Собираясь приобретать комнату, помните, что вы не одиноки: в коммуналках все еще проживает более 15% населения Петербурга. А на фоне резкого подъема цен на недвижимость этот товар пользуется особым спросом.
Процедура покупки комнат имеет ряд отличительных особенностей. А при подборе варианта необходимо учитывать и специфические факторы, существенно влияющие на потребительские качества такого жилья. Прежде чем приступить к изучению вариантов, определитесь, что для вас важнее: цена, метраж, район или условия проживания?
Подводные булыжники
При подборе комнаты в «коммуне» нас не может не волновать состав соседей. Одно дело, если места общего пользования вам придется делить с интеллигентной пожилой парой и соседом-холостяком, не вылезающим из командировок. Совсем иное, если у вас под боком проживают гостеприимные носители вредных привычек, пара комнат сдана под студенческую коммуну. А в самой маленькой «боковушке» ютятся темпераментные переселенцы из южных регионов, активно решающие проблему демографического кризиса нашего стареющего города, – и позитивный результат их усилий, прирастающий с каждым годом, неизбежно выплескивается в коридор и на кухню со своими простыми детскими радостями. Впрочем, даже если вы после длительных поисков смогли выбрать комнату в «тихой» квартире, настройтесь философски. Все течет, все изменяется, в том числе и состав соседей. Далее – лотерея.
Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов вы можете по справке формы 9. Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно – еще до внесения задатка, во избежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером, когда все проживающие «по факту» соседи в сборе – для более подробного знакомства с потенциальным окружением.
Если опыта коммунального быта у вас нет, обязательно уточните при осмотре: где будет ваше место на кухне, каков порядок пользования ванной, где сушат белье, как оплачивается электричество, каков график уборки МОП и прочие мелочи, о которых не задумываешься, проживая в отдельной квартире, но которые надо знать заранее, заселяясь в «коммуну».
Квартиры в историческом центре часто лишены необходимых удобств. Поэтому при подборе комнаты важно особенно внимательно изучить если не техпаспорт (его могли и не заказать заблаговременно), то хотя бы справку формы 7. В этих документах обозначены все легальные удобства. А то, что в них не указано, но присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель), возможно, установлено без согласований и часто - с существенными нарушениями санитарных норм. Такие «партизанские» усовершенствования в любой момент могут оказаться «вне закона» и будут подлежать ликвидации.
Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь форсируют этот процесс – беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое однократное право приватизации и снова оказались на государственных квадратных метрах – вы рискуете стать заложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты такого «пожизненного» муниципального жилфонда превращают всю коммуналку в крайне сложно расселяемую. Даже если будет принят соответствующий закон и определен порядок выкупа подобных комнат у государства, такие коммуналки и процедурно, и коммерчески проиграют - по сравнению с равноценными им, но в которых все комнаты находятся в собственности жильцов.
Ценовая политика: как считать?
Уклад жизни, привычки и права жильцов в сочетании с неполноценностью удобств могут не только сказаться на цене комнаты, но и сделать ее малоликвидной в будущем. Поэтому лучше не выискивать наиболее дешевые варианты (все равно сегодня это весьма существенные суммы), а выбирать из диапазона среднерыночной стоимости, взвешивая все «за» и «против».
Да и понятие «дешевые варианты» – весьма условное. Так что, изучая варианты, вооружитесь калькулятором. Самые доступные по цене из предлагаемых комнат, как правило, расположены в густонаселенных квартирах, при этом их площадь не позволит вам не только новоселье с танцами устроить, но и просто разместить за столом нескольких гостей. Поделив цену объекта на его площадь, вы быстро удостоверитесь, что квадратный метр самых дешевых в абсолютном значении комнат окажется значительно дороже квадратного метра среднестатистических.
Бывает, продавец включает в цену комнаты радужные перспективы супервыгодного расселения. Возникает резонный вопрос: а почему он сам не захотел такой возможностью воспользоваться? Будьте реалистами и не особо прислушивайтесь к заверениям в стиле «Нью-Васюки». Понятие «перспективная комната» – весьма абстрактное и прямо отражаться на цене не должно.
Преимущество сособственника
Взвесив все «за» и «против» и определив свои возможности, приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.
До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого «крепостного права» создала у «коммунальщиков» иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели квартиры числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи соседской комнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (то есть освобождающейся комнаты) в своей «коммуне». Отказ от него должен быть оформлен надлежащим образом. Примечательно, что лучше на всякий случай получить отказ и у тех соседей, чья комната еще только в стадии приватизации.
Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом «коммунальной вредности». Нелегко бывает убедить таких дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки, с разрешением продать комнату третьим лицам. Тем более им жаль тратить время на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители «не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства… совершать… или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав» (в том числе и права преимущественной покупки).
Практика, предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, откуда им быть у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством.
Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: «Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий…Если остальные участники… не приобретут продаваемую долю… в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу». И покупателям комнаты с «вредными» соседями придется исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, и указать в нем рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем ГУФРС зарегистрирует такой договор.
Ничтожный подарок
Есть путь, прельщающий возможностью быстрого отчуждения комнаты без ведома соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество по закону собственник может без чьего-либо ведома. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен. «Одаряемый покупатель» в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, «притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна». В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи.
Как же быть в ситуациях, когда сособственник в квартире не проживает и его крайне сложно разыскивать? До недавнего времени широко практиковалась двухступенчатая схема оформления. Вначале продавец дарит покупателю малую (например, 1/20) долю своей комнаты. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи остальных долей. Ведь по закону «очередности сособственников» не существует. Главное, что один из них воспользовался своим правом.
Но, хотя такие сделки в принципе и регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. И в последнее время ответственные риэлтеры категорически воздерживаются от заверений, что схема эта безопасна для покупателя. Даже в случаях, когда продажа, на первый взгляд, не ущемляет ничьих интересов и связь с отсутствующими соседями утрачена, объявившись когда-либо, те имеют право оспаривать сделку через суд в течение трех лет с момента обнаружения факта нарушения их прав. Так что эта внешне законная схема – весьма рискованная.
В любом случае категорически советуем покупателям не вступать в конкурентные отношения с соседями продавцов, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы умудритесь «отбиться» в процессе судебного спора (или до него вообще не дойдет), жить под одной крышей с недоброжелателями вряд ли будет комфортно. Желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.
