Рынок коммерческой недвижимости России, по мнению специалистов, с точки зрения банковского финансирования практически еще не затронут инвестиционными операциями. Те проекты и сделки, которые проводятся, пока что единичны и не носят характера целевых программ, как происходит сейчас с инвестиционной составляющей жилищного сегмента. Но интерес и, в первую очередь, иностранных компаний и банков, к доходной недвижимости растет.
По данным Росстата, объемы прямых иностранных инвестиций в данный сектор экономики за последний год выросли в два раза. Если в прошлом году их доля составляла $13,1 млрд, то за первый квартал 2006-го она увеличилась на $3,8 млрд. По прогнозам, к концу года в этот сегмент будет инвестировано не менее $18–20 млрд.
Активный рост денежных вливаний, прежде всего, в сектор офисной, торговой и складской недвижимости, наблюдается не только в Москве и Петербурге, но и в регионах. Играет свою роль, по мнению представителей бизнес-сообщества, и переоцененность европейской недвижимости. Как результат, уделяется все большее внимание российскому рынку, который выигрывает как с точки зрения качественных объемов, так и уровня доходности. Однако и рисковая составляющая здесь достаточно высока, что также необходимо учитывать и потенциальному инвестору, и продвигающему проект девелоперу.
Демократизация капитала
Кредитование на рынке коммерческой недвижимости – отдельное направление в операциях банков. Это может быть как проектное финансирование строительства, так и непосредственно кредиты под выкуп конкретного объекта, например, физическим лицам.
Проектное финансирование, при котором девелопер получает до 70% от общей стоимости проекта (включая цену земли) в виде банковского займа и вкладывает 30% собственных средств, вплоть до 2003 года в нашей стране практически отсутствовало. На рынке действовали не более двух-трех инвесторов, интерес которых был сконцентрирован на офисном секторе класса «А». Высокие ставки, короткие сроки кредитования и амортизации, по мнению заместителя директора департамента инвестиций компании Colliers International Азамата Кумыкова, не привлекали ни девелоперов, ни банки. Пять-шесть лет назад только крупные кредитные учреждения в рамках спецпрограмм вкладывали средства в производственный комплекс в целом, начиная со строительства и запуска завода, например, и заканчивая финансированием «воссоздания» предприятия.
В 2006 году, по данным специалистов Colliers International, проектное финансирование уже осуществляют не только российские банки (Сбербанк, Москоммерцбанк и др.), но и крупные западные кредитные организации, например Hypo Real Estate. Кроме того, сейчас внедряются такие формы финансирования, как форвардное и смешанное.
В первом случае инвестор вкладывает до 100% сметной стоимости проекта после приобретения девелопером земельного участка и получения всех необходимых согласований и разрешений. И средства выдаются в виде кредита по определенной процентной ставке. Примером такого вида вложений является бизнес-центр «Новосущевский» в Москве (девелопер – компания MR Development, кредитор – банк «Промышленные инвестиции»).
Смешанное (акционерное и заемное) финансирование банк может предоставить в случае недостаточности собственных средств у девелопера. Таким образом проинвестирован офисный комплекс «Чистопрудный бульвар» (Asata Construction – Москоммерцбанк).
Однако, по словам Азамата Кумыкова, это значительно более дорогой вид финансирования, осложненный непростой структурой самой сделки.
Инвестиционным финансированием сейчас начинает заниматься все большее число международных коммерческих и инвестиционных банков: Raiffeisen, Hansa, IMB, Hypo Real Estate, EuroHypo, Merrill Lynch, Deutsche Bank и т. д. А число игроков на рынке акционерного капитала измеряется уже десятками. По словам главы правления международного банка EuroHypo Бернда Кноблоха, три года назад еще присутствовали некоторые сомнения по поводу политического курса и будущего российской экономики, однако сейчас иностранные инвесторы твердо уверены, что государство намерено исполнять свои обещания, и находят приемлемыми страновые и рыночные риски.
Появление зарубежных компаний способствовало образованию здоровой конкуренции в данном сегменте. Как правило, это благоприятно сказывается на условиях финансирования проектов. Процентные ставки инвестирования снижаются, тогда как сроки окупаемости проектов увеличиваются с 3–5 до 8–10 лет.
На вкус и цвет
Благодаря высокой инвестиционной активности масштаб рынка и количество его участников быстро увеличиваются. Средства, заработанные в других отраслях экономики, вкладываются именно в оммерческую недвижимость. В основных сегментах рынка уже образовались и субсегменты. Например, офисные объекты четко подразделяются на классы («А», «В», «С»), и данная классификация становится общепринятой.
Большая часть вложений приходится пока на Москву и Петербург. Именно здесь появляются новые мегаформаты, до этого не встречавшиеся в России. Если несколько лет назад стандартным был объект в 20 тыс. кв. м, то сейчас на столичных рынках реализуются проекты, предусматривающие возведение сотен тысяч квадратных метров.
