, работающих вне 215-го закона, не последует. Правда, и существенных корректировок документа в этом году, судя по всему, не ожидается.
- Означает ли это, что ЖНК исчезнут с рынка?
- Ситуация с жилищно-накопительными кооперативами сегодня достаточно тяжелая. Но мы должны понимать, что это не может продолжаться вечно. В перспективе, я думаю, закон все-таки будет изменен, и тогда форму ЖНК примут не менее 1 000 кооперативов. По самым скромным подсчетам, данные организации смогут привлечь не менее $6 млрд.
- Какие же накопительные схемы актуальны сегодня?
- Самой эффективной жилищно-накопительной моделью я считаю строительные сберегательные кассы (ССК), которые работают сейчас во многих странах Европы. Это специализированные банки, аккумулирующие вклады населения на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получает гарантированный кредит.
К сожалению, в России стройсберкасс пока нет. Хотя соответствующий закон я уже дважды вносил в Государственную Думу – в 2002 и 2004 годах. Но оба раза документ был снят с рассмотрения. Сегодня у законопроекта больше шансов на жизнь. В Госдуме сформирована рабочая группа, в которую вошли представители Совета Федерации, Министерства финансов, Министерства регионального развития, Центробанка РФ и др. В феврале мы надеемся получить положительное заключение Правительства по внесенному в Госдуму проекту федерального закона.
По моим прогнозам, благодаря стройсберкассам, жилье может стать доступным примерно для половины населения страны.
- За рубежом вкладчикам ССК ежегодно начисляется определенная премия за счет средств государственного бюджета. Предусматривает ли подготовленный законопроект такую форму поощрения российских вкладчиков?
- Да, документ предусматривает ежегодное поощрение граждан, участвующих в данной программе, из федерального бюджета – в размере 20% от накопленной суммы. Кроме того, на счет вкладчика можно будет перечислять дотационные средства в рамках программы Государственные жилищные сертификаты или «Материнский капитал» (крупное денежное пособие при рождении второго ребенка). Это существенно упростит процедуру получения и реализации средств, полагающихся гражданину по закону.
Впрочем, даже если идея премирования вкладчиков не будет принята, стройсберкассы все равно смогут успешно функционировать в нашей стране. Из-за недоступности ипотеки спрос на жилищно-накопительные схемы сегодня достаточно большой. Разумеется, кто-то предпочтет кооперативы, но будет немало и таких граждан, которые захотят копить средства в специализированном банке. Ведь данная схема отличается повышенной надежностью.
- В настоящее время многие застройщики реализуют квартиры путем создания жилищно-строительных кооперативов «одного дома». Настолько перспективна такая форма кооперации?
- Организация застройщиками жилищностроительных кооперативов – это вынужденная мера, связанная со вступлением в силу закона о долевом строительстве. На мой взгляд, данная форма не может – да и не должна – становиться массовой. Я думаю, что в будущем жилищностроительные кооперативы останутся «локальной» моделью кооперации и никогда не будут моделью доминирующей.
– Владимир Путин поставил задачу обеспечить к 2010 году объем годового жилищного строительства в 70–80 млн кв. м. Удастся ли, на ваш взгляд, реализовать данные планы?
– С помощью одной лишь ипотеки сделать это невозможно. Чтобы удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму около $40 млрд. Однако реально рефинансирование ипотеки сможет обеспечить приток лишь $2–3 млрд. Что, в общем, не удивительно. Ведь ипотека американского типа эффективна лишь при очень развитой финансовой системе, когда в стране много денег и предварительное накопление не требуется. Россия же не имеет развитых финансовых рынков и в обозримом будущем их иметь не будет.
Вообще противопоставлять накопительную и ипотечную схемы неправильно. В большинстве стран, где успешно функционируют накопительные схемы, они являются предварительным этапом перехода к ипотеке. Кооперация удобна тому, у кого нет кредитной истории и первоначального капитала. Ипотечные и накопительные схемы должны дополнять друг друга, не вступая в противоречие.
Существует и еще одна проблема, сдерживающая рост жилищного строительства, – дефицит энергетических мощностей. Нынешние планы развития энергетики не смогут обеспечить необходимых темпов наращивания объемов строительства. Развитие энергетики в этом направлении требует принятия специальной федеральной целевой программы, по которой частный капитал и государство должны работать совместно.
