На вопросы корреспондента «БН» отвечает вице-президент Управляющей компании «Морской фасад» Лев Пукшанский.
– Лев Вульфович, представим, что речь идет не о намыве, и земельный участок площадью более чем 450 га существует. Вы – девелопер, я – инвестор. И разговор наш должен идти строго по пунктам: концепция, маркетинг, экономика… Готовы?
– Формат предлагается, конечно, непростой. Должны быть три обязательных элемента – сама территория, проект планировки и инфраструктурное обеспечение. Если предположить, что они есть, то мне совсем несложно объяснить любому российскому или западному инвестору, зачем ему нужно вместе со мной как с девелопером заниматься созданием некоего объекта коммерческой или жилой недвижимости на этой территории.
– Конкретизируйте, пожалуйста.
– В чем уникальность «Морского фасада» относительно всех возможных локаций в Петербурге, включая проекты по развитию территорий? Это единственная на сегодняшний момент территория в формате «гринфилд» (зеленое поле), или, в нашей терминологии, – «чистый лист».
Здесь решен или будет решен целый комплекс проблем.
Первое – юридические вопросы. Как известно, в Петербурге в свое время был исторический центр, на окраинах располагались деревни и рабочие кварталы, между ними – заводы (серый пояс). Деревни и рабочие окраины преобразовались в спальные районы, а заводы так и остались. В результате структурных изменений экономики Петербург перестал быть промышленным центром страны, и серый пояс должен видоизмениться. После приватизации там наблюдается хитросплетение юридических вопросов: земля принадлежит одним, здания – другим. На территории «гринфилд», если она правильно структурирована, а в нашем случае это именно так, есть четкий юридический титул на землю. Это важно нашим инвесторам, а западным – просто жизненно необходимо, по-другому они не понимают.
Второе – это все, что связано с инженерией. Мы прекрасно знаем, что на всех существующих территориях если и есть энергетика, то налицо сложнейшая проблема с сетями и их видоизменением. Конкретно о нашем проекте: предполагается комплексное развитие, в том числе создание новых головных источников.
Соответственно, мы будем предлагать инвестору участ-ки, на которых и юридические, и инженерные вопросы решены.
Наконец, третье – транспортная инфраструктура. Это должно быть одним из преимуществ нашей территории.
– Чем же Васильевский остров может быть лучше в транспортном отношении по сравнению с другими районами города?
– Существенный плюс – это Западный скоростной диаметр, который проходит четко по границе между нами и существующей частью острова.
– А если его не построят?
– А если рухнут цены на нефть? – вопрос из той же серии. Есть стратегия, и есть тактика. Мы же собираемся все делать постепенно. Первая очередь, с точки зрения транспортной сети, может прожить и без ЗСД. Правда, нельзя сказать, что это будет полнокровная жизнь. Осуществлять полное развитие 476 га (это по кадастру, без учета реки Смоленки и акватории порта – 452 га) без ЗСД, я думаю, никто из здравомыслящих людей не будет. Но пока строительство диаметра продвигается, в 2008 году должна быть сдана южная часть, в 2009-м – северная и в 2010–2011 годах – центральная, как раз та, что пройдет через нас. Если все произойдет, как запланировано, будет хорошо. Если сроки сдвинутся – и нам придется корректировать свои планы.
На самый крайний случай существуют альтернативные решения. В частности, город планирует создание некоего кольца по набережным Васильевского острова: с одной стороны это реконструкция набережной Макарова, а с другой – создание дороги, которая пройдет по границе Балтийского завода.
В Генплане предусмотрено строительство еще одного моста и одного тоннеля, которые соединят остров с «большой землей». Наличие кольцевой, кстати, уже сегодня частично разгрузило существующие мосты.
– В любом случае ваш проект обнажает все проблемы развития острова, в том числе и транспортных коммуникаций.
– И это логично. Более того: любой крупный девелоперский проект обнажает транспортные проблемы всего города.
– Создание новой территории осуществляется по голландской технологии. Чем она отличается от той, что использовали у нас в 1960-е?
– Работы, действительно, ведет голландская компания VAN Oord and Marin Contractors BV, на начало октября намыто уже 22 га. Одновременно происходит насыпка песка до определенного уровня и затем высасывание лишней воды. С технологиями советских времен это не имеет ничего общего. Тогда «пионерским» способом вынимали из залива грунт и насыпали на берег, потом это 15 лет консолидировалось, а соседям-финнам оставалось тихо возмущаться, потому что с точки зрения экологии никто ничего не соблюдал.
– Об экологических проблемах, если позволите, чуть позже. Поговорим сначала о маркетинге.
