Вообще в таком серьезном деле, как поиск квартиры, лучше все же обратиться к услугам «профи». Если вы наняли специалиста, который подбирает вам варианты на основании заключенного с риэлтерской фирмой договора о поиске – вы поступаете грамотно, экономя время и силы. Зато несете расходы, поскольку всякий труд должен быть оплачен. Каковы функции агента покупателя?
Их множество. Он ознакомит вас с рыночной ситуацией, перелопатит груды информации и организует просмотр именно тех вариантов, которые могут вас устроить. Он не даст ввести вас в заблуждение и будет отстаивать ваши интересы при заключении договора, он перепроверит документы и…
Впрочем, сейчас речь не о работе профессионала. Ведь правда жизни такова, что многие покупатели жилья проявляют самостоятельность даже вопреки здравому смыслу, идя на поводу у своих ограниченных материальных возможностей. Множество предложений создает иллюзию изобилия и свободы выбора. Но поиск нужного варианта без участия специалиста часто затягивается – из-за незнания массы нюансов.
Выбор: быстрее или дешевле?
Не секрет, что большинство граждан руководствуются общим впечатлением о предлагаемой недвижимости. Между тем именно детали зачастую определяют успех сделки и удовлетворенность ее результатами. Постарайтесь избежать поверхностных оценок. Ведь любой продавец (да и его агент) стремится выставить объект недвижимости в наиболее выгодном свете, завуалировав недостатки и подчеркнув достоинства. Цель же покупателя – избежать заблуждений, всесторонне оценить вариант и учесть нюансы, важные в повседневной жизни.
Поэтому для начала определитесь: насколько для вас принципиально важно совершить быструю и гарантированную покупку? Если времени в обрез, то ищите варианты, помеченные буквами «ПП» – «прямая продажа». Но таких всегда намного меньше, а их ценник – чуть выше, чем у большинства аналогичных предложений «со встречной покупкой». Если же вы располагаете временем и запасами терпения, то выбор подходящих вам объектов существенно расширяется. Правда, вы рискуете тем, что открытая сделка затянется, а то и… развалится. Такое нечасто, но бывает (если вы имеете дело с недвижимостью, которая на самом деле не продается, а обменивается).
Подобных предложений на рынке – как раз абсолютное большинство. «Встречная покупка» подразумевает продажу одного объекта при условии одновременного приобретения другого. В цепи могут собираться до 10 и более вариантов. И если вы сами – покупатель с деньгами наготове, учитывайте эти обстоятельства. Обсуждая возможность просмотра, задавайте больше уточняющих вопросов. И категорически не работайте с агентами, которые, как выясняется при беседе, сами в глаза не видели рекламируемый ими объект. Иначе рискуете совершить ряд утомительных и напрасных экскурсий, выясняя на месте не устраивающие вас нюансы.
Что касается характеристик подбираемого жилья, здесь хочется задать риторический вопрос: вы когда-нибудь встречали идеальных людей? Естественно, нет – каждый человек сочетает в себе достоинства и недостатки. Преодолев порог юношеского максимализма, все примиряются с данным обстоятельством. Но когда дело касается приобретения недвижимости, куда исчезает житейская мудрость? Некоторые с маниакальным упорством перебирают десятки квартир в поисках жилища своей мечты (риэлтеры таких называют экскурсантами). А между тем идеальных квартир, как и людей, не бывает.
Перед началом просмотров определитесь – что для вас принципиально важно или, наоборот, недопустимо, а какие факторы можно отнести к разряду второстепенных. В этих вопросах все сугубо индивидуально. Кому-то нужна абсолютная тишина под окнами, но не столь значимо, будет ли квартира солнечной, для других – наоборот. Вариаций множество. Ориентируясь на них, готовьтесь к просмотру: одним целесообразно прихватить с собой компас (определить, куда выходят окна), другим – рулетку, третьим, особо теплолюбивым, не помешает даже комнатный термометр.
Просмотр: зри в корень!
Отправляясь на просмотр, помните: вы приобретаете не только квадратные метры, но и определенное окружение, влияющее на ваше настроение и самочувствие, на стиль и уклад вашей жизни. Поэтому лучше приехать к дому чуть раньше, обойти окрестности, приглядеться к потенциальным соседям. Выяснить на месте особенности инфраструктуры микрорайона, специфику транспортного сообщения. В квартире без стеснения просите продемонстрировать габариты подсобных помещений (например, глубину стенного шкафа), работу сантехники, напор воды в кранах, в отопительный сезон проверьте, хорошо ли нагреты батареи. Если окна выходят на проезжую часть, выйдите на балкон или откройте форточку, чтобы понять, насколько вас может беспокоить шум транспорта. Если знакомство с жилищем происходит в темное время суток, попросите выключить в комнате свет, чтобы лучше разглядеть вид из окна. Не забывайте о рулетке – возможно, вам сразу захочется произвести замеры, мысленно начав расставлять мебель.
