Обзор рынка торговых центров Петербурга за I полугодие 2006 года

Kаждый из появившихся в Петербурге торговых центров имеет свой «магнит» для посетителей. Если вы слышите название «Гранд Каньон», то уже знаете, что вас ждет самый крупный городской торговый центр, в дизайне интерьеров которого использована тема уникального одноименного американского заповедника с его экзотическими растениями, скалистым рельефом и рекой, переходящей в десятиметровый водопад.

Если же вас зовут провести субботний вечер в «Планету Нептун», можете, не задумываясь, брать с собой акваланг.

За последние семь месяцев в нашем городе открылось девять современных торговых комплексов общей площадью около 240 тыс. кв. м (в обзоре рассматриваются только здания с арендопригодной площадью не менее 3 500 кв. м). И каждый имеет свою отличительную особенность, призванную привлечь именно под его крышу как можно больше покупателей.

По словам Олега Спивака, директора по консалтингу компании Becar, почти в трети качественных торговых комплексов Петербурга (29%) представлена развлекательная составляющая. Основными операторами этого направления выступают мультиплексы, фитнес-центры, боулинг, залы игровых автоматов, бильярдные, реже — ночные клубы.

Из общего числа городских торгово-развлекательных центров 50% в своем составе имеют кинотеатр. Более чем в 33% объектов представлены фитнес-клубы, еще в 22% размещен боулинг.

Один другого больше

Полезная площадь введенных за рассматриваемый период торговых объектов составила чуть более 200 тыс. «квадратов». Таким образом, объем рынка качественных торговых площадей Северной столицы перевалил отметку в 1 млн квадратных метров. В феврале этого года в Выборгском районе открылся самый крупный на сегодняшний день в Петербурге торгово-развлекательный комплекс – «Гранд Каньон» (пр. Энгельса, 154).

Его общая площадь составляет 75 тыс. кв. м. Якорными арендаторами объекта выступили московские операторы – сеть продовольственных гипермаркетов «НАШ» (9 000 кв. м), девятизальный кинотеатр «Синема Парк» (8 000 кв. м) и супермаркет бытовой техники и электроники «М.видео» (4 200 кв. м). Помимо этого в «Гранд Каньоне» представлены торговые марки спортивной и модной одежды, обуви, магазины подарков, товаров для дома, красоты и здоровья — всего более 140 арендаторов. Среди них широко известные брэнды Peacocks, Esprit, Next, Seppola, Vero Moda, Axara, Motivi, Monton, Mexx.

В развлекательную часть комплекса, кроме кинотеатра, вошли фуд-корт на 11 операторов, несколько ресторанов национальных кухонь: итальянской, японской, испанской. Особое внимание уделено семейному отдыху, товарам и развлечениям для детей – это универмаг «Юниор» и «Премьер Парк» с многочисленными аттракционами и играми для детей от 2 до 14 лет.

Местоположение нового комплекса весьма удачное: в пределах 500 м находится станция метро «Проспект Просвещения», проходят проспект Энгельса и Выборгское шоссе, а также введенный недавно в эксплуатацию участок КАД. По оценкам инициатора и основного инвестора проекта – ОАО «Соломон», в зоне 30-минутной транспортной доступности проживают и работают 2,5 млн петербуржцев и жителей северо-западной части Ленобласти.

Благодаря этому ежегодно «Гранд Каньон» будут посещать примерно 12 млн человек. Рядом с объектом предусмотрено более 1 500 парковочных мест.

Объем финансовых вложений в создание «Гранд Каньона» оценивается более чем в $50 млн. Компания «Соломон» вложила в проект $20 млн заемных (кредит ОАО «МДМ-банк») плюс собственные средства. Соинвестором выступила московская киносеть «Синема Парк», вложившая $13 млн в открытие собственного мультиплекса.

До возведения «Гранд Каньона» на участке размещалась ткацкая фабрика «Искра», занимавшая 11 га земли. В 1997 году ОАО «Соломон» приобрело у Фонда имущества заводское здание, арестованное за долги перед бюджетом. После чего был выкуплен весь производственный комплекс, включая административный корпус и недостроенный цех.

Административное здание было преобразовано в офисный центр, производственное – реконструировано. Третий недостроенный корпус фабрики стал основой для торгового комплекса. Земля же поначалу была оформлена в долгосрочную аренду и только недавно приобретена в собственность.