– Вновь созданная территория будет использоваться для создания объектов жилой и коммерческой недвижимости. Наша стратегия такова. Первая очередь рассчитана на существующее положение – тот острый дефицит коммерческой недвижимости, который наблюдается в городе. Жилья – совсем немного. Естественно, частью первой очереди станет и морской пассажирский порт. Вторая очередь – это, в основном, жилье. И третья: на самом побережье – элитное жилье. Плюс к этому насыпной остров площадью около 50 га, который нам видится финансовым центром Санкт-Петербурга. Каждая очередь примерно по 150 га.
Первый этап рассчитан на потребности сегодняшнего рынка. Жилье – всегда востребовано. Если с российской экономикой будет все в порядке, то не выглядит утопией и реализация третьего этапа.
Поэтому ответ на вопрос о маркетинге такой: все востребовано.
– Начнем с жилья. Плотность застройки, высотность?
– Наверное, пока нет проекта планировки, говорить об этом преждевременно. Но очень приблизительно плотность застройки подсчитать можно. Мы рассчитываем, совместно с нашими консультантами, что здесь будет создано около 6 млн кв. м (это вся застройка, за исключением порта).
Общая площадь территории – 452 га, без учета порта – 425 га. Примерно половина этой земли отводится под улично-дорожную сеть, парки (зелени довольно много), другое благоустройство и объекты соцкультбыта. Полезных остается 200 га с небольшим. Следовательно, на 1 кв. м земли в среднем придется 3 кв. м застройки. Естественно, для жилья этот показатель выше.
Если говорить о структуре жилья, то понятно, что никакой панели на данной территории не будет. Мы не собираемся делать и район для миллионеров. Но дорогая земля диктует: дома повышенной комфортности, европейского качества, в основном – наверное, бизнес-класса, частично элитные.
– Когда будет готов проект планировки? И чем вы руководствовались, выбирая исполнителя?
– Готов он должен быть к концу текущего года, в начале будущего пройдет согласование. На право разработки проекта планировки мы провели внутренний конкурс, в результате которого была выбрана американская фирма Gensler.
Во-первых, это крупнейшая архитектурная компания, около 2 300 сотрудников. Во-вторых, во всем мире не так уж часто реализуются проекты развития по-настоящему крупных территорий. Соответственно, выбор мог происходить только среди лидеров в этой области, среди тех, кто в последнее время получал больше всего заказов. Отбор осуществлялся по многим критериям, включая опыт работы в России. У компании Gensler таковой есть – например, они участвовали в создании торгово-развлекательного комплекса «Гранд Каньон» в Петербурге. Этого достаточно для того, чтобы убедиться в осведомленности людей относительно нашей архитектурно-планировочной деятельности.
– Офисная недвижимость – это, надо понимать, бизнес-центры классов «А» и «B+» со всей внутренней инфраструктурой?
– Если исходить из сегодняшнего состояния нашего рынка недвижимости – только бизнес-центры класса «А». Исходя из западного понимания – и «B+» тоже. Увы, то, что у нас часто позиционируется как класс «А», – это дворцы с коридорной системой. На Западе такие бизнес-центры даже классификации не подлежат.
– Каковы приоритеты по торговой недвижимости?
– Торговля будет разной. Во-первых, так называемый хай-стрит-ритейл – торговые площади на первых этажах жилых зданий на магистралях. Во-вторых, будут шопинг-моллы – некие закрытые места, куда человек может прийти с утра, провести там весь день и уйти вечером.
И третий формат: ритейл-парки. Примерно как на Пулковском шоссе. Только там они все одинаковой направленности. Мы рассчитываем, что у нас будет по-другому.
В первой очереди планируется как минимум один большой торговый молл, примерно на 100 тыс. кв. м.
– Дальше по логике пора переходить к обсуждению механизмов финансирования, но прежде хотелось бы прояснить ситуацию с несколькими юридическими лицами, которые фигурируют при освещении проекта «Морской фасад» в печати.
– Поясню: все это называется группа компаний «Мор-ской фасад». ООО «Управляющая компания «Морской фасад» исполняет функции индивидуального исполнительного органа во всех наших проектных компаниях. Все строится на договорных основах.
Почему много компаний? Это, если хотите, западный стандарт: сorporate government – управление корпорацией в больших проектах. В нашем проекте пересекаются: заемное и акционерное финансирование, федеральная и городская программы, просто-напросто разные операционные действия. Теория корпоративного менеджмента предполагает, что в таком случае необходимо создавать отдельные компании.
На сегодняшний день существует УК «Морской фасад», о ее функции мы уже сказали. Вторая – ЗАО «Терра Нова», специально созданная для участия в аукционе, который она благополучно выиграла, став обладателем важнейшего актива – договора аренды земельного участка для комплексного освоения. Третья – ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад». Порт – это отдельный проект, «якорь» на нашей территории. По нему уже принята целевая городская программа. Имущество порта естественным образом должно быть закреплено за отдельной компанией, чтобы город потом мог беспрепятственно ее выкупить.