Но грядущая в недалеком будущем перенасыщенность рынка в Москве и Петербурге заставляет девелоперов уже сейчас присматриваться к регионам, где спрос на качественные объекты значительно превышает предложение. Так, по мнению директора управления инвестиционных операций и услуг ОАО «Внешторгбанк» Владимира Вишневского, сейчас в регионах наиболее востребованы как раз торговые центры небольшой площади – около 5 000 кв. м.
Если же говорить о предпочтениях инвесторов, то, как считает г-н Вишневский, наиболее выгодными на данный момент оказываются вложения в торговые и торгово-развлекательные комплексы, бизнес-центры классов «А» и «В+», складскую недвижимость, реконструкцию заводских площадок, логистический сектор. Того же мнения придерживаются Бернд Кноблох и представители ряда финансовых организаций. По словам Романа Таптыгина, начальника управления проектного финансирования ЗАО «Райффайзенбанк Австрия», инвесторам интересен и гостиничный бизнес.
Но, несмотря на будущие перспективы, сейчас в этом сегменте достаточно сложные критерии отбора. В гостиничных проектах рыночный риск более серьезен, так как здесь невозможно заключить предварительный договор аренды, надо просчитать, будет ли отель пользоваться успехом, для чего привлекают опытных сетевых операторов. Кстати, большинство инвестиционно привлекательных проектов, по мнению Владимира Вишневского, приходится именно на регионы. Иностранные инвесторы также готовы идти в провинцию. «Мы работаем с девелоперами из разных городов, – подчеркивает Бернд Кноблох. – Принципиально важной для банка является юридическая и экономическая прозрачность сделки, а не местонахождение объекта».
Конечно, ни один инвестор не может обойти вниманием такой огромный и на сегодня сверхпопулярный рынок, как жилищный. Но в силу несовершенства законодательства, в частности Закона «Об участии в долевом строительстве…» (ФЗ № 214), в который так и не внесли необходимых изменений, большинство банков пока не готовы инвестировать в возведение жилья.
Рисковать вместе
Финансовые структуры, специализирующиеся на рынке real estate, обычно рассматривают объект не только с точки зрения прогнозируемых денежных потоков, но и его перспектив, так как весь период кредитования он будет находиться в залоге у банка. Поэтому вырабатываются достаточно жесткие критерии отбора объекта инвестиций еще на стадии проектирования: доходность, реализуемость, экономический размер (общий объем инвестиций), размер собственного капитала у его инициатора.
На первом месте рассматривается заявленная доходность проекта без учета влияния привлекаемого заемного финансирования (для банков сегодня наиболее привлекательными являются проекты с внутренней ставкой доходности не менее 18%).
Метод прост и понятен. Он включает несложные вычисления, поэтому может быть использован для быстрой отбраковки проектов. Но, как правило, утверждает Владимир Вишневский, заявленная доходность в бизнес-плане по факту реализации оказывается ниже. Поэтому для менее опытных девелоперов, а таких, по его мнению, гораздо больше на данный момент, чем профессионалов, обязательно должен быть запас по доходности, выраженный, например, в низкой стоимости земельных ресурсов. Или в льготных условиях по инвестиционным договорам, так как любые ошибки при реализации проекта неизбежно будут приводить к уменьшению внутренней доходности. Конечно, и инвестор корректирует свои требования к ее величине, в зависимости от профессионального уровня участников проекта. Так как каждый девелоперский проект практически штучный, то и подход, по мнению Романа Таптыгина, достаточно гибкий – в каждом случае количественная и качественная характеристики могут меняться. Чем выше степень реализуемости проекта, тем менее жесткие требования к размеру IRR. Анализ проекта в целом помогает понять, может ли конкретный инициатор его осуществить. В этом плане также огромное значение уделяется как опыту девелопера, так и профессиональным партнерам, привлекаемым им для реализации замысла: консультантам, представляющим концепцию и бизнес-план, брокерам, архитектору, генеральному подрядчику, эксплуатационной компании.
Экономический размер проекта (общий объем инвестиций) должен быть не менее $20 млн, хотя в последнее время перспективные «малые» проекты в филиальных сетях требуют меньшего объема вложений.
Собственный капитал инициатора проекта должен составлять не менее 30% от общего объема финансирования. Причем это могут быть денежные средства или права собственности (аренды) на земельный участок (объект незавершенного строительства). Либо фактически подтвержденные сметные затраты (акционерные займы, уставный капитал).
Каким образом демонстрируется наличие капитала, оговаривается отдельно. Здесь важен принцип, так как на практике, говорит Владимир Вишневский, «мы часто сталкиваемся с непониманием, почему требуется наличие собственных денежных средств, когда есть прекрасная идея и хорошо продуманный проект». Но инвесторы исходят из следующего посыла: риск потерять свои средства является серьезным стимулом для плодотворной работы на любой стадии проекта и в любой ситуации, какая бы ни складывалась. «Мы готовы рисковать, – подчеркивает представитель Внешторгбанка, – но вместе с девелопером».
