Даже самая надежная строительная компания не может похвастаться полным отсутствием претензий со стороны дольщиков. Задержка сроков, недостаточное внимание к клиентам, перебои с поставками материалов на стройплощадку и даже смена подрядчика – все это может спровоцировать волну критики со стороны дольщиков. Чаще всего претензии обоснованы: покупатели редко волнуются без особых на то причин. Но иногда недовольство людей провоцируют специально. Попробуем разобраться, как оценить финансовое состояние компании и свои риски, дабы без посторонней помощи решить, ждать ли завершения строительства дома или пора пытаться возвратить вложенные в стройку деньги.
Троллинг новостроек
Эксперты рынка говорят о нескольких причинах возникновения негативной информации о застройщике. Зачастую недовольство компанией провоцируют ее конкуренты. На специализированных форумах, где общаются дольщики, можно заметить удивительную закономерность. Негативная информация о застройщике чаще появляется на интернет-страницах конкурирующих домов. Точнее – объектов с одинаковыми характеристиками и стоимостью квадратного метра, которые возводят в одном и том же микрорайоне.
Недовольство среди дольщиков провоцируют и те, кто стремится найти новых клиентов с помощью интернета. Форумы покупателей жилья пестрят сообщениями от частных лиц и фирм, которые обещают «защитить права обманутых дольщиков» за соответствующее вознаграждение. Особенно много таких предложений появляется в тех случаях, когда строительство объекта затягивается. Но даже когда квартиры в доме лишь начинают продавать, юристы наперебой предлагают свои услуги по «предотвращению рисков» при покупке.
Подобного рода объявления публикуют как профессиональные юристы, так и откровенные мошенники, которые специально создают негативный фон вокруг какого-нибудь строящегося жилого объекта. Их расчет понятен: далеко не все покупатели жилья имеют возможность постоянно следить за положением дел на стройке – многие из них (тем более иногородние) получают информацию из социальных сетей и интернет-форумов. Услуги по возврату денег с «проблемного» объекта – от 50 тыс. руб.: за эту сумму «специалисты» первичного рынка предлагают расторгнуть договор и взыскать с застройщика заплаченные за жилье средства.
Страдают от таких предпринимателей прежде всего сами покупатели жилья. Любой скандал, особенно – растиражированный СМИ, оборачивается для строительной компании снижением объема продаж, а следовательно, и финансовых потоков на строительство. В итоге получается замкнутый круг: уменьшение поступлений от продажи жилья ведет к замедлению строительных работ и росту недовольства дольщиков. Закончиться это может печально – в лучшем случае срок сдачи дома затянется. В худшем – застройщику предъявят иск о банкротстве.
Подпортить репутацию застройщику мошенники стремятся еще по одной причине – таким образом дольщиков можно подтолкнуть перепродать строящееся жилье по договорам переуступки (цессии). Этот «бизнес» может принести весьма неплохой доход.
По словам руководителя проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольги Романовой, в большинстве случаев стоимость жилья, реализуемого по договорам переуступки, сходна с той, за которую объект изначально приобретался. Люди, которые продают квартиры, не дождавшись ввода дома, обычно делают это из-за финансовых проблем. «Обычно граждане реализуют жилье по договору цессии спустя полтора-два года после того, как приобрели ее у застройщика. Но за это время стоимость объекта может увеличиться на 15-20%. Так что в большинстве случаев выгода для покупателя очевидна», – утверждает Ольга Романова.
Проверка интернетом
Бороться с недобросовестными предпринимателями практически невозможно.
Как считает начальник юридического отдела строительной компании «ЛенСпецСтрой» Андрей Ярмоленко, в первую очередь нужно повышать уровень правовой грамотности дольщиков. «Есть смысл наладить взаимодействие застройщиков, работающих по 214-ФЗ со СМИ и государственными органами. Да и самим компаниям надо распространять максимально полную и объективную информацию – как об объектах строительства, так и о своей деятельности», – говорит он.
Пока же самый верный способ проверить компанию – оценить ее финансовое положение самостоятельно. Самый объективный источник сведений – виртуальная картотека дел на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ. Этот ресурс содержит информацию обо всех рассматриваемых в отношении застройщика исках (в том числе – о банкротстве).
На сайте Комитета по строительству Петербурга публикуют информацию об адресах и компаниях, которые рассматривает Рабочая группа по вопросам долевого строительства. В ее поле зрения попадают исключительно проблемные объекты и застройщики. Информацию о проводимых в отношении компании проверках и их результатах можно найти на сайте городской прокуратуры и Роспотребнадзора.
При этом нужно учитывать, что застройщики и их подрядчики часто судятся друг с другом по незначительным, по меркам строительного рынка, поводам. Исходя из статистики Арбитражного Суда Санкт-Петербурга, в подавляющем большинстве случаев исковые требования строительных компаний друг к другу не превышают 2-3 млн руб. На финансовое положение застройщиков такие споры практически не влияют.
А предъявление иска о банкротстве в последнее время стало популярным и действенным способом взыскания долгов. Как показывает практика, деньги часто возвращают сразу после подачи иска о несостоятельности. В таких случаев большинство дольщиков даже не знают о том, что «их» застройщика пытались признать несостоятельным.
Крайние меры
Но если строительство дома, где вы приобрели квартиру, уже несколько месяцев заморожено, «ваша» фирма регулярно попадает в поле зрения Рабочей группы по вопросам долевого строительства, а сайт арбитражного суда пестрит десятками исков к застройщику, то стоит задуматься о том, как вернуть свои деньги.
Чаще всего юристы предлагают дольщикам расторгнуть договор с застройщиком и взыскать заплаченные за покупку деньги.
По словам Андрея Ярмоленко, если жилье приобреталось в соответствии с 214-ФЗ, вернуть деньги вполне реально. «Каждый построенный квадратный метр имеет свою правовую и финансовую историю. К тому же за целевым использованием денег дольщиков следят несколько госорганов», – считает эксперт.
Как разъясняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmarkgroup Наталья Кузьмина, у гражданина, заключившего договор долевого участия в соответствии с ФЗ-214, есть основания не только возвратить вложенные деньги, но и получить проценты за то, что застройщик ими пользовался.
При возбуждении дела о банкротстве дольщик также имеет возможность вернуть вложенные деньги. Подробно о том, как отсудить у застройщика деньги или участвовать в процессе банкротства компании, БН уже писал.
Долевое строительство всегда сопряжено с многочисленными рисками. Отдавая деньги за жилье, покупатели стараются максимально обезопасить себя от возможных неприятностей – покупают недвижимость у надежных, по их мнению, застройщиков и часто просто переплачивают за репутацию компании. Как показывает история петербургского рынка недвижимости, надежность и стабильность могут оказаться весьма относительными понятиями. Обанкротиться может как относительно небольшая, так и крупная строительная фирма, так что гарантировать сохранность ваших средств не может никто. Нужно помнить, что, вкладывая деньги в новостройку, вы не просто покупаете жилье, а фактически становитесь соинвестором строительного проекта. И несете соответствующие риски. Негативная информация от «заинтересованных» лиц эти риски многократно увеличивает. Оставлять ее без внимания, конечно, не стоит. Но фильтровать, безусловно, надо.