До этого были другие компании, которые готовили проектную документацию. Например, ООО «Проектно-строительное агентство «Перспектива», получившее статус стратегического инвестора Петербурга.
– А что такое ООО «Морской фасад»?
– На самом деле какие-то компании возникают, какие-то отмирают, передавая другим свои права.
– Инвестиционные деньги, как можно понять, пойдут на компанию «Терра Нова»?
– Да, конечно, на образование территории. Но здесь необходимо четкое разделение. Если мы говорим о строительстве порта – они придут в ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербург «Морской фасад»», который для компании «Терра Нова» выступит уже инвестором. Таким образом, существуют две проектные компании и одна девелоперская – УК «Морской фасад». Вот и вся наша несложная конструкция.
– Итак, проект «Морской фасад» будут питать несколько финансовых потоков.
– Совершенно верно. Есть проект, который юридически не имеет к нам отношения, но мы от него зависим: создание подходного канала к порту. Есть, как известно, Петровский канал, ответвление которого заходит прямо в наш будущий порт. По федеральному законодательству водные ресурсы принадлежат государству. Государство, безусловно, заинтересовано в том, чтобы в России появился еще один пассажирский порт. Поэтому была принята федеральная программа, согласно которой финансируется создание подходного канала, маяка и всего с ним связанного. Никаких других федеральных денег в проекте нет. Еще один принципиальный момент: на этой территории в данный момент нет и никаких городских денег.
– Это хорошо или плохо?
– Это очень плохо и абсолютно несправедливо. Мы намываем огромную территорию и половину ее бесплатно отдаем городу. Берем воду – отдаем землю. Во всем мире такие проекты делаются на основании государственно-частного партнерства. Инвесторы делают коммерческую часть, которая обеспечивает доходность, сравнимую с рыночной. А государственные органы инвестируют туда, где нет доходности, но нет и убытков. В конце концов, они получают свое в виде налогов.
В принципе, что касается строительства порта, в котором участвуют и федеральные власти (создание подходного канала), и городские (выкуп готового порта), и мы как представители частного капитала (создание территорий и зданий порта), партнерство имеет место быть. Но вот, например, как решается это в Гамбурге. Гавань Хафенсити, реконструкция порта, территория – 150 га. Но у них более тяжелый случай, чем у нас. Мы только насыпаем, а они сначала снимают 6 м грунта, а потом кладут сверху новые 9 м. Это все делается на основе государственно-частного партнерства. Все, что требует «длинных» денег – рекультивация, создание территории, – делает город. Строительство отдельных объектов ведут частные компании. Например, некоторые объекты соцкультбыта создают инвесторы, но город затем берет их в аренду и гарантирует арендные платежи.
– Вернемся на Васильевский остров. Не умирать, как мечтал Иосиф Бродский, а совсем наоборот. Если работы идут — значит, кто-то их финансирует, не так ли?
– Средства, которые сейчас идут на образование новой территории, – это деньги частного инвестора, группы First Quantum, учредителя и «Терра Новы», и всех компаний, участвующих в реализации проекта «Морской фасад». Все вышеуказанные фирмы зарегистрированы в России, деньги также российские. Это второй денежный поток, который идет на намыв и строительство порта. Естественно, впоследствии будут привлекаться и заемные средства.
– Разберемся с городской целевой программой строительства порта. Это, конечно, не источник финансирования строительства, но все-таки некая гарантия для привлечения займов?
– Ошибаетесь: никогда источник погашения, выхода из инвестиций, не может быть гарантией по займам, это нарушение финансовой логики. Естественно, имея договоренность о том, что будет в дальнейшем, проще сегодня общаться с банками.
В очень упрощенной форме диалог звучит так: «Вы тут какую-то землю насыпаете, какой-то порт строите, кому это нужно?». – «Вот порт, например, нужен – его собираются у нас покупать». – «А, ну на порт тогда деньги дадим».
– Получается, вы для города строите порт в долг?
– Опять нет. Здесь принципиально важно, на ком лежат риски. Вот если бы риски брал на себя город – построим или нет, а деньги давайте. Тогда было бы «в долг». А так – мы инвестируем свои средства на свой страх и риск. Мы – инвесторы на девелоперской стадии, они – на консервативной, на стадии дальнейшей эксплуатации.
Передача порта происходит не путем купли-продажи объекта, а посредством сделки ценными бумагами. ОАО «Пассажирский порт» имеет право выпускать облигации, которые, согласно целевой программе, по закрытой подписке будут выкуплены городом по окончании строительства порта. Таким образом, мы получим средства на уплату кредита, который мы брали на себя. Затем произойдет конвертация этих облигаций в акции, в результате чего город станет собственником ОАО, которое на своем балансе будет иметь весь готовый порт.