Заемщиков беспокоит, что банк слишком много хочет взять в качестве обеспечен ия: и право аренды на земельные участки, и акции. «Но есть некий комплекс обеспечительных мер, – объясняет Роман Таптыгин. – Акции, взятые в залог, не означают, что банк хочет управлять проектом. Для нас залог акций – это покрытие инвестиционных рисков, это подтверждение того, что бумаги не будут проданы неизвестным компаниям или физическим лицам».
Помимо этого, банк может потребовать и заключения предварительных договоров с будущими арендаторами либо уступки прав по аренде, что также является своего рода страховкой. Будущая ценность здания для кредитора заключается именно в аренд-ных платежах, которые зависят от стабильности объекта.
Поэтому главная задача на первоначальном этапе для инициатора проекта – представить грамотную концепцию, бизнес-план, маркетинговые исследования и пакет документов необходимый для кредитного досье (см. врезку). «Формирование концепции проекта – достаточно сложный процесс, – отмечает финансовый директор компании Schongauer Investburo Ирина Неустроева. – Чтобы безошибочно решить, что объект будет представлять собой в будущем, необходимо провести маркетинговые исследования для изучения структуры спроса, оценить предполагаемую конкуренцию, рассмотреть финансовые показатели. В ряде случаев это невозможно без привлечения профессиональной компании, которая сведет воедино грамотную реализацию со средствами на проект».
Именно правильно подготовленная и выгодно представленная «упаковка» проекта поможет убедить кредитора инвестировать необходимые средства на наиболее приемлемых для инициатора условиях.
Ставки сделаны
Инвестор связан с проектом в течение нескольких лет. Доводит его до логического завершения и выходит из него, стараясь получить максимальную прибыль. Необходимо четко проработать все вопросы реализации проекта. Это и оформление земли, и подготовка всей разрешительной документации, и обеспечение своевременного финансирования, а в дальнейшем – сдача в эксплуатацию с получением всех необходимых документов от «монополистов» и подключение объекта.
Однако для осуществления этой главной задачи не менее важно правильно организовать сделку, учитывая основные проблемы, которые могут осложнить реализацию проекта. При этом не стоит надеяться на авось. Прежде всего, следует проверить правоустанавливающие документы, определиться с условиями сделки, рассчитать риски. Необходимо застраховать вложения, правильно оценив условия страхования. В любом случае, помощь профессионалов на каждом этапе позволит избежать ненужной суеты и лишних переживаний.
Главное при осуществлении сделки, считают инвесторы, согласовать и отрегулировать условия между всеми участниками проекта. А потом уже двигаться «в рамках заданных коридоров», руководствуясь конкретным количеством документов. «Прозрачность» отношений между заемщиком и кредитором обеспечивает на этапе возведения объекта надзорная компания, предоставляющая ежеквартальные отчеты банку о процессе строительства. Если возникают какие-либо дополнительные риски, то чем скорее заемщик сообщит о них кредитору, тем больше шансов на благоприятный исход дела.
Например, по мнению Романа Таптыгина, один из основных рисков проектного финансирования – срыв сроков сдачи объекта. При этом банку нужно вовремя понять, как этот риск «закрыть», и кто несет издержки: либо сам девелопер, либо генподрядчик, либо данный риск закладывается в бюджет проекта.
Нельзя забывать и рыночные риски. Будет ли этот объект интересен для рынка, удастся ли сдать его по заложенным в бизнес-плане ставкам и тем арендаторам, на которых он был ориентирован. Не секрет, подчеркивает г-н Таптыгин, что есть интересные и крупные объекты, не выдерживающие рыночной конкуренции.
И последняя стадия, когда «все сбылось, и все построено». Проблемы могут возникнуть при переоформлении краткосрочного строительного кредита на долгосрочный – ипотечный. Главная задача инвестора при этом – обеспечить за счет своего баланса потребности девелопера. «Если самим не удается это сделать, мы готовы выступить как агенты», – комментирует Роман Таптыгин. Фактор успеха обеспечивается подтверждением заявленных показателей проекта, высоким техническим исполнением, уровнем арендаторов, соответствием прогнозов операционного дохода фактическому, текущей конъюнктурой рынка капитала.
Зарубежный опыт показывает, что частные инвестиции в коммерческую недвижимость характеризуются высокой доходностью. Но для правильного определения надежности и привлекательности вложений в любую сферу нельзя ограничиваться только одним или двумя критериями. Опыт показывает, что обещания быстрой прибыли чреваты печальными последствиями. Необходимо комплекс-но подходить к решению любой задачи. И если тенденции роста цен на недвижимость сохраняются (а пока ничто не предвещает их снижения), то коммерческие объекты есть и остаются одной из наиболее привлекательных областей инвестиционной деятельности.