Теперь ОАО «Соломон» планирует заняться дальнейшим развитием проекта. После реконструкции к комплексу присоединят ранее построенное здание, в котором сегодня располагаются бильярдный клуб «Лидер», гипермаркеты «Спортмастер», «Санта Хаус», «Эльдорадо» и др. Площадь объединенного «Гранд Каньона» составит около 150 тыс. кв. м. Рядом будет построен многоярусный паркинг на 900 автомобилей и многофункциональный спортивно-оздоровительный центр.

В том же месяце на пересечении проспекта Славы и Пражской улицы распахнул свои двери для покупателей торгово-развлекательный комплекс «Южный полюс». Это первый подобный проект в спальном районе города на Неве. Общая площадь центра торговли составляет 35 тыс. кв. м, арендопригодная – почти 25 тыс. «квадратов».

На трех торговых уровнях комплекса разместились продовольственный супермаркет, магазин бытовой техники и электроники, детский универмаг, игровой центр для всей семьи, ресторанный дворик, а также более 70 бутиков площадью от 100 до 350 кв. м. Около комплекса предусмотрена открытая парковка на 700 автомобилей.

Застройщиком проекта является ЗАО «Символ». Генпроектировщиком выступило архитектурное бюро «Студия 17», генподрядчик – ООО «СБС-СервиС». Дизайн интерьеров выполнен компанией «Лэнд».

Концепцию для «Южного полюса» разработали специалисты Группы компаний «АйБи Групп», известной в Петербурге по таким проектам, как торговые центры «Сенная» (ул. Ефимова, 3) и «Галерея 1814» (пр. Стачек, 7). По ходу строительства объекта его формат претерпел некоторые изменения: было решено отказаться от размещения в комплексе офисов, ширина торговой галереи увеличилась до 8 м, добавились атриум, несколько эскалаторов и лифтов.

Объем инвестиций в проект оценивается почти в $30 млн. При этом соинвесторами строительства выступили некоторые «якоря»: площади под открытие своих торговых точек выкупили в собственность московские сети «Перекресток» и «М.видео». Якорными арендаторами «Южного полюса» также стали супермаркеты Intersport (спортивные товары), семейный игровой центр Star Galaxy, боулинг на 30 дорожек.

В развлекательной части комплекса находятся фуд-корт на пять операторов, несколько концептуальных ресторанов и кофейни. По словам управляющего партнера «АйБи Групп» Юрия Борисова, еще около двух лет назад никто не верил в то, что подобный «Южному полюсу» объект можно построить в спальном районе Петербурга. «Однако нам удалось собрать здесь брэнды не хуже, чем в торговом центре «Сенная», – уверяет он.

Список торговых марок, «высадившихся» на объекте, действительно впечатляет. Помимо известных в Северной столице операторов – Motivi, Axara, Camaieu, Mexx, TJ Collection, Ille de Beaute, «Бюстье» – в состав арендаторов вошли и новички, только осваивающие местный рынок ритейла. Среди них британская сеть Peacocks (площадь магазина – 650 кв. м), польская Reserved и российская Savage.

В десятиминутной автомобильной доступности от комплекса проживает около 300 тыс. человек (автопоток проспекта Славы составляет 100 тыс. машин в сутки). Посещаемость «Южного полюса» прогнозируется на уровне 15 тыс. посетителей ежедневно.

В марте на проспекте Стачек у пересечения с улицей Маршала Казакова открылось очередное творение холдинга «Адамант» — торгово-развлекательный комплекс «Континент». Это самый большой центр торговли в Кировском районе. Его общая площадь составила 60 тыс. кв. м (без учета подземной парковки).

Пятиэтажное здание «Континента» разместилось на земельном участке площадью 2,35 га, который находится в собственности холдинга. Генподрядчиком на объекте выступила его дочерняя структура – компания «Адамант-Строй». Проектирование комплекса осуществила архитектурная мастерская Владимира Фрайфельда.

Полезная площадь «Континента» составляет 45 тыс. кв. м. Здесь представлено большое количество якорных арендаторов: супермаркеты «Перекресток» (3 135 кв. м) и «Домовой» (3 750 кв. м), магазин товаров для детей «Детский мир» (1 660 кв. м), а также кинотеатр на семь залов сети «Каро Фильм» (4 300 кв. м) и фитнес-клуб Reebok (3 500 кв. м).

На первом этаже «Континента» посетителей ждут магазины одежды и аксессуаров известных торговых марок: Espirit, S’Oliver, Springfield, BeFree, Axara, Motivi, Golfstream, Women’s Secret, Reserved, «Бюстье», а также парфюмерные магазины Sephora и L’Etoile. Второй этаж торгового комплекса занимают магазины одежды, обуви и спортивных товаров: Nike, Adidas, Ecco, Diplomat, R2, Ostin, Soda, Tom Tailor, Savage, Zolla, «Эконика» и «Детский мир».

