Какие вопросы будут обсуждаться на заседании секции и что ждет петербургский рынок недвижимости в 2007 году, ведущий российский аналитик в области недвижимости рассказал в интервью «БН».
- Геннадий Моисеевич, в этом году программа Петербургского ипотечного форума обещает быть очень насыщенной. Какие проблемы предстоит обсудить на заседаниях и круглых столах секции аналитики в рамках работы Форума?
- Нам предстоит обсудить широкий круг вопросов. В частности, перспективы дальнейшего развития ипотечного кредитования в Петербурге. На мой взгляд, события будут разворачиваться по аналогии с Москвой. В столице, начиная с третьего квартала минувшего года, была зафиксирована стабилизация роста цен. Спустя некоторое время увеличилось число ипотечных сделок. Растет число банков, предлагающих данный продукт с очень щадящими для заемщиков условиями.
Поскольку Петербург ждет как минимум год-полтора ценовой стабилизации на рынке недвижимости, за это время, если принять во внимание бурное развитие ипотеки и различные субсидии со стороны государства, часть населения все-таки сможет приобрести жилье по нынешним ценам.
Однако практика показывает, что мало купить квартиру в кредит, ее необходимо удержать в собственности. Вопрос в том, позволяет ли уровень доходов заемщика регулярно осуществлять соответствующие выплаты банку?
Мною была разработана математическая модель, с помощью которой можно вычислить коэффициент доступности жилья при определенных условиях ипотечного кредитования и государственной поддержки. Эта модель позволяет рассчитать точный срок накопления доходов заемщика. А также сформулировать необходимые параметры государственной поддержки для того, чтобы сделать жилье более доступным. Скорее всего, анализу этой проблемы на предстоящем Форуме мы посвятим отдельный доклад.
- Геннадий Моисеевич, а как формируется рынок ипотечного кредитования в других российских регионах? И что происходит сейчас с ипотекой за рубежом?
- По-разному. В некоторых регионах получили развитие такие варианты жилищного финансирования, как жилищные кооперативы, как аналоги немецких стройсберкасс. В других – банковская ипотека с господдержкой. В целом рынок ипотеки активно развивается, московские банки развернули широкую экспансию в регионы. Тем не менее, количественный уровень ипотеки в России не идет пока ни в какое сравнение не только с США и западной Европой, где 80-90% покупателей используют ипотечные кредиты, но и со странами восточной Европы – в государствах Балтии этот уровень уже доходит до 60-70%.
- Развитие ипотеки в Петербурге будет проходить по аналогии с Москвой. А ситуация на региональных рынках недвижимости также зависит от того, что происходит в столице?
- Я уже пятнадцать лет занимаюсь анализом рынка недвижимости, и мне часто доводилось слышать досужие рассуждения о том, что все изменения в столице рано или поздно коснутся Петербурга, или, наоборот - что петербургский рынок живет исключительно по своим законам. Оба утверждения не вполне верны.
Во-первых, существуют некие общие тенденции поведения рынков недвижимости в различных регионах России. Во-вторых, существуют особенности, присущие каждой территории в отдельности. Один из таких нюансов состоит в том, что идентичный характер поведения рынка для разных городов «сдвинут» во времени, существует так называемый «временной лаг», который для каждого региона различен по отношению к Москве.
Обычно вслед за столицей, но через 3-6 месяцев реагирует рынок недвижимости Петербурга, Твери, Подмосковья. Спустя 6-9 месяцев - Центральной России. Через 9-12 месяцев отмечаются изменения в Сибири, на Дальнем Востоке.
Замечу, что пятнадцатилетнее изучение истории рынка недвижимости показывает, что некоторые события сначала происходили в Москве, а позже отражались на ситуации в Петербурге. И наоборот. Изменения, произошедшие ранее в вашем городе, оказывали впоследствии свое влияние на поведение рынка столичной недвижимости. И ничего удивительного в этом нет. Москва и Петербург имеют много общего, но и свои особенности. В Москве спрос – бесконечен, он никогда не насытится, в столицу едут отовсюду. Спрос в Петербурге не столь масштабен, и большие объемы строительства могут привести к затовариванию рынка.
- Как поведет себя петербургский рынок недвижимости в этом году?
