Почему достойная фирма и опытный профессионал не станут с отдачей работать на клиента без подписания договора, мы неоднократно обсуждали на страницах «БН». Однако договор следует заключать обдуманно, а не под гипнотическим воздействием обаятельного агента. Ведь клиент вступает в отношения не с ним, а с юридическим лицом – риэлтерской фирмой. Разобравшись с рыночной ситуацией, определившись с ценой своей недвижимости и убедившись в компетентности предлагающего услуги специалиста, продавцу пора переходить к оформлению договорных отношений с агентством. И здесь его охватывает вполне объяснимое волнение.
Порой клиенты рассуждают следующим образом: «Заключить договор с одной-единственной фирмой означает попасть в кабалу и резко ограничить свои возможности». При необдуманном поведении и невнимательном прочтении текста подписываемого вами документа такой сюжетный поворот вполне возможен. Особенно если вы не удосужитесь потребовать предоставления полного спектра возможных услуг в обмен на принимаемое вами обязательство не вступать в отношения с другими фирмами и специалистами в период действия контракта.
Прежде чем поставить свою подпись на документе, необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора, получить ответы на интересующие вас вопросы, проследить, чтобы в тексте были четко сформулированы все обязательства сторон друг перед другом. А для начала – следующие вопросы, на которые просто необходимо иметь ответы.
Кому я доверяю свои интересы?
Вряд ли стоит заключать договор на дому – не располагая подробной информацией о фирме и не пообщавшись с ее администрацией. Партнера надо знать в лицо. Поскольку для осуществления риэлтерской деятельности специальная лицензия теперь не требуется, выводы придется делать, исходя из собственных впечатлений. Одного лишь внимательного и доброжелательного отношения к клиенту со стороны агента для успешного проведения сделки явно недостаточно. Упомянем основные критерии, позволяющие судить о профессионализме компании.
Обратите внимание на уровень подготовки персонала (подтвержденный соответствующими аттестатами), на активность использования агентством передовых информационных компьютерных технологий. Добровольное прохождение фирмой профессиональной сертификации – на соответствие качества предоставляемых услуг национальному стандарту, страхование профессиональной ответственности компании на суммы, адекватные реальным ценам на жилье, активная общественная позиция агентства на рынке недвижимости, участие в работе профобъединений – говорят в пользу фирмы.
Немаловажен и стаж ее работы. Правда, и молодые агентства, сравнительно недавно созданные опытными риэлтерами, заслуживают внимания потенциальных клиентов. Если при соблюдении перечисленных условий работники компании проявят особый энтузиазм в завоевании доброй репутации среди тех, кто доверил им свои интересы, сотрудничество с такими «юниорами» рынка может оказаться даже более выигрышным.
Насколько добросовестен агент-исполнитель?
Грамотный риэлтер тщательно изучит предлагаемое на продажу или обмен жилье, проанализирует его достоинства и недостатки с точки зрения ликвидности и конкурентоспособности, предъявит клиенту статистические выкладки, характеризующие рыночную ситуацию, и вместе с ним определит оправданную с коммерческой точки зрения стоимость.
Он также выяснит всю подноготную объекта недвижимости: кому и на каких правах жилье принадлежит сегодня, от кого и каким образом перешло к нынешнему продавцу, кто, помимо него, имеет право пользования помещением и пр. Если же вашими документами на квартиру или комнату ни до, ни даже при заключении договора никто в фирме не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава?
Ответственные агентства не только знакомятся с имеющимися у правообладателя-продавца документами по квартире, но и заблаговременно, еще на стадии поиска покупателя, заботятся о подготовке пакета необходимых для нотариата бумаг. Минимальный набор документов должен быть в наличии еще на стадии обсуждения заключаемого продавцом и фирмой договора. Для начала достаточно ограничиться справками формы 9 (обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади) и формы 7 (техническая характеристика объекта – уточненный метраж помещений, примечания о дефектах и данные о наличии узаконенных «удобств»).
Отсутствие этих документов на момент заключения договора нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может быть существенно искажен, причем как правило (о, загадка русской души!) – в сторону увеличения. Бывают и более пикантные ситуации, когда предлагается жилье с несанкционированными перепланировками, незаконно установленными ванными, да и вообще комнаты в коммуналке, которым – благодаря не согласованным ни с соседями, ни с властями преобразованиям – придан вид отдельной квартиры со всеми удобствами…
Естественно, обнаружив уже в нотариате подобный сюрприз, покупатель откажется от такого «удачного» приобретения, и фирма обязана будет вернуть ему залог. А время-то упущено.