На третьем и четвертом этажах «Континента» разместилась развлекательная зона, включающая мультиплекс «Каро Фильм», боулинг-клуб и бильярд, фитнес-центр, парк аттракционов Game Zona (1 200 кв. м), фуд-корт.

Среди дополнительных достоинств нового комплекса – открытая парковка на 450 мест и многоярусная автостоянка на 270 мест. В зоне пятиминутной транспортной доступности от «Континента» проживают около 500 тыс. человек.

Теплое время открытий

Большая часть торговых центров открылась в апреле этого года. Во втором весеннем месяце в эксплуатацию были введены такие объекты, как «Подсолнух» (ул. Савушкина, 119/3), «Варшавский экспресс» (наб. Обводного канала, 118), первые очереди торгово-развлекательных комплексов «Планета Нептун» (ул. Марата, 86) и «Шкиперский молл» (Малый пр. ВО, 88).

Смольный передал здание Варшавского вокзала на инвестиционных условиях холдингу «Адамант» чуть менее трех лет назад (распоряжение № 2 149-ра от 12.09.2003). За право реализовать проект инвестор перечислил на развитие городской инфраструктуры $2,95 млн.

В бывших зонах ожидания, на платформах и в кассовых залах магазины предлагают гражданам одежду и обувь, парфюмерию и ювелирные изделия, кожгалантерею и товары для дома. Торговая галерея объединяет около 80 операторов. Среди них универсам «Глобус Гурме», бутики Peacocks, Oasis, «Бюстье» и др. Помимо этого в комплексе созданы все условия для активного отдыха и развлечений. Около здания оборудованы две парковки на 1 000 автомобилей.

По словам президента холдинга «Адамант» Игоря Лейтиса, объем инвестиций в проект составил $43 млн (30% – собственные средства, 70% – кредит Сбербанка сроком на семь лет), без учета затрат якорных арендаторов комплекса.

Концепция «Варшавского экспресса» создана итальянским архитектором Джованни Бартоли и доработана архитектурной мастерской Владимира Фрайфельда. Реконструкция здания вокзала проводилась компанией «Адамант-Строй» под бдительным контролем КГИОПа. Фасады, колонны, стеклянные атриумы – все восстановлено в первоначальном виде. Общая площадь комплекса после реконструкции составила 34 тыс. кв. м. Ровно половина из них отдана под развлекательные объекты.

Одним из якорных арендаторов «Варшавского экспресса» стала московская сеть кинотеатров «Каро Фильм». На площади 4 200 кв. м разместился девятизальный мультиплекс на 1 037 мест.

Другим «якорем« комплекса стала компания Storm International. Столичный оператор открыл в цокольном этаже казино «Шангри Ла» общей площадью 5 700 кв. м. Объем инвестиций в эту часть проекта составил более $15 млн.

Планируемый срок окупаемости – пять лет. В игорном центре 120 игровых автоматов и 23 стола (17  в основном зале и шесть в VIP-зале X.O.), шесть ресторанов (в том числе имеющие отдельный вход в ресторан «Маркет» Аркадия Новикова и спорт-бар «84»), девять баров, магазин эксклюзивных подарков, ночной клуб с концепцией, основанной на постоянно меняющемся интерьере, несколько гостиничных номеров, сауна и паровая баня, а также отдельная концертная площадка.

Более 2 000 кв. м в «Варшавском экспрессе» занял семейный развлекательный центр Game Zona. Его оператором также является московская компания – ЗАО «Плэжа Машин». Центр разделен на три зоны: взрослую, детскую и семейную (автодром, 4D-кинотеатр и т. д.).

Еще 2 200 кв. м комплекса отведено под боулинг-клуб AMF. Это первый в России центр для боулинга, укомплектованный современным оборудованием класса «премиум» на 18 дорожек и снабженный новейшей версией программного обеспечения от мирового лидера индустрии американской компании QubicaAMF. Кроме того, в помещении боулинг-клуба установлены 13 столов для игры в бильярд.

Другой торговый комплекс, открывшийся в апреле, — «Шкиперский молл» — является первым современным объектом ритейла на Василь-евском острове. Инициатором его строительства выступила Группа компаний «СиБ». Объект представляет собой два корпуса (трех- и пятиэтажный), соединенные между собой торговыми галереями.