Конечно, строительство порта – дело небыстрое. Семь терминалов возводятся в три этапа – и облигации выпускаются и выкупаются тоже в три приема.
– Во время обсуждения в Законодательном собрании к программе, по сути, была только одна серьезная претензия: что это за разница более чем в 700 млн рублей между себестоимостью
и той фиксированной ценой, по которой город обязывается выкупить порт?
– Возможно, весь сыр-бор в ЗС разгорелся из-за не совсем правильного составления документа. Наверное, имело смысл – и так на Западе, кстати, делают – стоимость капитала включить в себестоимость. Тогда к $227 тыс. нужно было прибавить $27 тыс. (стоимость кредита исходя из 9% годовых плюс стоимость акционерного капитала), получить $254 тыс., и тогда даже люди, не умеющие пользоваться калькулятором, поняли бы, что все сходится. К сожалению, было сделано по-другому, и возникли эти глупые разговоры о миллионах.
– Управлением порта не собираетесь заниматься?
– Опыт такой имеется. Но собственником порта будет город, он и решит, кого привлечь для этих целей. У нас тут никаких дополнительных преимуществ не будет.
– С портом все теперь понятно. А что со всей остальной территорией?
– Прямая продажа сформированных земельных участков в частную собственность. Финансовые схемы возникают от потребности. Если кто-то захочет купить не 2 га, а 20, используя какую-то сложную конструкцию, будем думать.
Дело в том, что советские кварталы, даже на Васильевском острове, огромны – по 20 га, и на каждом существует множество земельных участков. Сейчас это неактуально. Наши кварталы – около 2,5 га, причем каждый квартал – это один земельный участок, в рамках которого собственник и будет разрабатывать градрегламент.
– И в завершение о погоде, то бишь о экологии. Разговоров очень много. Например, что песок у вас какой-то вредный.
– Все наоборот, песок очень даже полезный, и поэтому очень дорогой. И берем мы его не со дна, как утверждают злые языки. Даже если бы и был такой преступный замысел, то хватило бы менее чем на 3% намываемой территории. Есть специальные карьеры, которые расположены в Финском заливе, пользуется ими компания «Рудас». Доставляем мы песок баржами по воде, чтобы не травмировать жителей Васильевского острова.
Вообще, по всей территории запланировано очень много зелени.
Наконец, есть очень простой аргумент. Мы собираемся активно работать с западными банками, девелоперами, инвесторами. Они все очень трепетно относятся к вопросам экологии. И никто из них не будет работать с компанией, хоть как-то нарушившей экологические нормы. Поэтому здесь наша позиция очень жесткая. В конце концов, я сам по первому образованию – биолог.
Досье «ДН»
Пукшанский Лев Вульфович
Родился в 1975 году в Ленинграде. Магистр биологических и экономических наук. Имеет диплом Международной школы биржевого бизнеса и квалификационный аттестат Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг на занятие должности специалиста организации, осуществляющей брокерскую и/или дилерскую деятельность и/или доверительное управление ценными бумагами.
С 1996 по 1999 годы – ассистент кафедры молекулярной биологии и генной инженерии Израильского института технологий. С 1999 года – в коммерческих структурах: зам. генерального директора ЗАО «Техноком», финансовый директор ОАО «Нева-ленд», директор инвестиционной дирекции ЗАО «Менеджмент Компания БФА», зам. генерального директора по инвестициям ЗАО «Менеджмент Компания ПСБ», член cовета директоров ОАО «ПСБ-Инвест Групп» (Инвестиционный блок). С 2005 года – вице-президент ООО «УК «Морской фасад».
Досье «ДН»
ООО «Управляющая компания «Морской фасад» учреждена весной 2005 года (президент – Шавкат Шавкатович Кары-Ниязов).
В группу компаний, реализующую проект «Морской фасад», также входят:
– ООО «ПСА «Перспектива» (лицензии, согласования, выполнение функции застройщика). Уставный капитал – 10 млн руб.
– ОАО «Пассажирский порт Санкт-Петербург Морской фасад» – компания, созданная для реализации программы по созданию порта (инвестор по порту, бенефициар целевой программы). Уставный капитал – 560 млн руб.
– ЗАО «Терра Нова» – стратегический инвестор Санкт-Петербурга, компания, созданная для реализации проекта по развитию территории (победитель аукциона, правообладатель по земельному участку). Уставный капитал – 100 млн руб. На вновь образованных территориях общей площадью 452 га предусмотрено строительство единственного в России современного морского пассажирского порта, который сможет принять первые суда уже в 2008 году, общественно-делового центра Петербурга и жилых кварталов.
