– К радости риэлторов 2010 год прошел под знаком стабильности, цены практически не менялись. Конечно, в течение прошлого года они немного росли, немного снижались, но в целом существенных изменений, тем более ценовых скачков, не было. И после падения цен в 2009 году это, безусловно, позитивный знак для рынка. По моему мнению, любая стабильность, в какой бы то ни было отрасли, хороша, ведь в такой ситуации можно делать прогнозы на будущее, более эффективно планировать свою деятельность, организовывать какие-либо покупки и продажи и т. д. При этом стабильность 2010 года отмечалась на фоне увеличения спроса на недвижимость. В частности, в течение года мы наблюдали всплески активности у населения по приобретению тех или иных квартир. Свою роль сыграл также отложенный спрос, который накопился на рынке за два года кризиса.
– На какие периоды 2010 года пришлись эти всплески активности?
– Первый значительный рост спроса на недвижимость мы наблюдали в начале февраля 2010 года, и он длился около месяца. Аналогичная ситуация сложилась в апреле, и, конечно, традиционный всплеск активности был осенью, в августе-октябре. Но в 2010 году мы заметили и определенное улучшение по сравнению с 2009-м: в начале кризиса в декабре спрос проседал, однако последний декабрь был не в пример активнее – сделки открывались практически до 31 декабря.
– Если сравнивать сегодняшние показатели спроса с докризисными временами, то где мы сейчас находимся?
– На мой взгляд, сейчас спрос находится на уровне первого полугодия 2007-го. Это значит, что спрос пока остановился на приемлемом уровне, который позволяет и покупать, и продавать, и при этом не вызывает каких-либо значительных колебаний на рынке. В целом на протяжении всего 2010 года мы наблюдали стабильное увеличение спроса на недвижимость.
– Что послужило причиной для роста количества реальных сделок с недвижимостью в 2010 году?
– Первая причина – расширение ипотечного кредитования. В течение 2010 года банки планомерно снижали процент по кредитам, и к концу прошлого года они практически вышли на докризисные показатели в части процентных ставок: по многим кредитным продуктам они остановились на отметке в 12,5%. Параллельно снижался размер первоначального взноса и смягчались некоторые требования к заемщикам. Это помогло привлечь большее количество людей, способных получить кредит. Вот почему количество ипотечных сделок в Петербурге выросло. Кроме того, прошло уже два года после начала кризиса: начало расти производство, увеличивается занятость населения, благодаря этому растут доходы людей. Например, одна из причин прошлогодних – февральского и апрельского – всплесков активности на рынке, в увеличении доли иногородних клиентов, в основном работников добывающих отраслей. Плюс отложенный спрос: у людей начала появляться уверенность в будущем. Как следствие, в I квартале 2010 года все дешевые объекты были буквально сметены с рынка. Но уже со II квартала 2010 года начали улучшаться условия по ипотеке, и возможность приобрести квартиру появилась даже у тех граждан, кто не имел на руках нужной суммы. Поэтому в середине прошлого года сильно упал спрос на комнаты, особенно дорогие. Спрос сейчас переключился на квартиры на первичном и вторичном рынках, которые можно приобрести с привлечением заемных средств.
– Но ведь число взятых ипотечных кредитов пока даже близко не подошло к докризисным показателям…
– Если сравнивать с 2008 годом, в 2010-м ипотечных кредитов в Петербурге было выдано на 45% меньше (рассматривая их суммарный объем). А вот количество выданных кредитов было меньше показателей двухлетней давности всего на 20%. Это говорит о том, что банки снова начали активно выдавать ипотечные кредиты, хотя размер среднего займа и уменьшился на 30-40%. Однако на фоне снизившихся на 15-20% цен на недвижимость ситуация в целом не сильно ухудшилась, по сравнению с докризисными цифрами. Кстати, в этом году АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию. – Ред.) прогнозирует еще более значительное увеличение: рост на 50% как количества, так и объема выданных ипотечных кредитов. Появляются и новые кредитные продукты с более привлекательными для заемщиков условиями. Например, недавно Ханты-Мансийский банк запустил продукт с нулевым первым взносом – для кредитования проекта «Северная долина» «Главстроя-СПб». Этот продукт заинтересовал и другие строительные компании, так что в банк выстроилась очередь на аккредитацию.
– Появятся ли подобные кредитные продукты на вторичном рынке жилья, ведь готовая квартира – более надежный залог для банка, чем строящееся жилье?