Общая площадь — около 20 тыс. кв. м, из которых под торговые помещения отведено 13 тыс. «квадратов». Часть первого этажа комплекса занята супермаркетом «Патэрсон» (2 500 кв. м). Также на территории объекта представлены гипермаркет «Техношок», магазины L’Etoile, Palmetta, «Бюстье» и др. Объем инвестиций в строительство первой и второй очереди торгового комплекса составляет $16 млн. Соинвесторами ГК «СиБ» выступили московские «МДМ банк» и сеть универсамов «Патэрсон».

Во второй очереди «Шкиперского молла», возведение которой планируется завершить до конца текущего года, разместятся боулинг «Космикс» (также выступает соинвестором проекта), развлекательный центр для всей семьи Star Galaxy, кинотеатр на 9–10 залов.

Третья очередь объекта разместится на месте бывшего корпуса Института радиоаппаратуры. Завершить проект полностью ГК «СиБ» рассчитывает к середине 2007 года. В целом объем инвестиций оценивается в $32 млн. В итоге общая площадь «Шкипер-ского молла» составит 40 тыс. кв. м.

В глубине квартала

Площадь первой очереди торгово-развлекательного комплекса «Планета Нептун», также открывшегося в апреле на улице Марата, составляет 28 тыс. кв. м, около 11 тыс. отведено непосредственно под торговлю. Объект представляет собой двухэтажный (выше не позволяют ограничения по высотности) комплекс с цокольным этажом.

В торговом центре впервые в Петербурге вопрос с парковкой решили необычным способом. Один паркинг на 180 автомобилей размещен в цоколе. Другой – на 280 машиномест – на крыше здания. За подобное устройство парковки в Петербурге еще не брался ни один девелопер.

Изюминка проекта – первый в России океанариум. Идея его создания родилась при выборе концепции будущего торгового центра. «Мы хотели облагородить район. Возводить на этом участке стандартный торговый центр или ресторан не имело смысла», – рассказывает председатель совета директоров компании-заказчика ЗАО «Рубин» Игорь Спасский. «Серьезные затруднения создавало то, что объект, несмотря на расположение в центральной части города на одной из известнейших улиц, все же удален от естественных автомобильных и людских потоков», — соглашается Елена Андреева, ритейл-директор компании-консультанта «АйБи Групп».

Поэтому решено было сделать упор на развлекательную составляющую. В результате появилась концепция, благодаря которой центром притяжения потоков посетителей и становился океанариум. Теоретически торговая функция в подобном комплексе не нужна, но без нее окупаемость солидных затрат на реализацию идеи ставилась под сомнение.

Под океанариум выделили 5 000 кв. м. На трех уровнях разместились семь климатических зон (в том числе джунгли и морское побережье), которые включают 32 аквариума общим объемом 1,5 тыс. куб. м. В морской зоне расположен самый большой бассейн с акулами, через него проходит водный тоннель с движущейся дорожкой.

В закрытых и открытых искусственных водоемах обитает около 5 000 особей 120 видов: от морских коньков, пираний и рыбок-клоунов — до скатов, зубастых мурен и акул. Планируется, что экспозиция будет обновляться.

Океанариум призван выполнять не только развлекательную, но и просветительскую функцию. С петербургскими общеобразовательными заведениями начаты переговоры об организации школьных экскурсий. Для проведения занятий оборудованы кинозал и учебные аудитории.

Планируемая посещаемость океанариума составляет около 2 тыс. человек в день (почти 800 тыс. зрителей в год). Водный «якорь» объекта существенно повлиял на подбор операторов для торговой зоны «Планеты Нептун». Учитывая целевую аудиторию – около 40% посетителей составляют малыши и школьники – и приглашая соответствующих арендаторов, разработчикам проекта удалось создать первый в городе многофункциональный комплекс для детей. Для маленьких посетителей в «Планете Нептун» отвели почти целый этаж.

Акцент второго этажа – развлекательный комплекс «Дино-парк» (1 000 кв. м; ООО «Аттракцион-Инвест»). Рядом с ним создана торговая зона детских магазинов. В комплексе появились новые для города операторы: магазины «Маленький гений» (развивающие игры и игрушки), «Рики-Тики» и Small People (детская одежда), «Семафор» (железные дороги, радиоуправляемые игрушки).

Для родителей в комплексе представлен целый набор известных брэндов. Есть магазины вполне демократичных товаров, такие как Savage, Ostin, BeFree, Accessorise. Среди якорных арендаторов – супермаркет «Перекресток», занявший площадь 2 700 кв. м (в этом микрорайоне привлечение оператора продовольственной сети было необходимо), и магазин спортивных товаров Adidas (960 кв. м), который впервые представил здесь свою детскую коллекцию.

