По действующим правилам стоимость имущества для формирования открытого ПИФа (покупка и продажа паев по первому требованию инвестора) должна быть не менее 2,5 млн рублей. Для интервального (обратиться в такой фонд можно лишь в определенный период времени) – минимум 5 млн, для закрытого (погасить паи можно лишь по истечении срока действия договора доверительного управления) – 2,5 млн рублей. После регистрации приказа ФСФР Министерством юстиции размер стоимости имущества, необходимого для формирования паевых инвестиционных фондов, возрастает в 3–10 раз. Для открытого паевого фонда она установлена на уровне 10 млн рублей, интервального – 15 млн, закрытого – 25 млн рублей. К концу первого полугодия 2006 года в России было зарегистрировано 110 ПИФов недвижимости с общей стоимостью активов 33 млрд рублей. В Петербурге сегодня насчитывается девять действующих фондов, еще несколько – в стадии формирования. В рамки новых стандартов не попадают единицы.
Чем больше, тем надежнее
Документ, подписанный главой ФСФР Олегом Вьюгиным, назван «О минимальной стоимости имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, по достижении которой паевой инвестиционный фонд является сформированным». Настоящий приказ разработан в рамках реализации Федерального закона «Об инвестиционных фондах». Согласно новым стандартам минимальная стоимость имущества для формирования ПИФов увеличится по меньшей мере втрое.
По данным ФСФР, сейчас в России действует 49 открытых, 16 интервальных и 15 закрытых ПИФов с меньшей стоимостью активов. Как заявляет руководство ФСФР, эта мера необходима для того, чтобы не допускать создания мелких паевых фондов. «Если из небольшого фонда выходит крупный пайщик, а активность на рынке в это время падает, управляющего почти наверняка ждут финансовые трудности. Такие ситуации могут вызвать негативное отношение к отрасли в целом», – говорит заместитель руководителя ФСФР Сергей Харламов.
Мелкие фонды исчезнут
Решение Федеральной службы по финансовым рынкам об увеличении минимального размера ПИФов в целом пойдет на пользу инвесторам. «Если у фонда маленькие активы, а состоит он из нескольких пайщиков, его деятельность очень рискованна для инвесторов», – считает региональный представитель ОАО «Брокерский дом «Открытие» Дмитрий Белоусов. По его мнению, приказ ФСФР вытеснит с рынка малые инвестиционные фонды. Тогда как для серьезных компаний не будет проблемой сформировать фонд на 10, 15 или 25 млн рублей.
Эксперты считают, что создание новых стандартов – оправданный шаг. «Существующие до сих пор ограничения минимальной стоимости имущества на сегодняшний день устарели. Они были установлены с единственной целью – дать толчок развитию паевых инвестиционных фондов. Сейчас их в России действует более 500, они – полноценный рыночный инструмент. Фонды меньшего объема, чем установлено новым приказом ФСФР, сегодня уже не создаются», – отмечает аналитик ИК «Расчетно-фондовый центр» Дмитрий Каснин.
Закрытые ПИФы приказ не испугает
Означенные в приказе суммы минимальной стоимости имущества гораздо меньше реальной стоимости имущества при формировании практически всех ПИФов недвижимости в Петербурге. Например, стоимость имущества Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Фаворит» УК «Арсагера» составляет 300 млн рублей, а фонда «Арсагера – жилищное строительство» после проведения допэмиссии паев – свыше 63 млн.
Размер Межрегионального фонда недвижимости (УК «КИТ Финанс») – 400 млн рублей, фонда «Нево-Инвест» (УК «Музей») – 50 млн, фонда «Жилая недвижимость» (УК «ПСБ») – 300 млн рублей, Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость (УК «Свиньин и партнеры») – 35 млн.
Привлекать дополнительные средства для формирования фонда придется лишь ЗПИФН «АВК – «Петербургская Недвижимость» (5 млн рублей, УК «Дворцовая площадь»).
Учитывая, что срок формирования закрытого инвестиционного фонда по закону составляет три месяца, управляющие предпочитали заявить меньшую сумму – чтобы успеть ее собрать наверняка. А затем уже дополнительно разместить паи. Поскольку для диверсификации портфеля суммы ни в 2,5 млн рублей, ни даже в 10 млн при нынешних ценах на недвижимость явно недостаточно. А именно фактор снижения рисков за счет раскладывания инвестиций по разным корзинам управляющие называют одним из главных преимуществ коллективных инвестиций в недвижимость.
