Если в начале января 2010 года стоимость квадратного метра составляла 73,6 тыс. руб., то на сегодняшний день она не превышает 70 тыс. руб. Объем предложения, напротив, увеличился почти на 17%. По данным на 1 декабря 2010 года, в Петербурге с начала года открылись продажи в 71 строящемся объекте.
Средняя стоимость однокомнатных квартир почти не изменилась – 3 млн руб. (72,7 тыс. руб. стоил квадратный метр год назад и 73,3 тыс. руб. – сейчас). Двухкомнатные подешевели: в январе 2010 года такие варианты предлагали в среднем за 4,7 млн руб. (70,7 тыс. руб. за кв. м), сегодня подобные объекты выставляют не дороже 4,45 млн руб. (68,4 тыс. руб. за кв. м). Квартиры с тремя комнатами в январе 2010 года застройщики оценивали в 6,9 млн руб. (70,5 тыс. руб. за кв. м), к нынешней зиме цены упали до 6,3 млн руб. (66,3 тыс. руб. за кв. м). Четырехкомнатные также в общем течении – в среднем на продаже каждых таких апартаментов продавцы недополучат 1,7 млн руб.: в январе закончившегося года их выставляли за 13,8 млн руб. (95,3 тыс. руб. за кв. м), сейчас – за 12,1 млн руб. (84,3 тыс. руб. за кв. м).
Сохраняется разрыв между базовой ценой предложения и ценой реальных сделок. Но он составляет лишь 2–4%, в зависимости от сегмента.
Как говорят эксперты, весь год прошел под знаком повышения активности спроса и, соответственно, увеличения объема продаж. Этому способствовал ряд причин. Это – увеличение количества банков, предлагающих ипотечные программы на первичном рынке, и аккредитованных строящихся объектов; и тот факт, что на оставшиеся в предложении неликвидные квартиры предлагаются стимулирующие акции; и политика застройщиков, выражающаяся в индивидуальном подходе к покупателю. В общем объеме продаж, как и в предложении, лидирующая роль принадлежит объектам эконом-класса.
В структуре спроса одно- и двухкомнатные квартиры занимают почти равные доли (40,02% и 40,36%, соответственно). Застройщики предлагают меньшее количество вариантов – 35,61% однокомнатных и 36,49% двухкомнатных. Трехкомнатными интересуются 19,02%, а выставлено 24,79%. Четырехкомнатные рассматривают 0,59%, апартаменты свыше четырех комнат – 0,01%, в то время как в листингах таких объектов 2,5% и 0,62% соответственно.
С точки зрения типов домов за минувший год значительно подорожал лишь кирпич. В январе 2010-го квадратный метр в кирпичном исполнении стоил 68,7 тыс. руб., сейчас – 75,9 тыс. руб. Квартиры в панельных новостройках стали доступней: с 63,9 тыс. руб. цена «квадрата» снизилась до 63,4 тыс. руб. Но, пожалуй, главным трендом стало падение стоимости жилья в кирпично-монолитных комплексах – на 6%, с 74,7 тыс. руб. до 70,3 тыс. руб. за кв. м. При этом в конце 2010 года кирпично-монолитные стройки были самыми массовыми – более 62% возводимых домов. На долю кирпича приходилось 12,42%, панель занимала 4,7%. Малоэтажных зданий строили 8,72%, а разноэтажных – 11,41%.
В 2010 году отмечался повышенный спрос на малогабаритные квартиры. Однако к концу года в предложении стало меньше однокомнатных объектов: такое жилье пользуется неизменным спросом у покупателей, и ликвидные варианты достаточно быстро вымываются из продажи. Доля остальных квартир, менее ликвидных, соответственно, выросла. Самым популярным объектом в 2010 году стала однокомнатная квартира в любом районе города за 1,95 млн руб. В Приморском районе респонденты готовы были покупать однокомнатные квартиры за 2,4 млн руб. и двухкомнатные – за 3,97 млн руб. Также покупатели искали двухкомнатные за 2,97 млн руб. в любом районе Петербурга или однокомнатные в Московском за 2,6 млн руб.
Больше всего за год подешевели объекты Калининского района, где стоимость квартир понизилась на 13,35%, или на 9,8 тыс. руб. за кв. м. Петроградский район также оказался в аутсайдерах – минус 8,5%, или 11,6 тыс. руб. с «квадрата». В лидерах роста – Кировский район, где цена метра увеличилась на 10,65%, или на 7,1 тыс. руб. В Московском жилье также подорожало – на 8,16%, или на 5,8 тыс. руб. за кв. м.
В сегментах жилья по городу картина несколько иная. В Красногвардейском районе рекордное падение цен на однокомнатные квартиры – минус 15,04%, с 79,7 тыс. руб. до 67,7 тыс. руб. за кв. м. Калининский потерял 11,95% (79,1 тыс. руб. стоил метр в конце декабря 2009-го и 69,7 тыс. руб. – в конце 2010 года). На Петроградской стороне однокомнатные квартиры подешевели на 10,44%, со 138,5 тыс. руб. до 124 тыс. руб. за кв. м. Аналогичные варианты на Васильевском острове стали дороже на 15,72% (88,1 тыс. руб. и 101,9 тыс. руб. за кв. м соответственно). В Московском цены поднялись на 8,01%, с 72,8 тыс. руб. до 78,7 тыс. руб. за кв. м.
