Правда, к консенсусу в определении окончательной суммы, вырученной в 2010 году от продажи земли, консалтинговые компании не пришли. Так, по оценкам экспертов компании NAI Becar, на рынке коммерческой недвижимости проведено сделок на сумму около 300 млн долл. «Половина сделок (около 150 млн долл.) приходится на приобретение земельных участков. В течение всего года этот сегмент рынка являлся наиболее активным в сфере инвестиционных приобретений», – подсчитали в компании. По данным Colliers International, объем закрытых сделок купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в 2010 году в Петербурге составил более 470 млн долл., включая около 240 млн, потраченных на покупку участков под жилищную застройку.
«В прошлом году рынок земельных участков был одним из самых активных по сравнению с другими сегментами. Объясняется это тем, что в 2009 году рынок проходил так называемое дно, а в 2010-м он начал оживать. В начале подъема обычно совершаются инвестиционные сделки. Поэтому 2010 год характеризовался приобретением земельных участков по кризисным ценам», – объяснила Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.
Темное настоящее
Разница в оценках, по словам участников рынка, неудивительна – рынок сделок с землей закрыт и абсолютно не прозрачен. Единственное светлое пятно – торги Фонда имущества Санкт-Петербурга (через него проходят торги земельными участками, принадлежащими городу) и родственного ему Российского аукционного дома, через который свои залоги продает Сбербанк РФ.
«Большая часть сделок с земельными участками проходит на вторичном рынке недвижимости. Объем их достаточно сложно подсчитать, поскольку рынок закрытый, и многие собственники не спешат разглашать данные о сделках. Наиболее открытые данные – по проведенным торгам. Но, повторюсь, подавляющее большинство операций с земельными участками проходит не на торгах», – утверждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург.
Всего, по сведениям Фонда имущества, с 2006-го по 2010 год на торгах продан 61 участок суммарной площадью 8550 га на общую сумму 2,23 млрд руб. С комплексным освоением ситуация на порядок лучше – за тот же период продано 11 участков площадью 2000 га на 12,10 млрд руб.
«Земельных участков, пригодных для строительства жилья, на продажу выставляется крайне мало. Так, наша компания в 2010 году приобрела в собственность только два участка в Петербурге. На них планируется строительство более 100 тыс. кв. м недвижимости. Стоимость этих покупок мы не разглашаем», – говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест».
«Цена сделок – вопрос всегда закрытый. Могу только сказать, что стоимость востребованных рынком земельных участков примерно в 2-2,5 раза ниже, чем стоимость аналогичных участков в докризисные годы», – поясняет Захарова.
«Выбирая участок, инвесторы исходят, прежде всего, из стоимости на квадратный метр улучшений. В 2010 году спросом пользовались участки, продаваемые за 200-400 долл. за кв. м будущих улучшений», – уточнил Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге.
По оценке Арсения Васильева, генерального директора УК «Унисто Петросталь», сейчас стоимость участков в самых популярных у покупателей местах (в СПЧ и Невском районе) составляет от 200 до 250 долл. за кв. м возводимых улучшений. «Даже цена в 300 долл. за кв. м, скорее, оптимистичная, рассчитанная на дальнейший рост рынка», – считает он.
Тренд на жилье
Если до кризиса активно покупались и продавались участки и под жилую, и под коммерческую застройку, то теперь в фаворе – только жилье. Причин этому несколько. Во-первых, именно этот рынок первым вышел из кризиса. Соответственно, основными покупателями, имеющими необходимые средства, выступили застройщики, работающие в жилищном сегменте. Во-вторых, грядущий дефицит жилья заставлял их активно пополнять свой земельный банк.
