Начальная цена государственного контракта составляет около 4,9 млн рублей. Средства предполагается выделить из городского бюджета. Почти половина этих денег будет потрачена на оплату услуг по оценке стоимости аренды петербургских набережных. Чуть меньше 600 тыс. рублей предусмотрено на оценку рыночной величины арендной платы за пешеходные тоннели. За счет остальных средств планируется определить стоимость аренды целого ряда объектов недвижимости, предназначенных для коммерческого использования, а также рыночную стоимость некоторых зданий.
Об эффективности использования имеющихся ресурсов в нашей стране всегда много говорили, но мало делали. К примеру, командноадминистративное распределение «бесплатной» земли, существовавшее в советское время, привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, неэффективному использованию его территорий. Не всегда адекватной оказывалась и величина платы за аренду участков, находящихся в собственности Петербурга, а также расположенных на них помещений.
Но ситуация постепенно начинает меняться к лучшему. Не так давно петербургское правительство озаботилось перебазированием на окраины промышленных предприятий, что, естественно, приводит к более рациональному использованию освободившейся земли. В ближайшем будущем должны быть скорректированы и арендные ставки (этот вопрос сейчас курирует Комитет по управлению городским имуществом).
Согласно основополагающим принципам оценки рыночная стоимость права аренды объекта недвижимости определяется исходя из его максимально эффективного использования. Речь идет о наиболее вероятном способе эксплуатации земли, помещения или здания, который практически и финансово осуществим, экономически оправдан и соответствует требованиям действующего законодательства. При этом величина арендной платы зависит от правомочий арендатора, срока действия договора аренды, целевого назначения, разрешенного использования земельного участка и др. На ценность земель влияют величина города и его производственнохозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для каждой категории земель.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние. Так, интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но в то же самое время увеличивает стоимость участка для целей торговли.
Тактика управления
Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ) создан в сентябре 1991 года как правопреемник Главного управления имуществ Исполкома Ленсовета, в компетенцию которого входило управление имуществом, находящимся в собственности Ленинграда.
В начале 1992 года началась приватизация государственных предприятий. В это же время в структуре комитета были образованы Центральное и районные (городские) агентства по управлению городским имуществом, которым передали функции по оформлению договоров: аренды недвижимого имущества, об инвестиционной деятельности, залога и иных сделок, приводящих к возникновению, изменению или прекращению прав на объекты недвижимости.
В сентябре 1997 года был принят Закон «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург». Документ установил порядок расчета арендной платы на основании ее рыночной стоимости с применением методов массовой и индивидуальной оценки. Оценкой объектов недвижимости, принадлежащих Петербургу, всегда занимались оценщики, прошедшие соответствующую аттестацию при КУГИ. В этой связи нынешнее решение госучреждения провести открытый конкурс кажется едва ли не революционным. С другой стороны, нововведение вполне вписывается в стандарты федерального центра. Так, ГУ «Российский фонд федерального имущества» уже давно проводит отбор оценочных компаний, заинтересованных в оценке стоимости приватизируемого федерального имущества. Подобной тактики придерживается и Департамент имущества города Москвы, регулярно проводящий открытые конкурсы для оценщиков.
Лоты любят счет
Всего на конкурс, проводимый КУГИ, выставлены пять лотов. У каждого своя стартовая цена и специфика. Например, за 800 тыс. рублей комитет предлагает оценить плату за пользование семью зданиями, предназначенными для передачи в доверительное управление в списке адресов – Финский пер., 4; ул. Зодчего Росси, 1/3; Мучной пер., 2; ул. Римского-Корсакова, 39; наб. канала Грибоедова, 101; ул. Льва Толстого, 7; Большая Морская ул., 35, лит. М. Результат оценки объектов представляется в виде величины рыночной ставки арендной платы и величины годового арендного платежа. Оцениваемые права: на улучшения – право аренды на 5 лет. Технические характеристики: принимаются согласно данным технического паспорта на объект оценки.
Другой лот – контракт на оценку права аренды девяти зданий, среди которых особняк Штиглица на Английской набережной и два корпуса в Апраксином дворе. Отдельный контракт объявлен на оценку участков набережных для сдачи в аренду (всего в перечне – 55 объектов). Напомним, что полномочия по сдаче в аренду городских набережных перешли к КУГИ от ГУП «Мостотрест» в начале прошлого года. Новый собственник решил сдавать набережные по принципу «от моста до моста». Длина участков сильно варьируется.
Так, протяженность отрезка «Красный мост – Синий мост, лит. Б, спуск № 12, наб. реки Мойки, 56» составляет всего 17,2 м, а участка от набережной реки Фонтанки (Английский мост) до Старо-Калинкина моста, лит. Б, – почти 650 м. В КУГИ считают, что переоценка причалов и набережных позволит существенно увеличить объем поступлений в городской бюджет. Эксперты комитета уверены, что Мостотрест сдавал эти объекты по заниженным ставкам. После того как победитель конкурса оценит права аренды казенных объектов, платить за коммерческое использование «центральных» набережных, скорее всего, придется значительно больше.
Лот номер пять – оценка пешеходных тоннелей (13), в данном случае планируется сдавать площади (от 84 до 290 кв. м) коммерсантам либо продлевать существующие договоры на новых условиях. Так что о привычной ларечной торговле на ближайшие 3 года – именно таков срок аренды – точно можно забыть.
Фиксированные условия
На выполнение любого из этих контрактов отводится не больше месяца. Критерий оценки заявок – минимальная стоимость подготовки отчетов об оценке объектов по конкретному лоту, предложенная участником конкурса при условии соответствия всем требованиям конкурсной документации. При этом претенденты должны иметь действующую лицензию на осуществление оценочной деятельности, а их отчеты – отвечать требованиям законодательства. В случае равенства минимальных ценовых предложений двух и более участников победителем конкурса будет признан тот, кто предложит наиболее короткий срок исполнения контракта.
Претендентам на государственный контракт следует представить макет отчета об оценке объектов, аналогичных тем, что выставляются на конкурс. А также внести задаток в размере 2% от начальной цены лота.
Член правления Северо-Западного общества оценщиков, директор аналитического центра компании «Миэль СП» Евгений Безлюдный считает, что ориентация на минимальную стоимость оценочных услуг, как основное требование к участникам конкурса, не вполне правильна. По его мнению, организаторам следовало бы ставить во главу угла профессиональные качества той или иной компании.
Руководство КУГИ проблемы в таком подходе не видит. Для комитета главное – обеспечить максимальный приток денежных средств в бюджет. Кстати, по словам первого заместителя председателя КУГИ Алексея Чичканова, доходы петербургской казны от сдачи в аренду нежилых помещений в результате применения новой методики расчета арендной платы в 2006 году вырастут на 15% и составят около 4,6 млрд рублей. Новая, усовершенствованная, методика в среднем предусматривает рост ставок на 80%. Алексей Чичканов заявил, что если арендатор не согласится с пересмотром ставок, то он может за свой счет заказать у независимого оценщика рыночную оценку стоимости занимаемого помещения. И если будет установлено, что повышение чрезмерно, чиновники снизят ставку. Кроме того, КУГИ обещает, что для части арендаторов будет предусмотрена рассрочка по оплате на 1–2 года.