- Обычно Москва опережает Петербург в динамике цен на три-четыре месяца. Но в 2006 году Петербург отстал от столицы гораздо больше. В Москве повышение цен началось с июля 2005 года. Зимой 2006-го темп роста стоимости жилья составлял 8-11% в месяц. В Петербурге этот процесс начался позже, но максимальный рост был 6% в месяц. В октябре прошедшего года в Москве темп прироста цен составил 2%, все вокруг заговорили о приближающейся стабилизации, «переломе».
Никакого «перелома», дефолта, кризиса нет. В периоды ажиотажного роста цен мы наблюдаем так называемую консолидацию трендов. Рынок демонстрирует примерно одинаковый прирост по всем сегментам. В периоды перехода к стабильности всегда происходит расслоение, сегменты рынка начинают вести себя по-разному. Сейчас в Петербурге наблюдается постепенное расслоение рынка. И это - признак стабилизации.
Впрочем, относительная стабильность цен на жилье в вашем городе имеет свою особенность. Незначительный, идущий очень медленными темпами рост цен на жилье будет продолжаться. Дело в том, что Петербург отстал по уровню роста цен от Москвы. Привычное соотношение цен составляет 50 — 55% от московского уровня. Нынешний показатель уровня цен в Петербурге по отношению к Москве составляет 42 %. Рынок недвижимости будет вынужден компенсировать этот разрыв. Мои расчеты показывают, что период относительной стабильности в Петербурге будет продолжаться примерно год-полтора. По истечении этого срока, скорее всего, петербургский рынок ожидает новый скачок цен.
- Геннадий Моисеевич, на ипотечном Форуме будут озвучены результаты Ваших наблюдений за поведением петербургского рынка недвижимости?
- Конкретно по ипотечному сегменту – нет, я этим не занимался. Надеюсь, о том, как развивается ипотека в Петербурге расскажут местные аналитики (доклад о текущем состоянии и перспективах развития ипотеки в Петербурге представит руководитель информационно-аналитического отдела ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев — прим. БН). Что касается рынка вообще – возможно, если это потребуется.
- Рост цен на недвижимость характерен только для столичных регионов или это общая тенденция для всей России?
- Цены в России растут повсеместно, причем постоянно. Примерно на одном уровне с Петербургом - стоимость жилья в Екатеринбурге, Владивостоке, Сочи, некоторых других городах. Ценовая динамика Петербурга очень похожа на динамику цен в Московской области. По средним показателям (Московская область - это больше сотни разных населенных пунктов). В ближнем Подмосковье, в городах с населением 100-150 тыс. человек, цена квадратного метра на $200-300 ниже, чем на окраинах столицы (Московская кольцевая автодорога очень четко «разделяет» цены). В удаленных от центра районах Москвы – $3,5 тыс. долларов за «квадрат», в Одинцово, Химках - $3,2 тыс. за кв.м.
Сегодня Россия вступила в эпоху динамичного развития экономики, поэтому повышение цен неизбежно. Если ежегодный прирост ВВП составит 5-7% в год, а увеличение доходов населения - 7-10%, это обеспечит поддержку рынка недвижимости. По моим прогнозам, в ближайшие 10-15 лет средний прирост цен на недвижимость составит 20-25% в год.
Опережая ваш вопрос по поводу того, что такая динамика приведет к «сумасшедшим» ценам на недвижимость, скажу, что ценовая ситуация на рынке жилья во многих развитых странах мира подтверждает эти прогнозы. За последние десять лет в Калифорнии цены на недвижимость увеличились в десять раз, в Англии и Австралии - в восемь раз, во Франции – в шесть раз. Эта тенденция роста цен на недвижимость, которой никогда раньше не было в экономиках развитых западных стран, характерна и для России. В нашей стране за последние шесть лет цены выросли в шесть раз.
Сейчас элитные новостройки в Москве выставляются на продажу по $25-30 тыс. за кв.м. Мы находимся в рамках мировой тенденции: цены на жилье растут, но никакие «мыльные пузыри» не возникают и не «лопаются». Более того, любые подвижки в российской или мировой экономике оказывают влияние на рынок недвижимости. Например, я не сразу понял причину роста цен в столице и регионах в 2002 году. Оказалось, в Москве «забил нефтяной фонтан» - часть этих нефтедолларов потекла на рынок недвижимости. А впоследствии они «растеклись» по всей России. И эта «волна» докатилась в 2003 году до Петербурга, подхватив предшествующую «волну» бюджетных инвестиций в связи с подготовкой к 300-летию города.