«Примерно 80% продающихся в Петербурге участков предназначены под жилищное строительство. Пользуются спросом и территории, на которых можно построить многофункциональный комплекс с преимуществом жилых площадей. Участки под реализацию коммерческой функции востребованы в меньшей степени. Хороших участков под жилищное строительство в центре Северной столицы осталось немного, поэтому на торгах цены увеличиваются более чем в два раза. С точки зрения местоположения спросом пользуются все районы города, для жилья эконом-класса в первую очередь востребованы северные районы», – рассказал Бойков. С ним согласна и Захарова: «В прошлом году активный спрос был на земельные участки под жилую функцию. В этом сегменте в течение всего года цены росли. На сегодня спрос остается высоким, однако ликвидного предложения на вторичном рынке становится все меньше. А в прошлом году продавались земельные участки тех компаний, которые испытывали сложности с финансированием своих проектов, имели долги перед банками».
Земельный банк
По словам экспертов, активность рынка земли напрямую зависит от того, насколько насыщены земельные банки застройщиков. В среднем, говорят сами застройщики, нормальным считается, когда компания имеет запас проектов на грядущие три-пять лет и при этом не сильно снижает ежегодные объемы строительства жилья. «На ближайшие несколько лет участками мы обеспечены, поэтому можем проводить сделки не в пожарном режиме. Так, в портфеле компании находится участок на проспекте Блюхера, предназначенный для строительства жилого дома общей площадью примерно 30 тыс. кв. м, и два участка под коттеджное строительство в Ленинградской области площадью около 20 га, в поселках Кузьмолово и Токсово», – сообщил Берсиров. По его словам, сейчас компания ведет переговоры еще по нескольким проектам. «На стадии переговоров – сделка по приобретению участка под строительство 108 тыс. кв. м жилья. Также не стоит забывать, что компания «Строительный трест» располагает большим объемом земли в микрорайоне Кудрово, где в феврале этого года мы начали реализацию квартир в жилом комплексе “Капитал”», – подчеркнул Берсиров.
По словам генерального директора Группы компаний «ЦДС» Михаила Медведева, земельный банк компании составляет более 3 млн кв. м.
Но сколько всего земли в Петербурге готово под застройку, точно не знает никто. По мнению директора петербургского ССК «Союзпетрострой» Льва Каплана, у крупных застройщиков уже скопилось столько участков, что на них можно построить 40 млн «квадратов» жилья. Ранее власти называли другие цифры. Так, в Комитете по строительству считают, что в активной стадии освоения находятся участки, на которых можно построить от 14 до 16 млн кв. м.
По мнению экспертов, крупнейшим событием для земельного рынка станет продажа 24,2 га земли из земельного банка компании «ЛЭК» в Парголово (Пригородный, участок 6). Земельный актив будет поделен на десять участков и продан отдельными лотами, рассказали в ЛЭК. Площадь участков колеблется от 1,3 до 3,4 га. Начальная стоимость земли – от 99 до 243 млн руб. Всего за 24,2 га планируется выручить 1,8 млрд руб. По предпроектным проработкам возможный объем возводимых улучшений составляет 680 тыс. кв. м; общая площадь жилых объектов – 480 тыс. кв. м.
Как рассказал глава ЛЭК Павел Андреев, новых участков в ближайшее время компания выставлять на продажу не намерена: «Посмотрим, как пройдут эти торги. Ситуация такая: у меня каждый участок ценный. Вдруг все-таки будет резкий рост спроса, тогда придется по новой их покупать». По словам Андреева, сейчас в стадии строительства у компании находится около 1,7 млн кв. м жилья. «И еще более миллиона метров можно построить на участках, которые пока не осваивались. Даже если по 200 тыс. «квадратов» в год сдавать будем, то этого на пять лет вперед хватит», – добавил он.
Взгляд в будущее
В 2011 году изменений в структуре спроса не ожидается. Как говорят эксперты, в первую очередь спрос будет на участки под строительство жилья. При этом есть много земельных наделов, которые готовы к продаже и расположены вдоль КАД, а также в Ленинградской области – в районах, прилегающих к городу вдоль активных магистралей.
В ближайшие годы именно в этом сегменте ожидаются основные продажи. «Но ротация земельных участков также будет происходить, поскольку не все компании вышли из кризисной ситуации и многие из них готовы продать свои земли. Поэтому нынешний год также будет активен», – резюмирует Захарова.