В сегменте двухкомнатных квартир в Василеостровском районе изменения наиболее обнадеживающие – рост на 9,58%, с 89,3 тыс. руб. до 97,9 тыс. руб. за кв. м. В Красносельском квартиры с двумя комнатами подорожали на 8,18% (59,1 тыс. руб. и 63,9 тыс. руб. за кв. м соответственно). На 8,4% выросла стоимость трехкомнатных квартир в Кировском районе, средняя цена на декабрь 2009 года – по 64,6 тыс. руб. за кв. м, сейчас – по 70 тыс. руб. В Калининском районе двух- и трехкомнатные квартиры упали в цене – на 13%. Таким образом, двухкомнатные квартиры подешевели с 73,2 тыс. руб. до 63,6 тыс. руб. за кв. м. Трехкомнатные находятся в том же стоимостном диапазоне – 72,6 тыс. руб. стоил «квадрат» в начале 2010 года и 62,9 тыс. руб. – при наступлении 2011-го. В Красногвардейском ощутимо подешевели двухкомнатные квартиры (на 8,08%), с 72,6 тыс. руб. до 66,7 тыс. руб. за кв. м. Центральный район потерял в ценах сегмента двухкомнатных 8,41%, а трехкомнатных – 5,66%. На сегодняшний день квадратный метр в квартире с двумя комнатами стоит 131,2 тыс. руб., с тремя – 117,2 тыс. руб.
В структуре спроса абсолютное лидерство – у Приморского района: здесь готовы приобрести жилье 24,45% при предложении 16,84%. В Невском районе рассматривают покупку квартиры 11,1%, предлагают – 6,87%. На третьем месте Выборгский район, где не прочь поселиться 10,34% претендентов при выставляемых 9,62% вариантов. Московский район также популярен: 9,91% – спроса и 7,9% – предложения. В данный момент объем строительства в Петроградском районе в четыре раза превышает количество покупателей (8,93% и 2,73% соответственно). Несмотря на то что в Адмиралтейском районе строительство практически не ведется, 0,78% надеются найти здесь квартиры в строящихся домах. Центральный район остается привлекательным для ограниченного – 1,57% – числа покупателей. Предложение новостроек здесь также невелико – 2,06%.
В целом за счет вывода в продажу новых объектов рынок типового жилья находится в относительно уравновешенном состоянии. Наибольшая доля проектов, где открылись продажи, относится к эконом-классу (более 80%). Дефицита строящегося жилья в будущем году не ожидается, тем не менее ликвидные и интересные квартиры раскупаются быстро.
ПРОГНОЗ
Страх остаться без покупателей, без постоянного притока денег и с кредитными долгами, недостроенными домами еще долго будет преследовать застройщиков. Хотя жизнь, кажется, наладилась. По сравнению с годом 2009-м 2010-й показался строителям просто раем. Ненадолго. Причина – выход на рынок проектов комплексного освоения территорий (КОТ). Если в 2010 году появилось три таких проекта и при этом только один из них массированно выбросил квартиры на рынок, то в наступившем году объемы подобного предложения увеличатся. Если в 2010 году «Главстрой СПб» построил 280 тыс. кв. м и из них на рынок попала примерно половина, а остальное было продано государству, то план на 2011 год еще более амбициозный – возвести и продать более 450 тысяч «квадратов». При этом план продаж удвоится с 500 до 1000 квартир. Понятно, что без серьезного демпинга не обойтись, ожидаемая цена – в районе 40 тыс. руб. за кв. м.
Также на рынок начнут поступать квартиры жилого района «Славянка» ГК «Балтрос». Преимущества: дома уже сданы, начато строительство объектов социальной инфраструктуры (школы и детского садика), квартиры – с отделкой. Недостаток – довольно высокая цена, по которой компания намерена выставить жилье.
Еще один игрок в 2011 году появится на юге. Компания «Старт девелопмент» начинает возводить жилой район «Золотые ключи» – квартира в таунхаусе за 2,2 млн руб. – вполне ликвидное предложение. Восточное направление захватывают «Сетл Сити» с «Семью столицами», «Строительный трест» и «Отделстрой» – с «Капиталом» и «Оккервилем».
Как цены в проектах КОТ воспримет рынок, сказать пока трудно. Выход на рынок «Северной долины» с ценой в 49 тыс. руб. за кв. м «съел», по мнению операторов, весь отложенный спрос (в том числе со вторичного рынка) и не позволил ценам подняться к докризисным показателям. Загадывать сложно, поскольку другие компании так глобально снижать стоимость явно не готовы. Многим из них, чтобы удержать цены, придется повышать класс объекта, уповая на хорошее местоположение и тем не менее рискуя остаться без покупателей.
Основные индикаторы рынка недвижимости Санкт-Петербурга
© Центр исследований и аналитики ГК "БН", 2011
тел. (812) 329-36-78, e-mail: [email protected]
