– Игорь Святославович, с 2006 года Правительство Санкт-Петербурга собирается запустить третью целевую программу, в которой заложен принцип государственного содействия гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. В данном случае речь пойдет о работниках бюджетной сферы. Каковы промежуточные итоги и перспективы дальнейшей реализации двух первых программ?
– Действительно, в нашем городе продолжают осуществляться две программы для очередников: «Молодежи – доступное жилье» и «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2001-2012 годы». В первой могут принять участие граждане в возрасте до 30 лет, как семейные, так и одинокие. Другое обязательное условие – нужно находиться в очереди на улучшение жилищных условий. Если это молодая семья, то хотя бы один из ее членов должен быть очередником. Алгоритм следующий: имея не менее 30% собственных средств, граждане вселяются в квартиру и в течение пяти лет в рассрочку выплачивают остальное. Все это время собственником является оператор программы – созданное при участии городского правительства Некоммерческое партнер-ство «Центр по строительству жилья для молодежи».
В конце 2004 – начале 2005 года мы серьезно актуализировали программу в части увеличения бюджетного финансирования и возможности использования ссудонакопительной системы. Она позволит увеличивать период рассрочки до 10 лет.
Жилье по-прежнему будет предоставляться по себестоимости, с учетом социальных норм. Все, что сверх того, оплачивается по среднерыночной цене. На сегодняшний день по данным ГУИОН это 1 040 долларов США.
Главная идея программы «Молодежи – доступное жилье» – создать к 2008 году механизм самофинансирования, который уже не будет требовать бюджетных ассигнований. В абсолютных цифрах это будет 150-200 квартир ежегодно. Сегодняшняя статистика целиком и полностью зависит от размера выделяемых городским бюджетом субвенций. В 2005 году для участников программы было приобретено 66 квартир, в 2006-м запланировано 132. Итоговый рубеж – 1 500 квартир за 10 лет.
– Итак, это не ипотечная схема, а, скорее, повторяющая идеологию жилищно-накопительных кооперативов?
– Я бы не стал так напрямую сравнивать. Деятельность ЖНК сейчас все-таки регулируется специальным законом. В нашем случае речь идет об аккумулировании сначала бюджетных средств, а затем денег граждан (платежи с предыдущих объектов) – с целью выхода на самофинансирование.
– За счет чего жилье предоставляется по себестоимости?
– Партнерство выступает в качестве застройщика. Раньше оно получало пятна целевым назначением. В соответствии с новым Земельным кодексом под строительство жилья участки выделяются исключительно через торги. Следовательно, теперь можно говорить только о реконструкции. Для программы это вполне приемлемо. Совместно с районными администрациями составляется адресный перечень объектов. Плюс к этому в рамках госзаказа Комитет по строительству готовит в Приморском районе инфраструктурное обеспечение новых участков. Партнерство также имеет возможность покупать квартиры на первичном рынке – на завершающем этапе строительства. Условно говоря, за месяц до Госкомиссии.
– Вторая действующая целевая программа связана с развитием ипотечного кредитования. И в ней используется иной способ господдержки – не субвенции, а субсидии.
– Совершенно верно. Эта программа имеет две задачи. Во-первых, создание унифицированной системы долгосрочного жилищного кредитования на базе общефедеральной модели. В последнее время здесь достигнута хорошая динамика. И, во-вторых, повышение доступности жилья для граждан, перед которыми государство имеет обязательства. То есть те же самые очередники. Ипотека, конечно, – продукт рыночный, но в то же время процентная ставка по кредитам, соответствующим стандартам АИЖК, постоянно снижается. Сейчас она составляет 14% годовых в рублях, к 2010 году планируется, что будет 8%. Целевая городская программа предназначена как раз для того, чтобы ипотечный кредит был доступен очередникам (а это почти 300 тыс. семей) уже сегодня, а не через несколько лет.
Сейчас в Санкт-Петербурге средние доходы семьи приближаются к 15 тыс. рублей. Это именно тот первый порог совокупного дохода для прохождения процедуры андеррайтинга практически в любом в банке. И город готов субсидировать часть взноса за квартиру, приобретаемую с помощью ипотечного кредита.
Получается три составляющих: собственные средства, бюджетные субсидии и банковский кредит.