- Сегодня ипотека доступна в основном достаточно обеспеченным гражданам. Между тем, и стройсберкасс пока не существует. Какие шаги в этой ситуации должно предпринять государство?
- Сегодня необходимо активнее развивать так называемую социальную ипотеку, рассчитанную на людей с низкими доходами. Необходим закон с нормами прямого действия, в котором будет четко прописано, кто и на каких условиях может рассчитывать на дотации государства. Я уверен, что без правительственной поддержки отдельных малоимущих групп населения массовой ипотеки в нашей стране не будет.
А людям, которые не могут рассчитывать на государственную поддержку, пока что остается одно – вступать в кооператив.
- В прошлом году жилье в России заметно подорожало. В некоторых регионах рост цен превысил 90 и даже 100%. А кооперативы, как известно, могут эффективно работать лишь при относительной ценовой стабильности. Не слишком ли рискованно в подобных условиях становиться пайщиком?
- Значительный рост цен практически не сказался на стабильности крупных «сетевых» кооперативов, представительства которых есть в большинстве регионов России. Кроме того, свои обязательства исправно выполняют организации, созданные строительными компаниями или, скажем, агентствами недвижимости. Ведь у них всегда есть финансовый тыл.
Что касается небольших кооперативов, не имеющих финансовой подпитки извне, то они, действительно, сильно зависят от ценовой ситуации на рынке и при значительных колебаниях могут разориться. Поэтому я призываю граждан очень внимательно подходить к выбору кооператива, оценке его устойчивости.
В целом же в условиях постоянно растущих цен на жилье именно кооперативы должны пользоваться все большим спросом граждан. Ведь накопительные механизмы гораздо доступнее банковской ипотеки. Между тем, для того чтобы обеспечить нормальные условия работы подобных объединений на рынке, кооператорам нужно активно отстаивать свои интересы на федеральном уровне.
- Неужели участники рынка жилищного кредитования до сих пор не научились лоббировать свои интересы?
– Бизнес-сообщество научилось формулировать советы властям – и по накопительным схемам, и по долевому строительству. Но правильно и разумно вносить и продвигать – лоббировать – эти предложения мы пока не умеем. Надеюсь, что в ближайшее время все-таки научимся. Ведь поставленные цели вполне доступны. Давайте вспомним: базовый закон об ипотеке тоже долго откладывался. И только после обращения пяти тысяч участников «кремлевского» съезда строителей он был, наконец, принят.
О том, что кооперативное движение набирает силу, свидетельствует и факт создания в мае позапрошлого года Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования (НСРО ЖК), президентом которой я являюсь. Создание данной структуры поддержано большинством участников рынка, включая действующие на данный момент союзы и ассоциации кооперативов, а также государственными регулирующими органами.
Национальная саморегулируемая организация жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования занимается разработкой стандартов деятельности кооперативов, принимает заявления граждан, которые по каким-то причинам недовольны деятельностью того или иного кооператива. Кроме того, в компетенцию организации входит создание банка информации о деятельности ЖК – с целью формирования позитивного общественного мнения о работе жилищно-накопительных структур. И, конечно, НСРО ЖК призвана отстаивать интересы кооператоров, защищать их интересы при создании и корректировке законов, которые так или иначе влияют на деятельность накопительных структур.
– Что бы вы хотели пожелать участникам Петербургского ипотечного форума – 2007?
– Опыт прошлогоднего Форума показал, что это важное и своевременное мероприятие. Благодаря ему участники рынка смогли обменяться опытом, поговорить о наболевшем, наладить деловые связи. Поэтому своим коллегам я хочу пожелать дальнейшего плодотворного общения, эффективного решения проблем и, конечно, оптимизма. Ведь в сфере жилищного кредитования сделать предстоит еще очень много.
Досье
ИВАН ГРАЧЕВ
Депутат Госдумы РФ трех созывов. Автор законов «Об ипотеке» (залоге недвижимости), «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», «О негосударственных пенсионных фондах», проекта ФЗ «О строительных сберегательных кассах» и др.
Ныне – председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, президент Национальной саморегулируемой организации жилищных кооперативов и участников рынка жилищного кредитования, президент Международной академии ипотеки и недвижимости.
