Все три здания – плоды реализации проекта «Деловой квартал «Выборгский». Проект этот является ярким примером редевелопмента. Корпуса расположенного в центре города завода превращены в объекты офисной и многофункциональной недвижимости. Когда-то здесь находилось крупнейшее в России производство телекоммуникационного оборудования, теперь – три бизнес-центра и многоуровневый паркинг.
В прошлом
Из трех коммерческих зданий в квартале на углу Выборгской набережной и Гельсингфорсской улицы бизнес-центром в его классическом понимании может называться только «Гренадерский». Поскольку в «Красной заре» располагаются не только офисы, но также спортивное учреждение, выставочные залы и даже производ-ство. Собственник, ОАО «Красная заря. Цифровые технологии связи», расширил «профиль» объекта из-за конструктивных особенностей здания. Дело в том, что в бывшем производственном корпусе высота 1-го, 3-го и 5-го этажей составляет шесть метров. Помещения с такими высокими потолками совершенно необязательны для офисов, но востребованы арендаторами других целевых групп.
Позиционируется «Красная заря» как бизнес-центр класса «С». Впрочем, несмотря на проведенную реконструкцию, фасад по-прежнему похож на заводской. Это самый крупный объект квартала. Его площадь составляет 19 тыс. кв. м.
В будущем
Бизнес-центр «Гельсингфорсский» будет введен в эксплуатацию ориентировочно в начале 2008 года. Он расположится в здании полукруглой формы, смыкающемся одним крылом с бизнес-центром «Гренадерский», а другим – с офисным комплексом «Красная заря». Данный корпус – самый высокий в квартале (10 этажей). Но полезная площадь каждого этажа составляет всего 800 кв. м.
Генеральный директор ОАО «Красная заря. Цифровые технологии связи» Евгений Аврутов пока не называет класс будущего объекта. Но, в отличие от «Красной зари», корпус строится практически «с нуля». Округлый фасад планируется выполнить в соответствии с последними веяниями архитектурной моды – из стекла и металла. Поэтому логично предположить, что «Гельсингфорсский» будет позиционироваться на класс выше своего не очень убедительного соседа.
В настоящем
«Гренадерский» – продукт реконструкции двух пятиэтажных корпусов бывшего оборонного завода. Преемница разоренного производства, его имущества и земли (большая часть в собственности, остальное в долгосрочной аренде), компания «Красная заря. Цифровые технологии связи» нашла возможность возвести на этаж больше. В нормативных актах работы по сооружению этого здания обозначены как реконструкция. На самом деле от двух старых корпусов собственник оставил только колонны.
В сущности, это новое строительство на старом фундаменте.
Создание бизнес-центра происходило стихийно. Собственник имел планировочное решение здания и стремился выполнять его этап за этапом. Но какого-то представления о потенциальных арендаторах в компании не существовало. Изначально, по словам Евгения Аврутова, первый этаж «Гренадерского» собирались отдать под автосалон, как и в соседнем бизнес-центре «Гельсингфорсский». Случись так, и класс «В+» зданию на Выборгской набережной, 45–47, не грозил бы. Судьбу объекта решил потребитель. Не дожидаясь прихода представителей автомобильного бизнеса, о своем желании арендовать практически весь первый этаж в октябре прошлого года заявила австрийская компания. В планах иностранного предпринимателя было открытие ресторана-пивоварни. С этого момента и началась история перевоплощения двух заводских корпусов в шикарный бизнес-центр.
Между тем собственник принципиально начал предлагать не ограниченные площади, а только целые этажи. И выбранная политика принесла свои плоды.
Непосильным трудом
В ноябре 2005 года интерес к объекту проявила фармацевтическая фирма «Роста». Она заняла пятый этаж. Всего через месяц нашелся арендатор четвертого этажа – компания Luxoft. На сегодня в «Гренадерском» пять арендаторов. Осталось сдать только шестой этаж. По последним данным, арендная ставка составляет $45/кв. м в месяц. Это самые дорогие площади. Для сравнения: первые два этажа обходятся арендаторам в $25 за «квадрат». Здесь чем выше, тем дороже.
| |
Компания-собственник разработала не только проект реконструкции (новой «коробки» здания), но и детальный план внутренней планировки. Разумеется, арендаторы «подгоняли» интерьер под себя. Евгений Аврутов рассказал, что ради одного из клиентов пришлось разрушить почти весь этаж. Не исключено, что хороший износостойкий линолеум, которым покрыты полы последнего незаселенного помещения, после прихода арендатора отправится на помойку. По крайней мере, «Роста» поступила именно так – демонтировала всю типовую отделку и создала новый интерьер.
По словам генерального директора компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрия Ханжина, собственнику имело смысл привлечь профессиональную управляющую компанию хотя бы для консалтинга на этапе строительства. Тогда бы удалось избежать ряда ошибок. «Впрочем, если тот же коллектив инженеров, что работал на территории еще до реконструкции, будет обслуживать новые бизнес-центры, у квартала есть все шансы на полноценное функционирование», – считает он.
Площадь каждого уровня «Гренадерского» составляет 1 200 кв. м, из них полезная площадь – около 900 «квадратов». Отопление осуществляет собственная котельная, электроснабжение – собственная подстанция. У «Зари» вообще все свое. Даже услуги по телекоммуникации оказывают сами, силами собственного оператора. Насколько такой подход окажется эффективным, покажет время. Пока с арендаторами заключены договоры на 11 месяцев. Впоследствии, после завершения «бумажной работы», Евгений Аврутов планирует перезаключить договоры на срок не менее десяти лет.
Остановка запрещена
Как и любое коммерческое здание в историческом центре, «Гренадер-ский» испытывает дефицит мест под парковку автомобилей. ОАО «Красная заря. Цифровые технологии связи» частично решило эту проблему. В деловом квартале возведена семиуровневая стоянка на 170 машиномест. Но для трех бизнес-центров этого чрезвычайно мало. Какая-то часть машин теоретически может разместиться вдоль набережной. Но здесь одна загвоздка – в рабочие дни по Выборгской идет бесконечный поток транспорта, прерываемый минимумом светофоров. То есть припарковаться проще простого, но очень нелегко перейти дорогу. В обозримом будущем собственник предполагает соединить здание с набережной пешеходным мостом. Для этого придется пройти процедуру согласований с КГА и КГИОП, а возможно, и гражданские слушания.
Как бы то ни было, в городе появился очередной бизнес-центр класса «В+». И если проект «Газпром Сити» (планируется невдалеке от данного квартала) рано или поздно будет реализован, стоимость здания на Выборгской взлетит до небес.