Что я получу в обмен на «потерю свободы»?
Каждая компания хочет заключить договор, согласно которому вы предоставите ей исключительное право искать покупателя на вашу недвижимость. Это нормально и естественно. Вот только спектр услуг, получаемых в обмен на отказ от независимости, не у всех риэлтеров одинаков. На словах можно посулить все что угодно, но прекратить договорные отношения без штрафных санкций, если агенты и фирма не выполняют обещанного, удастся лишь при условии, что все эти обязательства были зафиксированы на бумаге. Поэтому советуем не удовлетворяться устными разъяснениями к общим формулировкам договора.
Для начала узнайте, насколько эффективную рекламную кампанию по вашему объекту планирует проводить посредник. В каких именно межагентских компьютерных базах выставляет фирма ваш вариант, в каких СМИ и как часто она планирует публиковать рекламу. И будет совсем нелишним, если подобные обязательства найдут отражение в тексте контракта. Когда информация из агентства идет по соответствующим каналам «на весь город», это действительно избавляет вас от необходимости обращаться в другие компании, потому что они и так мгновенно узнают о вашем объекте и с удовольствием предоставят покупателя.
Кроме того, если уж «терять свободу», то только в обмен на избавление от многих хлопот. Пусть вас оградят от необходимости визитов в учреждения, оформляющие пакет документов, требуемый для совершения сделки. Ведь даже если недвижимость принадлежит вам по праву собственности, все равно предполагаются неоднократные походы в жилконтору, районное ПИБ, а также в Управление Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области – бывшее ГБР. Вам потребуются свежие справки, технический паспорт на жилье, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость. При некоторых сделках неизбежны визиты в налоговую инспекцию, КГИОП, органы опеки.
И здесь риэлтеры тоже могут существенно «разгрузить» продавца. Правда, для перепоручения этих действий необходимо оформить у нотариуса соответствующую доверенность. Проследите, чтобы речь в этом документе шла только о сборе и подготовке от вашего имени официальных бумаг, о приватизации, но ни в коем случае не об отчуждении недвижимости.
Передавая фирме на ответственное хранение правоустанавливающие документы, не забудьте получить соответствующую гарантийную расписку с указанием условий их возврата. А если ваше жилье до сих пор не было приватизировано – целесообразно заказать такую дополнительную услугу фирме. Хотя «пресекательный срок» приватизации и отодвинут до 2010 года, все равно причастные к этому процессу учреждения пользуются повышенной популярностью у граждан. Стоимость услуги по сравнению с сегодняшними ценами на недвижимость невелика, а времени и сил экономится много. Впрочем, – выбор за вами.
Какие условия должны быть отражены в договоре?
В документе указываются все условия, имеющие отношение к предмету продажи, структуре и срокам сделки, взаимным обязательствам и пр. Причем, по возможности, детально. Опасение ряда клиентов остаться без жилья и без денег по-человечески понятно. В то же время невнимание граждан к содержанию документов, которые они подписывают, порой повергает в изумление.
Как-то при внесении изменений в текст типового договора крупной риэлтерской компании закралась случайная опечатка: в разделе «Взаиморасчеты» вместо продавца получателем денег был указан покупатель! И пока этот казус не обнаружил один дотошный клиент, десятки продавцов успели торжественно удостоверить своей подписью добровольный отказ от получения каких-либо средств!
Внимательно изучая текст документа, не стесняйтесь требовать подробных разъяснений по всем непонятным для вас моментам. Опасение остаться «на улице» легко устранить – непременно укажите при продаже вашего жилья условие совершения встречной покупки как обязательное. Зафиксируйте письменно и основные параметры предлагаемого вам варианта жилплощади. Нелишним будет указать и необходимость одновременного нотариального удостоверения обоих договоров – продажи вашего объекта и покупки нового. В противном случае – так называемого разорванного нотариата – порой возникают недоразумения.
Каждая сделка может иметь свои нюансы. Поэтому в договоре должен быть раздел «Особые условия», в котором указывается все, не нашедшее отражения в стандартном тексте. То, что обсуждалось на словах, обязательно должно быть зафиксировано в данном разделе. Если нюансов много, к договору может быть оформлено дополнительное соглашение, являющееся его неотъемлемой составной частью.
В общем, помните: всюду, где есть конкретность, нет места необоснованным опасениям. А при взаимном соблюдении обязательств по договору успех сделки гарантирован.
Подробная информация, значимая для всех, кто решает жилищную проблему, есть в трех выпусках справочника «Квартирный Вопрос – все о недвижимости», представленного в разделе «С чего начать?» на сайте ГК «БН» www.bn.ru.