Запущенное состояние квартиры в серийном доме не должно вас особенно смущать, поскольку косметический ремонт вы и так будете делать, сообразуясь со своим вкусом, а основа тут сравнительно здоровая. А вот при подборе жилья в историческом центре будьте готовы к тому, что в зависимости от типа и состояния строения стоимость ремонта может вылиться в кругленькую сумму, особенно если в апартаментах наличествуют не все удобства. Даже если квартира в старом фонде чиста и уютна, а атрибуты цивилизации на местах, убедитесь, узаконена ли эта благодать?
Возможно, новенькая ванна оборудована в не предназначенном для нее месте, водонагреватель установлен без соответствующего разрешения. Ориентируясь на подобное жилье, особенно важно до принятия окончательного решения ознакомиться с документами (если не с техническим паспортом, то хотя бы с формой 7 – характеристикой жилплощади) и убедиться, что реальность подтверждена документально.
Автограф, пожалуйста!
Когда покупатель наконец останавливается на определенном объекте, он сталкивается вплотную с неким, часто совершенно неизвестным ему, агентством недвижимости, представляющим интересы продавцов.
Нормально и естественно, если во время просмотра вам предложат подписать соответствующий акт или договор. В таком документе обычно указывается, кем, кому и когда был показан объект недвижимости. Таким способом агентства ведут учет работы своих специалистов и защищаются от недобросовестных конкурентов и непорядочных клиентов. Так что в тексте будет скорее всего присутствовать ваше обязательство не приобретать данную жилплощадь без уплаты комиссионного вознаграждения агентству, представляющему интересы ее владельцев. Подобные меры предпринимаются ввиду наличия печальных рыночных реалий. Но ведь вы и не собирались «уводить» объект и «кидать» агентство – так что мешает в этом расписаться?
Также помните, что при просмотре не принято напрямую обсуждать с продавцом условия сделки, обмениваться с ним координатами. Для связи и уточнения деталей существует агент.
Ненормально и неестественно, если у вас просят деньги за просмотр – эта услуга никогда отдельно не оплачивается. Еще большую тревогу (если объект вам приглянулся) должно вызвать предложение агента немедленно отдать ему залог, «чтобы оставить вариант за собой». Какими бы выгодными ни казались вам условия сделки, советуем придержать «хватательный рефлекс». Вера в чудеса и неистребимое желание сэкономить могут легко сделать нас жертвой мошенников. Поэтому никогда никаких платежей не производите через агента, даже под его расписку. В солидных фирмах агентам категорически запрещено принимать и передавать деньги от клиентов, тем более без заключения соответствующего договора.
Деньги – после стульев!
Вообще залоги вносятся по строгой схеме: в офисе агентства, чаще – через поверенных и только под гарантийные документы, в которых оговорены условия ответственного хранения средств и их возврата в случае расторжения сделки. Лица, подписывающие гарантийные документы, должны обладать официально подтвержденными полномочиями (доверенность или документ о назначении на руководящую должность в соответствии с уставом компании). При этом, естественно, внесению залога предшествует подписание предварительного договора о приобретении жилого помещения. В тексте этого соглашения оговариваются параметры объекта и детальные условия сделки. Все данные о жилплощади и ее обитателях обязательно подтверждаются соответствующими документами (об этом мы неоднократно писали на страницах «БН»).
При изучении бумаг не стесняйтесь задавать любые вопросы и настаивать на получении подробных ответов и детальных разъяснений. Бывает, что на момент подписания предварительного договора никакие документы по квартире покупателю не представляются. А затем он обнаруживает расхождения в цифрах, характеризующих параметры жилья, или в сведениях об оснащенности удобствами – в тексте договора и документах из официальных инстанций. Если на момент внесения залога в агентстве никаких бумаг по квартире нет, введите в договор дополнительное условие: справки по объекту должны быть представлены вам в течение двух-трех рабочих дней. И укажите, что расхождение сведений в договоре и официальных документах служит основанием для расторжения вами договора в одностороннем порядке с немедленным возвратом залога.
Велика ли залоговая сумма? Обычно достаточно не более $500 (если речь не идет об элитном объекте). Если у продавца нет своих средств на залог под встречную покупку или на срочную приватизацию, могут попросить денег у вас – в счет общей суммы сделки. Не стоит производить подобные платежи заранее. Закрепите в договоре обязательство осуществить их тогда, когда они станут актуальными. При этом, решая чужие проблемы, не забудьте потребовать оформления долговой расписки от продавца. Это лучший способ обеспечить возврат средств в случае отказа продавца от проведения сделки.
С момента подписания предварительного договора и внесения залога покупатель и продавец становятся участниками общего процесса. О его этапах и нюансах читайте в одном из следующих номеров «БН».