- В чем, на Ваш взгляд, причина роста цен на недвижимость?
- Причины две. Первая, как я уже сказал – динамичное развитие экономики России. Дефолтов, обвалов, катастроф на рынке недвижимости в ближайшее время не ожидается.
Другая причина - особенность современного состояния мирового финансового рынка. Избыточная эмиссия доллара идет по всем странам, и Россия также привязана к этой валюте. Это не недвижимость, нефть, золото и бриллианты дорожают - это доллар дешевеет. Так построена мировая финансовая система.
Если не случится никаких катаклизмов, войн, то недвижимость будет дорожать. Эмиссия продолжается, объем денежной массы увеличивается. «Пузырь» инфляции, «зажатый» экономиками западных стран на потребительском рынке, «выполз» и на рынок недвижимости, золота и нефти. Если США удастся удерживать курс доллара примерно в сегодняшних рамках, все процессы будут развиваться по прежнему сценарию. А вот если не удастся - будущее рынка недвижимости спрогнозировать сложно.
- Получается, что рост цен неизбежен, и их снижения ждать бесполезно. Геннадий Моисеевич, дайте совет нашим читателям – когда нужно покупать квартиру?
- Такие советы я давать не вправе. Мое дело – анализировать рынок. Я убежден, что большинство граждан решают свои жилищные проблемы по мере необходимости. Если есть насущная проблема – негде жить, граждане будут покупать квартиры, что бы ни происходило на рынке. Однако существует совершенно другая категория людей – те, кто занимается инвестированием в недвижимость с целью получения дохода. Им я даю советы на основании своих расчетов, занимаюсь инвестиционным консалтингом.
Инвесторам я могу с уверенностью сказать, что в ближайший год никакого стремительного роста цен не предвидится, поэтому сейчас покупать жилье с целью выгодно продать его через год – нет смысла. Это в краткосрочной перспективе. Но если речь идет, например, о пятилетнем шаге, то резон в такой покупке есть. И впоследствии на очередном витке роста цен, квартиру можно будет продать с прибылью.
- Геннадий Моисеевич, предполагается, что ипотечный Форум посетит около тысячи специалистов не только из Москвы и Петербурга, но и из других регионов России. Как Вы считаете, опыт развития ипотеки, например в столицах, может быть востребован другими территориями? До какой степени достижения в области ипотеки за рубежом может быть интересна для России?
- Теоретически на этот вопрос ответил еще в 90-е годы академик Виктор Меерович Полтерович в своих работах под общим названием «Ловушки трансформации». Суть его идей в том, что попытки пересадки на неподготовленную почву чужого законодательства, другой инфраструктуры могут быть контрпродуктивны. Трансформации, реформы должны эволюционно вызревать в данной конкретной экономической и правовой среде. В то же время чрезвычайно полезно именно критически усваивать чужой опыт и творчески его применять – это сэкономит массу ресурсов и времени. Этой задаче и будет посвящен наш Ипотечный Форум, в том числе и секция аналитики.
Досье «БН»
Стерник Геннадий Моисеевич
Родился в 1937 году в г. Хмельницкий (Украина). В 1968 году окончил инженерный факультет Военной академии бронетанковых войск. В 1974 году получил степень кандидата технических наук. До 1993 года был системным аналитиком в области военной техники.
В 1993 году начинает деятельность на рынке недвижимости. Работал начальником информационно-аналитического отдела девелоперской фирмы. В 1994 году был приглашен в Российскую гильдию риэлторов (РГР) аналитиком рынка недвижимости России. С 1998 года — сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости.
В настоящее время — профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова, член Национального совета РГР, председатель комиссии РГР по сертификации аналитиков рынка недвижимости. Имеет сертификаты Русской школы маркетинга, Института коммерческих инвестиций в недвижимость США, Восточноевропейского фонда недвижимости, Агентства по международному развитию (США), Института экономического развития Всемирного банка, свидетельства Российской Гильдии риэлторов, Международной Московской Финансово-Банковской Школы, аттестат Российского общества оценщиков.
Издал ряд методических пособий и исследовательских отчетов, регулярно публикуется в научных и специализированных изданиях. Имеет взрослых сына и дочь, двух внуков. Владеет французским языком.