Затраты на реализацию проекта оцениваются в $36 млн, из которых $18 млн – собственные средства заказчика, другая половина – кредит Сбербанка. Само строительство, покупка оборудования и создание морской фауны обошлись в $16 млн. Срок окупаемости комплекса – шесть-семь лет.

Кстати, в последнее время в Петербурге водно-развлекательные комплексы набирают популярность. Город наконец-то обзавелся собственным парком водных аттракционов «Вотервиль» у гостиницы «Прибалтийская». А недавно было объявлено о начале реализации еще одного проекта, который будет включать в себя развлечения на воде — комплекса «Невский Колизей» в поселке Бугры. В его состав помимо торговых площадей войдет зона досуга «Ривьера» с пляжем, где купальный сезон будет длиться круглый год.

Что для «якоря» хорошо…

Концепция любого современного торгового центра предусматривает определенное сочетание групп товаров и услуг. Арендаторы с различными направлениями деятельности запрашивают различные же площади. Для продовольственного гипермаркета приемлемым может быть помещение от 5 до 15 тыс. кв. м, под кинотеатр требуется от 2 до 8 тыс. «квадратов», а для одного ресторана в составе фуд-корта – всего 30—100 кв. м.

Такое же разделение касается и ставок для различных групп арендаторов. По словам Полины Макаренко, руководителя петербургского отдела офисной и торговой недвижимости международной консалтинговой компании Knight Frank, для крупного торгового комплекса весьма важную роль играют «якоря», которые вполне обоснованно требуют (и получают) для себя особых условий аренды.

Так, по данным компании GVA Sawyer, ставки для арендаторов одного и того же профиля, но различного статуса (якорный или неякорный) могут отличаться в разы. Например, для «якоря», торгующего одеждой и занимающего от 500 до 8 000 кв. м торговых площадей, ставки аренды составят $150—450 за «квадрат».

А для продавца аналогичного профиля, но разместившегося в меньшем помещении (30—500 кв. м), ставки возрастут уже до $300—1 800. Ожидать стабилизации тарифов, а тем более сокращения их разрыва для разных арендаторов, пока не приходится из-за недостаточных объемов предложения площадей в торговых комплексах города.

По мнению аналитиков, значительный рост ввода качественных площадей в торговых центрах приведет к активной миграции арендаторов из объектов старого поколения в новые концептуальные комплексы. Это приведет к пересмотру ценовой политики во многих объектах. Кроме того, встанет вопрос о реконцепции неудачных либо устаревших проектов. Первый пример уже есть – торговый центр «Космополис» на Выборгском шоссе, 13, открывшийся во второй половине прошлого года и уже заказавший реконцепт у компании «АйБи Групп» в связи с отсутствием запланированной посещаемости.

Прогнозируемый экспертами объем ввода в эксплуатацию площадей в торговых центрах в 2006 году составляет 650—680 тыс. кв. м (против 380 тыс. в прошлом году). На данный момент этот показатель не выполнен и на 50%. Но есть все предпосылки того, что заявленные девелоперами к открытию до конца года торговые комплексы все же распахнут двери перед покупателями.

На вторую половину года к вводу намечена часть тех объектов, сроки реализации которых переносятся с прошлых лет. Например, торгово-развлекательный комплекс «Родео Драйв» на пересечении проспектов Культуры, Северного и Луначарского или «Гарден Сити» в поселке Лахта.

Также на рынок выходит ряд крупных объектов иностранных девелоперов: «Питер Радуга», «Словацкий Дом», две «МЕГИ» и воплощающий в себе новую для петербургского рынка концепцию retail park «Северный молл». Девелопером последнего проекта выступает итальянская компания Promocentro Italia. На участке площадью 50 га на пересечении пр. Культуры и КАД проект реализуется совместно с инвестиционной компанией Thesis.

Первый камень в фундамент проекта был заложен в апреле прошлого года. Общая площадь первой очереди составит 35 тыс. кв. м (объем инвестиций – около 50 млн евро). Одним из «якорей» станет гипермаркет Real (17 тыс. кв. м). Вторая очередь предусматривает строительство еще нескольких торговых центров. Общий объем инвестиций оценивается в 180—200 млн евро.

До конца текущего года специалисты прогнозируют стабильные темпы прироста арендных ставок на качест-венные торговые помещения – на уровне 5—13%. Но в ближайшие два года — с ростом конкуренции — дифференцирование арендных ставок будет усиливаться, причем в зависимости не только от местоположения объекта, но и от его класса, и уровня, и концептуальной идеи. 

При подготовке материала использованы обзоры рынка торговой недвижимости Петербурга от компаний GVA Sawyer, Colliers International, Becar, LCMC, Knight Frank и др.