– По условиям Ханты-Мансийского банка, требуются официальное подтверждение дохода заемщика (по форме 2НДФЛ) и 60-процентная степень готовности дома. То есть риски банка в данном случае не слишком высоки. Кроме того, при работе на вторичном рынке кредиторы сталкиваются со своими сложностями: до кризиса многие квартиры, находящиеся у них в залоге, были переоценены, и после дефолта заемщиков банки столкнулись с проблемой по их реализации. Соответственно, для вторичного рынка более реальной выглядит перспектива сохранения 10-20% первого взноса.
– На рынке недвижимости сейчас заметна тенденция к постепенному смещению спроса от самых дешевых квартир к объектам чуть более дорогим и качественным, так называемому жилью комфорт-класса. На что в последнее время больше нацелены покупатели?
– В 2010 году наибольшей популярностью пользовались недорогие однокомнатные квартиры. В первую очередь, это было вызвано их низкой ценой. Двухкомнатные квартиры заметно отставали от них по популярности, а на трехкомнатные объекты спрос был совсем низким. На мой взгляд, это обычная для рынка ситуация, даже если не брать в расчет кризис. Но сейчас многие наши клиенты начинают оценивать жилье не только исходя из его цены, но и принимая в расчет его качество. Поэтому сейчас покупатели, приобретая квартиру дороже, чем в среднем по рынку для данного сегмента, понимают, за что они платят дополнительные деньги. Например, на первичном рынке это может быть переплата за бренд застройщика, который является своего рода гарантией окончания строительства в срок и определенного качества дома.
– Каков в такой ситуации спрос на объекты бизнес-класса и элитную недвижимость?
– В прошлом году мы наблюдали увеличение спроса по данным категориям жилой недвижимости примерно на 10-20% по сравнению с показателями 2009-го. Одновременно ужесточились требования к жилью в этих сегментах, особенно к различным дополнительным опциям, которые в последнее время стали обязательными для успешных проектов. К ним я в первую очередь отношу подземный паркинг и охраняемую территорию жилого комплекса. Большинство сделок по таким объектам в 2010 году проходили в ценовом диапазоне 20-30 млн руб. Проходили также единичные сделки на уровне 80-100 млн руб. В этом году прогнозируется, что спрос на подобные объекты также будет увеличиваться. При этом в 2009 году более 90% объектов премиум-класса приобреталось для личных нужд и лишь около 10% – в качестве инвестиционных вложений. В новом году, думаю, ситуация не изменится.
– Как на петербургском рынке жилья отразилось очередное сокращение финансирования государственных жилищных программ в конце 2010 года?
– Сделки с привлечением государственных субсидий у нас в агентстве проходили и в прошлом году, и в нынешнем. Правда, в большинстве случаев людям приходится объединять субсидию с ипотечным кредитом, чтобы совершить покупку. Поэтому я не думаю, что снижение финансирования жилищных программ существенно повлияет на количество людей, которые смогут приобрести жилье. Частично это сокращение финансирования компенсировано уменьшением цен на недвижимость на 20-30% за последние два года. Кроме того, как я уже говорил, относительно доступными стали ипотечные кредиты. Так что эти два фактора частично компенсируют сокращение государственных дотаций. Кроме того, субсидия никогда не покрывала всей стоимости жилья. Она направлена именно на улучшение жилищных условий граждан, когда у них уже есть какая-то отправная точка в виде комнаты или квартиры, которую можно продать, приобретя взамен с добавлением субсидии большее и лучшее по качеству жилье.
– Каков объем предложения жилья, представленного сейчас в Петербурге?
– Он достаточно велик. Например, в прошлом году в нашем городе было сдано на одного жителя квадратных метров больше, чем в Москве и в среднем по России. Так что выбирать покупателям пока есть из чего. Отчасти большой объем предложения на первичном рынке уравновешивается улучшением условий ипотечного кредитования. Это помогает ценам оставаться стабильными, а объектам – активно продаваться. Я не думаю, что в этом году вырастут цены на жилье. Для этого нет причин. Например, дефицит предложения в этом году нас точно не ждет: в 2010 году в продажу были выведены несколько крупных комплексов, таких как «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», «Семь столиц» от Setl City и «Новый Оккервиль» компании «Отделстрой». Сейчас в этих проектах возводятся II и III очереди и готовятся к постройке следующие. Еще несколько застройщиков планируют открыть продажи в новых проектах как комплексной застройки территорий, так и точечной застройки отдельных участков. Этот объем нового жилья не даст рынку недвижимости провалиться. Соответственно, и цены на недвижимость останутся стабильными.