– В бюджете 2005 года на ипотечные субсидии были предусмотрены 80 млн рублей, и эта сумма оказалась востребованной до конца первого полугодия. Не произойдет ли то же самое в 2006 году?
– Порядок расчета размера субсидий определяется исходя из пересечения двух, на первый взгляд, несвязанных показателей – социального и рыночного. Чем дольше гражданин находится в очереди и чем больше средств на первый взнос у него имеется, тем больший размер субсидии ему может быть предоставлен. Максимум – 35% от стоимости жилья.
Действительно, 80 млн рублей, выделенные бюджетом на 2005 год, мы выбрали уже в апреле. И после актуализации программы Комитет финансов изыскал возможность направить на ипотечные субсидии еще 50 млн рублей. Эти средства позволили улучшить свои жилищные условия 299 семьям (787 человек). Прогноз на 2006 год: 570 субсидий (1 700 человек). Объем бюджетного финансирования – 200 млн рублей. Мы рассчитываем освоить эти средства достаточно быстро, по крайней мере, за полгода.
– Сопоставима ли помощь бюджета Санкт-Петербурга очередникам с показателями других регионов?
– Сложно сравнивать. С точки зрения доступности, наличия предложения от субъекта Федерации в виде программных продуктов, полагаю, что Петербург уступает только Москве и вряд ли – другим регионам. Но надо понимать, что столичный Департамент жилищной политики является серьезным игроком на рынке жилья. Около 40% вводимого объема поступает в этот большой котел для решения городских жилищных проблем. У нас ситуация другая. Мы получаем крохи.
Определенные надежды связываем с федеральным ресурсом в рамках программы «Жилище». Большая часть, конечно, пойдет на ипотеку, но полагаю, что и программа «Молодежи – доступное жилье» сможет рассчитывать на поддержку госбюджета.
– В конце прошлого года на заседании Совета по национальным проектам Президент Владимир Путин сказал буквально следующее: «На то, чтобы сделать жилье доступным, государство выделяет колоссальные средства. Дело регионов грамотно ими распорядиться». При этом известно, что ипотечное кредитование – основа правительственной жилищной политики. А в Петербурге и действующая программа «Молодежи – доступное жилье», и стартующая в этом году «Жилье для работников учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания» обходятся без ипотеки. Как вы это объясните?
– Возможность получить ипотечный кредит в равной степени существует как для очередников, так и для всех других категорий граждан. Никто никому не мешает пойти на свободный рынок. Но в программах для молодежи и бюджетников нагрузка на конкретного участника гораздо меньше, чем при ипотеке. Кроме того, условия отбора намного либеральнее.
Конечно, было бы лучше строить жилье на бюджетные деньги, а потом предоставлять его гражданам-очередникам в рассрочку. Однако особенности нашего законодательства – и гражданского, и жилищного – таковы, что государственный жилфонд нельзя продавать физическим лицам. Можно только отдавать безвозмездно очередникам. Но если идти по этому пути, мы значительно сократим число потенциальных получателей бюджетной поддержки.
Поэтому создание аффилированной городу и абсолютно подконтрольной структуры в виде некоммерческого партнерства стало необходимостью. Программа для работников бюджетной сферы будет реализовываться примерно по тому же сценарию, что и молодежная. Вероятнее всего, и оператор будет тот же.
Есть и отличия. Для учителей, врачей и социальных служащих бюджетные ассигнования предусмотрены в большем объеме. За 10 лет должны улучшить жилищные условия 7 тыс. семей. В программу заложен и механизм закрепления квалифицированных кадров: последние 20% стоимости жилья погашаются за счет бюджета, а первый взнос субсидируется, в зависимости от имеющегося стажа работы, до 10%.
– А если члены молодой семьи работают в бюджетной сфере? Как им определиться с выбором?
– С точки зрения преференций, наверное, наиболее привлекательной является самая последняя программа – для работников бюджетной сферы.
С учетом инфляции получается, что городские субсидии погасят до половины стоимости жилья. Допустим, семья из трех человек. Первоначальный взнос – $11 300, ежемесячные платежи – порядка $200. Для одного человека первый взнос – $6 300, и $130 он платит ежемесячно. Это значительно ниже, чем на рынке аренды.
