Отвечает Владислав Назаров, генеральный директор ООО "Санкт-Петербургское ипотечное агентство"
– Сколько лет надо стоять на очереди, чтобы претендовать на субсидии по городским программам?
– По программе "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге" нет принципиальных ограничений по срокам нахождения в очереди. В программе могут участвовать даже те, кто встал на очередь недавно. Просто из числа желающих получить субсидию приоритет отдается тем, кто встал на очередь раньше.
– Реально ли получить кредит под залог комнаты в коммунальной квартире для покупки последней комнаты в этой же квартире?
– Да, ряд банков предоставляет кредиты на покупку комнат, если в результате сделки в залог может быть передана вся квартира.
Через месяц такие сделки станут совершаться по федеральной программе. Причем независимо от того, оказывается ли в результате квартира полностью в собственности заемщика, или нет.
– Планируется ли выдача ипотечных кредитов для приобретения объектов нежилого фонда? Какие проблемы возникают, если квартира приобретена с привлечением ипотечного кредита, но впоследствии переводится в разряд нежилых помещений?
– Есть банки, предлагающие такие программы. Их единицы.
Если жилое помещение приобретено на средства ипотечного кредита, при переводе его в нежилой фонд у кредитора есть основание потребовать досрочного погашения займа, поскольку в кредитном договоре указывается обязанность владельца жилья использовать его по целевому назначению – для проживания.
Прежде чем начинать процедуру перевода, необходимо согласовать такую возможность с кредитором. И не факт, что вам откажут.
Отвечает Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования корпорации "Адвекс. Недвижимость"
– В каких случаях не обойтись без брокера?
– При выборе подходящей именно вам программы из всего многообразия. Нет "самого лучшего" банка. Для каждого заемщика в его личной ситуации предпочтительнее будет какой-то "свой". Ипотечный брокер и помогает выбрать оптимальный вариант.
– Возраст потенциального заемщика 48 лет, есть намерение приобрести в кредит строящуюся квартиру, взяв кредит на 15 лет. Большинство банков на это не согласны из-за возраста. Или же предлагают искать на вторичке.
– В принципе, есть две схемы получения кредита на долевое участие в строительстве. Можно взять деньги под залог имеющегося жилья, и тогда неважно, что вы приобретаете на эти средства – ни по качеству, ни по степени готовности. Или же выбирать из тех банков, у которых есть адресный перечень кредитуемых объектов первичного рынка, которые проверены банком.
В каждом банке собственный калькулятор и возрастной ценз. Есть банки, которые готовы кредитовать долевое участие в строительстве для заемщиков, которые на момент погашения кредита будут на пять лет старше пенсионного возраста. Для женщин это 60 лет. Следовательно, максимально возможный срок кредита – 12 лет.
– Хочу приобрести жилье на первичном рынке. В наличии: официальный доход в $450, неофициальный – от 35 до 60 тыс. руб. и 10% стоимости жилья. Кроме того, есть квартира, которая стоит примерно $90 тыс. Какой кредит мне подойдет?
– Зарплата в принципе позволяет получить кредит, которого будет достаточно на оплату квартиры. Можно выбрать объект из адресного перечня какого-либо банка (наиболее широкий список компаний и объектов у ПСБ, ВТБ, Сбербанка, например), получить кредит на 90% под залог права требования.
Можно заложить имеющееся жилье, получить примерно 60–70% от его стоимости.
– Какие дополнительные расходы предстоят заемщику при получении кредита на покупку на первичном и вторичном рынке?
– Необходимо заплатить банку за рассмотрение заявки. Эта услуга может быть и бесплатной. В среднем за рассмотрение заявки банки взимают около 1 тыс. руб.
Кроме того оплачивается отдельно и открытие ссудного счета (возможна формулировка "за выдачу кредита") – до 2% от суммы кредита.
Также заемщик оплачивает услуги независимого оценщика (около $100) и заключение договора страхования (от 0,8% суммы кредита до 2–3%, в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика).
Разница в расходах для покупателей первичного и вторичного рынка заключается в том, что приобретая готовое жилье потребуется еще оплатить оформление сделки (это можно сделать в простой письменной форме, не заверяя нотариально) и обналичивание средств (если продавец хочет получить деньги именно наличными). Обналичивание стоит 0,3–0,5% от суммы. Для строящегося жилья этих расходов нет: договоры у строительных компаний стандартные, а средства они получают в безналичной форме.
Следующая выставка-семинар из цикла "Ипотека. Доступно и комфортно" состоится 5 октября в киноцентре Родина (Караванная ул., д. 12). Начало мероприятия – в 17.00.
