Отношения малого бизнеса и Комитета по управлению городским имуществом долгое время складывались непросто. Редкий предприниматель, арендатор принадлежащего городу помещения, избежал регулярных повышений арендной платы и не попал под лишение большинства льгот, когда за один день 24 льготные категории сократились в два с половиной раза. Впрочем, с некоторых пор представители малого бизнеса все чаще находят общий язык с КУГИ. Так, на днях председатель комитета Игорь Метельский официально подтвердил, что всем предпринимателям, содержащим магазины шаговой доступности, будут предоставлены льготы по аренде или субвенции.
Добросовестным – поблажки
Другим серьезным подспорьем для представителей малого бизнеса является возможность продлевать договоры аренды до 10 лет, если их объекты выставляются на торги. Эта инициатива городских властей, сделанная в обход Федерального закона «О приватизации государственного имущества» (№ 178-ФЗ, от 21.12.2001), – серьезный шаг по защите малого бизнеса в Северной столице. Однако возможность такая предоставляется исключительно добросовестному арендатору.
Какого арендатора можно считать добросовестным – неясно. На последнем расширенном заседании Общественного совета по малому предпринимательству с участием губернатора Санкт-Петербурга предприниматели пытались выяснить, что КУГИ вкладывает в понятие «добросовестный арендатор». Поскольку четких ответов не последовало, Валентина Матвиенко потребовала от комитета прописать критерии этого понятия. На состоявшемся недавно круглом столе представители малого бизнеса и чиновники попробовали договориться о том, какого же арендатора считать добросовестным.
Читайте кодекс
Несмотря на то что понятие «добросовестный арендатор» прописано в типовом договоре аренды, определение его не отражено ни в одном нормативном акте. Тем не менее начальник Методического управления КУГИ Ирина Ганус считает, что критерии добросовестности выявить все-таки можно. Так, все нормативные акты (определяющие процедуру предоставления объектов), в которых отражается возможность продления договора аренды на тех же условиях, на такой же срок, содержат понятие «надлежащее исполнение обязательств».
Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, то выяснится, что надлежащим исполнением обязательств будет считаться их исполнение в предусмотренном договором порядке, в оговоренные сроки и в полном объеме. Договор аренды содержит все условия, которые обязан исполнять арендатор. Впрочем, зачастую основным условием является своевременное внесение арендной платы. Те арендаторы, которые вносят плату позже даты, прописанной в тексте договора, не могут считаться добросовестными, т. к. не надлежаще исполняют свои обязательства.
По мнению Ирины Ганус, единственное, что можно сделать в такой ситуации, чтобы каким-то образом поддержать арендатора, это предусмотреть в договоре, что внесение арендной платы с опозданием не более чем на пять дней будет считаться надлежащим исполнением обязательств по договору при продлении соглашения. Конечно, если такие нарушения будут случаться не чаще двух раз в год. «Это – своеобразная защита государства от ненадлежащего исполнения договора», – сказала глава Методического управления.
С оценкой помогут
По мнению заместителя председателя Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли Сергея Зимина, нужно не только выявить некую норму недобросовестности. Не менее важно проявлять индивидуальный подход при определении причин, по которым предприниматель задержал платеж.
Весьма вероятно, что среди причин, по которым арендатор не смог внести деньги вовремя, могут быть и объективные. Например, если на улице, где расположено предприятие, идет ремонт, перекопаны тротуары, то доходность расположенных там заведений снижается. А некоторым вообще приходится закрыться. Именно поэтому норма двукратного нарушения обязательств должна быть дополнена оценкой возможности исполнения этих обязательств. «Мы могли бы помочь КУГИ при оценке добросовестности предпринимателя для предоставления льгот и преференций на 10 лет, – заявил Сергей Зимин. – То есть определить, насколько объективными были причины просрочки платежей».
Маловато будет!
Председатель Общественного совета по малому предпринимательству при губернаторе Санкт-Петербурга Сергей Федоров считает, что пяти дней просрочки, которые КУГИ согласен простить арендатору, мало. «Общеизвестно, что до 15 января вся страна приходит в себя после праздников. Вот вам первый случай нарушения добросовестности. Второй, скорее всего, случится в мае, когда праздники также растягиваются почти на полмесяца. Поэтому просрочки по пять дней дважды в год явно недостаточно», – считает г-н Федоров.
Малый предприниматель обладает небольшим финансовым резервом. И по крайней мере дважды в год испытывает проблемы с наличностью. Хотя бы потому, что в период праздников может не получить деньги от дистрибьютеров своей продукции. Платить аренду в этом случае будет нечем. Поэтому, считает Сергей Федоров, необходимо рассмотреть возможность 15-дневной отсрочки. И не два, а три раза в год.
Ирина Ганус, видимо, сочтя эти доводы убедительными, согласилась провести мониторинг нарушений за январь и май. Чтобы выявить, какие нарушения по срокам внесения платежей преобладают в эти периоды.