– Но, увеличивая спрос, город должен позаботиться и о стимулировании предложения. В противном случае цены на рынке недвижимости будут расти необоснованно быстро.
– Хотел бы отметить, что в рамках программы для бюджетников по сути будет сформирована зам-кнутая ниша. Мы не расширяем предложение для всех, оно распространяется на ограниченное число граждан. При этом предполагается, что строительством будут заниматься подрядчики, отобранные в установленном порядке Комитетом по строительству, а финансирование осуществляться за счет бюджетных субвенций. По сути, речь идет о строительстве для государственных нужд.
– Все перечисленные вами программы рассчитаны как минимум на 10 лет. А городской бюджет принимается ежегодно. И ведь депутатам Законодательного Собрания ничто не мешает в один прекрасный момент перечеркнуть декларативные обещания исполнительной власти?
– Не согласен. Есть Закон «О целевых программах». В соответствии с ним все, что предусмотрено этими программами, при формировании очередного бюджета должно быть учтено. Сейчас в разных отраслях действительно многие намерения подверглись ревизии. Но именно ипотечная и молодежная программы признаны эффективными и требующими развития. Потому что в них заложен механизм, обеспечивающий понятную перспективу реализации. Более того, когда город считает деньги, которые он может потратить на те или иные приоритетные задачи, подход всегда очень серье-зный. Так вот на программы, в которых заложен финансово-правовой механизм государственного содействия в улучшении жилищных условий граждан, реализуемые с участием Жилищного комитета, депутаты Законодательного Собрания никогда не скупились.
Кстати, решение об участии граждан в программах принимается межведомственным органом. И в его состав входят представители депутатского корпуса.
– А по каким критериям, помимо продолжительности нахождения в очереди на улучшение жилищных условий, отбираются претенденты?
– Если говорить об ипотечных субсидиях, то после процедуры андеррайтинга в банке, формирования учетного дела в районной администрации и определения размера субсидии проходит заседание комиссии. Среди прочих равных преимущество имеют граждане, проживающие в аварийном фонде, имеющие в составе семьи инвалидов, больных с тяжелой формой туберкулеза и т. д. Как видите, социальные составляющие имеют место быть.
– Ипотечные кредиты субсидентам выдают в Петербурге всего семь банков. Для остальных просто нет работы или это настолько неинтересно с точки зрения коммерции?
– А зачем больше? Мы выбрали те, которые по-настоящему работают на этом рынке, хотя и не являются специализированными банками. Ведь не секрет, что у многих кредитных учреждений ипотечный продукт присутствует в линейке исключительно по политическим соображениям. Банки, подписавшие соглашение с Жилищным комитетом, поняли, что даже на продаже кредитов Санкт-Петербургскому ипотечному агентству можно неплохо заработать. Тем более что вторичный рынок ипотеки вот-вот начнет функционировать по-настоящему. Тем не менее список банков, с которыми сотрудничает
Жилищный комитет, не «закрыт» и может пополняться при необходимости.
– Сколько очередников смогло бы воспользоваться ипотечным кредитом, если представить, что размер бюджетных субсидий практически не ограничен?
– Полагаю, не менее 100 тыс. семей, то есть треть. Но надо понимать, что государство параллельно развивает два направления. И если когда-нибудь сложится такая ситуация, что любой очередник сможет получить рублевый ипотечный кредит под 6% годовых, какой смысл тратить бюджетные деньги на субсидии? Цель проста – сделать жилье доступным. В Петербурге в абсолютном выражении очередников больше, чем даже в Москве – «спасибо» коммуналкам. В нынешних условиях ипотека доступна, увы, не всем. Следовательно, необходимы альтернативные инструменты, с помощью которых граждане смогут улучшить свои жилищные условия.
ДОСЬЕ «БН»
 |
Игорь Святославович Кокарев родился в Ленинграде в 1969 году. Окончил Санкт-Петербургский государственный морской университет, Академию государственной службы, юридический факультет Санкт-Петербургского государ-ственного университета. Доктор экономики.
С 1999 года работает в Администрации Санкт-Петербурга. С 2001 года – начальник отдела целевых программ Комитета по жилищной политике. С 2005 года – и. о. заместителя председателя Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга.
