Вчера Верховный суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010 года признал незаконными все высотные параметры, установленные в охранных зонах, зонах регулирования застройки и зонах охраняемого ландшафта Петербурга. Пересмотру подлежат свыше 130 высотных доминант, строительство которых допускают Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга и городской закон о границах зон охраны культурного наследия. И теперь высотность придется понижать.
Решение Верховного суда уже вступило в силу. Представитель градозащитников в суде Владимир Чернышев говорит, что документ может быть оспорен только в надзорном порядке со стороны исполнительных или законодательных органов власти Санкт-Петербурга в течение полугода. На повторное рассмотрение данного вопроса может уйти еще не менее полугода. Впрочем, сами градозащитники оценивают шансы на оспаривания вердикта верховного суда, как низкие.
«Суд поставил точку в данном вопросе. Оспаривание теоретически возможно, но практически, скорее всего, не произойдет, — уверен зампредседателя петербургского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры Александр Кононов. — Если и будет подана надзорная жалоба, то в ходе ее рассмотрения надо будет доказать, что решения городского суда и Верховного суда были приняты с нарушением законодательства. А это практически нереально». По мнению Александра Кононова, вступление решения в силу означает, что проекты, к реализации которых еще не приступили девелоперы, будут остановлены.
Кто попал под раздачу
Среди 134 высотных точек, которые сейчас заявлены в картографии двух законов, далеко не все предполагают строительство небоскребов. Например, на Крестовском острове значится порядка двух десятков «незаконных» доминант высотностью 27-35 м. На Санкт-Петербургском шоссе (напротив дома 109), где планируется строительство гольф-клуба, под отмену попадает высота в 27 м. Много незаконных высоток на Васильевском острове. Так, на Среднем проспекте, 85 запрещенными будут три «башенки» высотой 47-48 м, а на улице Беринга, 27 – 58-метровая доминанта.
Впрочем, есть и более внушительные примеры. Так, в Красносельском районе в зоне строительства микрорайона «Балтийская жемчужина под запрет попадает сразу 14 будущих небоскребов высотой от 70 до 120 м. На Московском проспекте могут пострадать высотки по 120 м жилого комплекса «Граф Орлов», который возводит компания ЛЭК. Среди других громких примеров – проект «Невская ратуша», Дворец танцев Бориса Эйфмана, проект компании RBI в Лопухинском саду и др.
Для многих опрошенных девелоперов новость о грядущем понижении была как гром с неба. «Для нас решение верховного суда, как и для всех, стало неожиданностью. Сейчас наши юристы изучают это решение, и мы ведем активные переговоры с представителями городских властей, чтобы минимизировать негативные последствия данного события. И мы уверены, что совместными усилиями удастся найти такое решение, в котором интересы дольщиков, купивших квартиры в наших домах, будут соблюдены полностью»,- говорит Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «ЛЭК».
В ЗАО «Балтийская жемчужина» вовсе не смогли прокомментировать решение Верховного суда. «У нас пока нет никакой информации по этому поводу. Что-то сказать мы сможем лишь после того, как получим соответствующие документы», — заявили в компании.
Видимо такой же неожиданностью оно оказалось и для холдинга RBI, где пояснили БН.ру, что смогут прокомментировать ситуацию только завтра утром.
«Мы консервативно подходили к высотным вопросам, поэтому нас это постановление практически не коснулось, — рассказал генеральный директор компании «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов. - У нас только один участок на Приморском проспекте, где была разрешена доминанта, – первоначально предполагалось, что одна из секций дома будет выше на 20% остальных, но предчувствуя развитие такой ситуации, изначально запроектировали дом на меньшую высоту».
В компании «Охта груп», реализующей проект «Невская ратуша», особого беспокойства по поводу новости из Москвы не испытывают. Но и не исключают того, что высотность доминанты — будущего здания для комитетов и ведомств Администрации Петербурга — все-таки придется понизить. «Пока мы никаких резких движений предпринимать не собираемся, тем более, что еще находимся на «нулевом цикле». Но нарушать законодательство в любом случае не будем, так что если будет нужно, уберем купол над самым высоким зданием (по проекту -55 метров). Он носит лишь эстетическую функцию и полезная площадь комплекса от этого не уменьшится», — заявил БН.ру заместитель директора ООО «Охта Групп» Константин Ковалёв.
Кто заплатит за убытки
«При принятии ПЗЗ мы обсуждали вопрос как быть с градостроительными ошибками – высотками, которые окажутся вне закона, -говорит председатель комиссии ЗакС по горхозяйству Сергей Никешин. – Видимо теперь все будет зависеть от того, в какой стадии находится проект. Если на стадии документации – то теперь он не получит разрешения на строительство. Если объект недостроен – то, скорее всего, строительство будет заморожено и его параметры должны быть пересмотрены в соответствии с разрешенной высотностью. Ну, а если объект уже построен и сдан, то сносить его никто не будет. Но впоследствии разрешения на капремонт или реконструкцию такой объект не получит – или застройщика заставят в ходе этих работ привести параметры объекта в соответствии с законодательством».
Эксперты с депутатами согласны. Но считают, что по справедливости убытки инвестора должны быть компенсированы городскими властями. «Решение Верховного суда означает, что вся исходно-разрешительная документация, основанная на недействительном с момента издания постановлении правительства, аннулируется. И всё должно быть приведено в состояние, предшествующее этому постановлению правительства, — говорит директор по развитию ООО «Центр Согласований» Антон Венедиктов.- То есть даже если дом, который теперь оказался вне закона, полностью построен, то он должен быть приведен в соответствие с действующим законодательством и пример с «Биржей» доказывает реальность такого развития событий. При этом инвестиционные затраты, которые понес застройщик, могут быть взысканы им из бюджета в судебном порядке, равно как и прочие убытки, связанные с возможными исками дольщиков».
«Да, по тем проектам, которые находятся в стадии согласования, это решение разрушает всю проделанную работу, по сути все согласования придется проходить заново, то есть затраты на проектирование и согласования придется повторить, - считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. - Но это особенности нашего бизнеса. А вот разрешение на строительство и согласование проекта по сути являются незыблемыми и должны быть отменены только по решению суда. То есть, если дом построен на законных основаниях, с согласованным проектом, разрешением на строительство и сдан госкомиссии, то инвестора не должно волновать, кто и какое постановление принял. Если город в своей градостроительной политике принимает неправильные решения, то он должен нести за принятие этих решений полную ответственность, в том числе и материальную. В противном случае ни о каких инвестициях в петербургскую недвижимости не может идти речь».
Некоторые эксперты полагают, что есть еще один путь – через Москву. Застройщики могут попробовать получить необходимые согласования через Росохранкультуру (Минкульт). «Это конечно повлечёт значительные финансовые затраты, но потенциально проблема разрешима», — говорит один из экспертов. И если Росохранкультура (Минкульт) займет жесткую позицию, то Петербург захлестнет цунами исков — от федеральных чиновников к застройщикам, от застройщиков к городским властям. А в том, что «хранители культуры» займут именно жесткую позицию, эксперты не сомневаются — федеральные чиновники не любят, когда их игнорируют, а здесь именно такой случай.
